与张玉良对话：绿地“不唯规模论”

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

张玉良透露:至少三年前，绿地就明确提出将从房地产开发企业转型为综合城市运营服务提供商作为集团中长期核心战略之一。

格陵兰岛的2017年年度报告显示，房地产合同销售额在此期间达到3065亿元，同比增长20%；年收入同比增长17%，达到2904亿元；利润总额同比增长33%，达到193亿元。

2014年销售额首次突破2000亿元，超过万科成为行业第一，2017年突破3000亿元。格陵兰正按照自己的节奏调整自己的步伐。

张玉良说，2014年，格陵兰岛在行业中取得了第一个规模地位，这在一定程度上也标志着企业已经进入了一个不仅仅是规模理论的新阶段。

多元化和转型升级是现阶段的关键词。打开绿色空间的多元化领域。在以房地产为主导产业的前提下，绿地逐渐形成大型基础设施、大型金融和大型消费产业同步发展的综合管理模式。

虽然多元化发展模式在一定程度上降低了绿地销售的增长率，但张玉良认为，多元化产业可以为绿地的发展奠定更加坚实的基础和较强的抗风险能力，整体表现不会因产业的周期性波动而出现较大波动。

其中，在与房地产关系最密切的大型基础设施产业中，绿地涉及地铁、高速公路、生态文化旅游等项目，其中南京地铁五号线总投资近200亿元，业务规模超过1500亿元。张玉良透露，大型绿地基础设施将在五年内成为商业规模超过4000亿元、具有全国影响力的中型绿色建筑。

对于主营房地产业务，张玉良年初提出的销售目标是4000亿元，今年上半年已经达到1600亿元。对于全年目标的实现，张玉良似乎很有信心:到目前为止，公司今年主要房地产业务的销售进度完全在公司的全年计划之中。

正如张玉良所说，产业协同是绿色空间的最大优势。近年来，基于大型基础设施业务，绿色空间在高铁新城和特色镇项目中不断发展壮大，成为未来业绩增长的强大动力和保障。

据视点房地产新媒体报道，2017年，叶雪湖、丁子湾、苏州高铁站等69个项目都有绿地落地。新增土地面积约1262万平方米，新增土壤储量预计可提供价值3000多亿元的绿地。其中，截至今年3月，格陵兰已与超过3000万平方米的特色城镇签订了合同，这已成为当前土壤储存的重要组成部分。

低成本是这些大型项目的核心。据统计，2017年绿地新增土地面积为1262万平方米，土地出让金为592亿元，但平均每平方米建筑价格仅为2500元。从整个行业来看，这一平均成本仅高于恒大。

此外，张玉良指出，在以产业为基础的项目中，不仅有住宅开发，还有能为企业带来长期经营管理业务的收入，如生产城市运营和高科技产业的公司股权投资，从而实现未来绿地20%的重大项目贡献80%的业绩，业绩结构更加多元化和可持续。

在按区域划分的商业结构中，绿地一直在跟随市场的调整。2016年，绿地将集中在一线、二线和中心省会城市，新增土地储备约90%将集中在一线和二线城市。到2017年，约48%的新增绿地将位于一、二线城市及其周边的直接辐射区。

随着三、四线市场的改善，2018年初，作为2018年房地产销售的重要增长，张玉良提出在行业带动下，在一、二线城市和三、四线地区做一个短而快的运营。

不过，张玉良也强调，目前三、四线城市的房地产市场虽然火爆，但宝藏还是在三、四线城市，一旦市场降温，风险非常大。通过对产业属性和市场需求的分析，张玉良认为三线、四线的繁荣从一开始就是不可持续的。

对于一直高度依赖的商业项目，绿地不断优化其结构。据透露，在过去的两年里，绿色住宅和商业办公的比例基本上是7:3。

虽然受某些因素的影响，商业写字楼一度是绿地规模增长的库存阻力，但张玉良认为，在不同的发展周期中会有不同的机遇和挑战，不是说住宅总是热的，也不是说商业写字楼总是失败的。

机遇和困难并存

在大环境下，房地产行业正面临着深刻调整的挑战，调控政策和金融的收紧正在房地产企业中发挥作用。受此影响，张玉良认为，房地产市场的整体市场形势将是稳定和下降的。

一方面，一些实力较弱的中小住宅企业将更加困难，并可能演变成并购。但是，对于龙头企业来说，如果能够正确应对和把握去杠杆化和控制风险的大趋势，就会有很多机会，比如竞争较弱的土地收购机会和布局快速扩张的并购机会。

