周小川：房地产面临较大去库存压力优房客

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前一天上午，十二届全国人大四次会议新闻中心在媒体中心多功能厅举行了新闻发布会。中国人民银行行长周小川、国家外汇管理局副局长潘龚升、国家外汇管理局副局长易纲、国家外汇管理局副局长范一飞就“金融改革与发展”等问题回答了中外记者的提问。

记者问:现在很多地方都在通过p2p平台发放首付贷款。央行的态度是什么？目前，三、四线城市的去库存化压力相对较大，但现在我们看到很多一线城市的房贷形势处于火热状态。按揭政策如何更好地反映去库存化的政策意图？

周小川:你的问题实际上是两个问题。让我从第二个问题开始。众所周知，货币政策是一项总体政策，总体政策应该根据全国平均水平来设计和实施。房价现在是一个价格差异很大的阶段，但有时房价的差异并不那么明显。毕竟，中国是一个非常大的国家，不同的地方和城市非常不同，所以有很大的差异。从总量政策和宏观审慎政策的角度来看，从全国平均水平来看，房地产仍面临较大的去库存压力。

去年未售房屋建筑面积超过7亿平方米，比2014年增长了15%以上。因此，房地产金融政策仍应考虑金融总量。与此同时，一、二线城市的房价大幅上涨，引起了人们的极大关注。中国人民银行一贯主张，像中国这样的大国，应充分发挥城市层面对各城市房地产状况的判断和相关政策的引导作用。这是一个方面。此外，强调商业银行应做出自己的判断，不仅要了解客户的偿付能力和金融风险，还要根据不同地区的变化调整政策，考虑住房信贷的可行性和风险，并对其进行评估。刚才提到一些p2p平台提供首付贷款。首先，他们有资格发放这笔贷款。有很多问题。理所当然，如果他想从事某项业务，他应该询问是否按照规定申请相关资格，并满足资格要求，如资本要求和其他规章制度。还有他的资金来源。如果使用他人委托的资金，应当明确是否真的对他人清楚，是否会给投资者带来巨大风险。

此外，就银行而言，银行有时掌握首付比例，但银行正式的内部语言是ltv，即贷款与抵押品的价值。在判断这个价值时，有必要评估抵押房地产的性质，而不是伪造交易价格来获得贷款。

此外，该银行还有一项名为kyc的政策。你必须了解你的顾客。客户的首付款不能借。你从对方那里借了些钱，然后说这是首付。如果你借剩下的，整个贷款与你自己资本的比率实际上会改变。此外，未来的偿还能力实际上会发生变化。今后，你不仅要还银行的钱，还要先还首付贷款。从银行的角度来看，如果你对你的客户了解不够，你也会冒太大的风险，而从银行的内部管理来看，这也是错误的。

潘:刚才周主席做了非常全面的发言。包括p2p平台在内的房地产市场场外资金配置包括房地产中介机构和房地产开发企业利用互联网金融平台进行的场外资金配置，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融企业以p2p为主体联合从事场外资金配置业务。中国人民银行在这个问题上的态度非常明确。一是房地产开发企业和房地产中介机构经营的金融业务未取得相应资质，从事金融业务是违法的。此外，还存在自筹资金、自我担保和资金集中的现象。第二，房地产中介和房地产开发企业经营的金融业或与p2p平台合作开展的金融业务，不仅增加了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，也增加了房地产市场的风险。

结合即将开展的互联网金融专项整治活动，我们将与相关部门合作，通过p2p平台对房地产中介、房地产开发企业及其金融业务进行清理整顿，严厉打击为客户提供首付融资、增加购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。这是我想补充的第一条。

第二个问题，正如周主席刚才所说，全国房地产市场的现状可以概括为过剩、区域分化和产能过剩。7.2亿平方米的存量中有70%分布在三、四线城市，因此住房信贷政策必须与全国房地产状况相匹配。去年住房信贷政策的调整基本体现了以下几个原则:一是地方政策，包括北京、上海等一线城市，去年都是按照原来的政策进行调整，必须落实。第二，市场自律，商业银行独立决策。第三，住房金融的宏观审慎管理。这是住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调。

从房地产市场的现状来看，商业银行的房地产贷款和个人住房贷款比例约为14%，不良贷款比例为0.38%，不良贷款占整个银行业的比例约为1.7%。按照目前的首付比例，即使按照调整后的20%的最低首付比例，与国际水平相比，这仍是一个审慎的标准。从实际数字来看，1月份第一套房首付比例一般在35%以上，第二套房实际首付比例在40%以上。这些数字供你参考。

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