位于行业第一梯队的张玉良指出，外部环境给绿地带来了巨大的机遇和困难。虽然房地产融资是目前加强金融监管的重点领域，但其他行业的融资受影响相对较小。

事实上，目前绿地集团的各个行业都在挖掘融资潜力，加强现金流管理，希望达到集团升温的效果。因此，在目前和未来一段时间内，这将是绿地实现大发展、快增长的难得窗口期。

另一方面，也得益于绿色空间多元化产业布局的深化，张玉良认为，未来绿色空间的发展将奠定更加坚实的基础和较强的抗风险能力，整体绩效不会因行业的周期性波动而大幅波动。

事实上，在2017年绿地年营业收入2904亿元中，除房地产业贡献1505亿元外，大型基础设施业务实现营业收入1048亿元，同比增长37%，成为绿地仅次于房地产业的第二大1000亿元业务板块。

不可否认，作为战略领先的房地产企业，张玉良一直引领着这片绿地走上多元化转型之路。在形成“一主三专”的格局后，绿地先后介入科技创新、医疗保健、电子竞技等行业。

为了不断寻求新的合作机会，张玉良也成为房地产界最繁忙的掌舵人之一。

在这方面，他一直保持着谦虚和低调的态度。人们很少看到他公开谴责方遒。参加活动时，他总是保持微笑、礼貌和耐心。

随着26年绿色空间的增长，张玉良今年也将进入退休年龄。外界一直在猜测他的未来，但熟悉他的工作人员都笑了。看到这种工作条件，退休至少不在议事日程上。

以下是视点房地产新媒体对绿地控股集团有限公司董事长兼总裁张玉良先生的专访:

观点房地产新媒体:金融监管越来越严格。你认为今年的金融政策会对房地产行业产生什么影响？

张玉良:房地产具有天然的金融属性。没有金融，房地产就没有生存和发展的基础。

2018年第一季度，中央政府和地方政府大力防范和化解金融风险。空之前的货币金融政策收紧，融资困难持续增加，成本持续上升。资金问题成为影响企业发展的突出因素。差异化的房地产市场调控政策继续实施，一些热点城市监管更加严格，行业竞争进一步加剧。

金融措施本身是房地产调控政策的重要组成部分，甚至是核心组成部分之一。为了达到更好的调控政策效果，金融支持政策发挥了核心作用。例如，上述资本方对租赁融资的支持和自由化就是最好的例子。

房地产行业正面临着深刻调整的挑战。一方面，为了治标，将继续实施严格的房地产监管。受此影响，房地产市场的整体市场状况将会稳定和下降。另一方面，为了从根本上解决问题，国家将进一步推进住房制度改革和长效机制建设，这必将对产业格局产生深远的影响。

观点房地产新媒体:紧缩的金融环境会对绿地产生影响吗？未来绿色土地将通过哪些渠道融资？

张玉良:在当前整体金融政策环境下，发行债券的影响只是对房地产企业影响的一个方面。从金融监管的角度来看，防范和化解金融风险的攻坚战全面展开，货币金融政策持续萎缩，大量原有融资渠道被关闭，融资难度加大，资本成本上升。资金短缺已成为许多企业面临的共同问题，并成为影响企业发展的突出因素。

由于风险控制能力、融资渠道和融资成本等核心竞争力的不同，不同的企业将面临完全不同的挑战和机遇。对于一些实力较弱的中小房企来说，这将是困难的，有可能演变成并购。

对于行业领导者而言，只要资本、土地和购买力等资源进一步集中，就会有很多机会，如竞争性较低的土地收购机会、并购机会的快速扩张以及不断增加市场份额和巩固行业地位的机会。

对于绿地来说，外部环境有很大的机遇和困难。与同行业的其他企业相比，绿地有很大的优势:第一，多产业协调发展的优势。集团形成了以房地产为主营业务，以基础设施、金融、消费、医疗、科技开发等为主体的综合管理模式。通过房地产+的商业模式，所有行业可以合作，为获得大规模战略项目创造条件。

第二，多元化融资主题的优势。房地产融资是目前加强金融监管的重点领域，但其他行业的融资受影响相对较小。通过挖掘融资潜力和加强现金流量管理，集团各行业都可以达到提振集团的效果。

因此，对于绿地来说，现在和将来都是一个难得的大发展、大增长的窗口期。

观点房地产新媒体:格陵兰岛的大部分产品过去是由企业经营的。近年来，许多发展周期较长的行业，如特色城镇和高铁新城，都参与其中。我们如何平衡发展周期、现金回报和规模追赶之间的关系？

张玉良:绿地的房地产业结构一直处于跟随市场的良性动态调整之中。在过去的两年里，住房和商业办公室的比例基本上是7:3。

房地产业的发展是周期性的。在细分方面，不同的房地产细分市场，如住宅市场(也可分为一、二级市场、三、四级市场等)。)和商业运营市场，在不同的发展周期中会有不同的机遇和挑战。不总是房地产繁荣，也不总是企业经营的市场无法继续，更不用说三四线市场了。

对于发展了20多年的龙头企业，他们更致力于中长期的稳定发展和风险控制。多元化的产业布局、全球协调发展和不同房地产领域的均衡布局正是中长期保持稳定发展的优势。

目前，三、四线城市的房地产市场正在蓬勃发展，所有的财富都集中在三、四线城市。一旦市场降温，风险就很大。基于产业资源多元化的优势，符合国家政策鼓励和地方未来产业发展的特色城镇绿地和高铁新城将为企业带来长期稳定的发展绩效贡献。

这些重大项目包括可实现高周转率的业务，如住宅开发，以及可为企业带来长期运营和管理服务的收入，如生产城市运营和高科技行业的股权投资，因此，未来格陵兰20%的重大项目将贡献80%的绩效，绩效结构将更加多元化和可持续。

观点房地产新媒体:去年2月，格陵兰宣布了试点项目的委托和后续投资制度。具体的促销情况是什么？

张玉良:格陵兰也非常重视后续投资系统及其潜在作用。在我看来，促进后续投资的主要目标不应该仅仅是规模，而是一个良好的后续投资体系，其作用是全方位的。

为了创新管理机制，激发团队的积极性，促进企业与管理团队的合资、风险共担和盈亏共担，进一步提高房地产项目的运营质量和效率，实现项目价值最大化，绿地选择了一些市场化的招投标项目试点项目和投资方式，目前正处于试点阶段。

我们将根据综合环境和企业特点，结合试点情况，继续完善相关制度，稳步推进。

观点房地产新媒体:你认为当前的行业追逐规模如何？你对今年4000亿的目标有信心吗？

张玉良:2014年，绿地在行业中取得了第一个规模位置，这在一定程度上也标志着企业进入了更加注重发展质量、盈利能力、长期安全性和稳定性的可持续发展新阶段。

因此，近几年来，可以看到绿地不断改造、创新和升级，产业结构不断改善和优化。房地产仍然是核心业务。同时，其他多元化工业绿地的布局和推广也在快速推进，这将为绿地未来的发展奠定坚实的基础和较强的抗风险能力，整体表现不会因行业周期性波动而出现较大波动。

至于公司今年主要房地产业务的销售进度，到目前为止，完全在公司的年度计划中，预计上半年的销售额将按计划达到1600亿元左右。下半年，总体供应计划和推进步伐将稳步推进，在规模稳步增长、利润快速增长的总体思路下，年度绩效目标将实现。

观点房地产新媒体:从布局来看，近两年来绿地已经向一些三、四线城市转移。你认为这一轮三、四线城市的繁荣会持续多久？

张玉良:随着新一轮房地产市场的发展，用这样的标准来衡量一个地区的空空间、机遇和风险已经不再可能。按照这样的标准布局是非常危险的。由于辐射因素，一些三、四线城市的空客房处于一、二线水平。同样，由于监管、经济发展、人口等因素，一些名义上的二线城市可能不如上述三、四线城市。

今年，绿地区域战略将确定重点市场和重点发展区域，重点是一条沿海线、两个西部圈和几个中心点，重点是以下市场:一是长三角、珠三角、京津冀等一线城市。集团及周边地区；二是二线城市群及周边地区，如江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明和南宁；第三，高速火车站周边地区，一个地级市。

事实上，在过去两年中，2016年新增绿地土壤储量主要集中在一线、二线和中部省会城市，核心区域土壤储量的收获和销售业绩引人注目，新增土壤储量约90%集中在一线和二线城市。2017年，新增土壤储量的48%位于一、二线城市及其周边的直接辐射区。

视点房地产新媒体:除三大业务外，自2017年起新增杨康和科创两大业务。如何理解这五项业务之间的关系？如何将其与主要的房地产业务串联起来，逻辑是什么？

张玉良:中国的经济社会发展已经进入了一个新的时代和周期，这将考验企业的综合实力和核心竞争力。格陵兰一直处于企业转型、创新和升级的前沿。通过产业协调、区域布局、资本运营等各方面的聚焦和提升，房地产主业内容的竞争力不断增强，形成了一批具有核心竞争力的新产业亮点，培育了一批公司业绩增长的新引擎。

以2017年为例，在房地产+产业合作的新亮点中，基础设施、金融、消费等多产业快速发展，科技、医疗等新兴产业破土而出。房地产+产业的绿地魔方式协同运作模式正在成为大型项目运作中的利器和独特竞争优势，尤其是围绕特色城镇战略。例如，在登陆城镇项目中，基础设施部门获得了大量基础设施和公共配套设施项目的建设业务。