与姜伟对话：晨曦基金竞争未来

本篇文章5226字，读完约13分钟

编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

观点房地产网自2018年以来，受严格的金融监管和实体去杠杆化的影响，企业再融资难度加大，尤其是民营企业发行公司债券，住房企业的生存条件越来越差。

6月27日，国家发展和改革委员会(NDRC)明确表示，将引导和规范房地产企业境外发债资金的投资，主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。

NDRC方面的明确声明意味着，住房企业的海外资金被用于国内项目建设的可能性已被完全阻断。可以说，住房企业的融资已经进入了冰河时代。

晨曦基金总裁姜伟表示，资本市场对于2018年的中国房地产市场来说并不理想。一方面，为了控制房价，国家对房地产融资采取了各种限制措施，不仅是三会制机构，还有银行融资和信托融资。

与此同时，对社会融资、私人融资，尤其是系统外的资产管理和基金产品有很多限制。这两个因素的结合对于房地产资本市场来说是非常紧密的，而住宅企业的融资压力相对较大。

传统上，房地产基金的融资方式要么是债务融资，要么是股权融资，要么是股权与债务相结合，这是三种方式。过去，主要形式是债务。姜伟指出，在当前的宏观环境下，借贷越来越困难，未来肯定会主要通过股权融资，这代表着未来的发展方向。

reits在中国的实施可以追溯到2002年。虽然整个实施过程取得了一些进展，但发展缓慢。

姜伟表示，reits在中国仍是一个新生事物，尽管它们代表着未来的方向。reits之所以不能在中国蓬勃发展，原因是多方面的，包括法律、制度、投资者接受度等一系列制约因素。然而，先驱者已经在尝试这种商业模式。

最近，许多房地产企业已经进入长期租赁公寓，并建立了自己的公寓品牌。目前有万科的泊位、徐汇的龙头住宅、龙湖的皇冠住宅、碧桂园大+加比国际社区、华润置地的鸟巢等。，其次是长期租赁公寓的融资形式。

姜伟认为，今年国家支持了整个房地产行业的长期租赁公寓，除了房地产投资信托基金之外，许多银行还推出了许多与租赁相关的长期贷款。

长期租赁公寓在发展过程中需要大量的资金支持，而不是在有剩余和资金溢出时去做其他事情，他们需要制度上的资金支持。因此，在这种情况下，总统颁发了出租公寓的reits基金，而这些基金几乎没有一个用于其他领域的空房。

姜伟对长期租赁公寓持乐观态度有几个原因。首先，从未来大城市的发展来看，空将会有长期出租公寓。第二，从经济不匹配的角度来看，长期租赁公寓目前是长期现金流和短期现金流的矛盾，短期内会有一定的现金流压力。但是，在长期的十到十五年内，它将弥补早期现金流不足的问题，整体现金流将是一个非常稳定、可持续和有竞争力的业务。

对于资本市场，姜伟进一步分析，房地产基金会在2018年和2019年迎来了一个非常好的发展时期，但是这个发展时期是以改变模式为代价的。过去几年，他们一直在拼命发行债券，这是不可持续的。

未来的健康模式是同股同权，股权投资，开发商得到一个好项目。房地产基金筹集部分资金，以股权形式入股，参与项目的开发、建设和分红，而不是原来简单的借钱来获取利息的方式，这是监管部门不鼓励的，也导致许多企业资产负债率较高。

以下是视点房地产新媒体对晨曦基金总裁姜伟先生的专访:

观点房地产新媒体:今年资本市场环境如何？

姜伟:资本市场对2018年的中国房地产市场来说并不理想。一方面，为了控制房价，国家对房地产融资采取了各种限制措施，不仅是三会制机构，还有银行融资和信托融资。与此同时，对社会融资、私人融资，尤其是系统外的资产管理和基金产品有很多限制。这两个因素的结合对于房地产资本市场来说是非常紧密的，而住宅企业的融资压力相对较大。

不同的企业有不同的感受。一些规模相对较小、杠杆率较高的企业融资困难较多，不仅无法获得资金，还面临着前一次融资到期无法归还的问题。一些稳健的企业也会感受到压力，但总体而言它们更有利。

观点房地产新媒体:央行再次降低了标准。这对房地产有好处吗？

姜伟:RRR减息最基本的含义是，银行有更多的资金可以释放，但谁能释放资金是有限制的。

从风险控制的角度来看，向房地产企业放贷相对安全。无论如何，房地产企业有房产抵押、在建工程和房屋。

如果我们支持实体企业，实体企业会受到管理层更多的干扰，所以银行更愿意借钱给房地产企业。正因为如此，国家在引入调控政策时反过来限制这种行为。

观点房地产新媒体:徐汇已经发行了房地产投资信托基金。reits将来会成为一种融资方式吗？

姜伟:是的，因为它代表了未来持有房地产的典型融资方式。

观点房地产新媒体:现在，如果房地产企业想发行房地产投资信托基金，市场接受度是多少？

姜伟:reits在中国还是一个新生事物，尽管它代表了未来的方向。reits之所以不能在中国蓬勃发展，原因是多方面的，包括法律、制度、投资者接受度等一系列制约因素。然而，先驱者已经在尝试这种商业模式。

观点房地产新媒体:试点效果如何？

姜伟:我们认为还可以，特别是一些有长远眼光的大型金融机构仍然欢迎reits。

观点房地产新媒体:徐汇於陵的房地产投资信托现在发行了吗？

姜伟:於陵徐汇发行的reits是一个货架reits。上海证券交易所的统一申报限额是30亿，这就是总数。在这个定额中，我们按照成熟的项目一个接一个地发放。第一笔订单的目标是上次发行的2.5亿英镑。

观点房地产新媒体:於陵也是一个长期出租公寓。今年，许多企业以长期出租公寓的形式筹集资金。

姜伟:由于今年国家支持长期租赁公寓，除了房地产投资信托基金，许多银行还推出了许多与租赁相关的长期贷款。

观点房地产新媒体:很多企业都是长期租赁证券融资，他们真的是拿钱来做长期租赁公寓吗？这笔钱必须投资于长期租赁公寓吗？

姜伟:是的。徐汇主要住宅发行的这些基金100%投资于长期租赁公寓，因为长期租赁公寓是徐汇未来房地产+行业的重要组成部分。

长期租赁公寓在发展过程中需要大量的资金支持，但当有盈余和资金溢出去做其他事情时，他们需要系统中的资金来支持自己。因此，在这种情况下，我们为长期租赁公寓发行了reits基金，而这些基金几乎没有一个被用于其他领域的空房。

观点房地产新媒体:今年的资金监管非常严格？

姜伟:非常严格，但现在我在做一些中国证监会监管部门鼓励的、股权相同的项目，重点是股权融资。

观点房地产新媒体:从项目成立到项目退出的周期有多长？

姜伟:这取决于具体的项目。例如，房地产投资信托基金可能需要三到五年的时间，但有些开发项目的周期较长，超过三年，周期较短，为六个月，可以在一年内完成。

观点房地产新媒体:如何控制风险？

姜伟:我们有两级风险控制系统。第一个层次是在筛选这些项目时选择前100家开发公司进行合作。这些项目公司的投资部门已经对项目本身进行了分析，这相当于进行了初步的选择。

此外，辰溪的系统分为一个非常完整的风险控制系统，包括项目启动、初步审查和投资委员会投票。

刚才提到的这些项目都是事前风险控制。对于项目启动过程中的相关法律环节和流程，他们有自己的控制系统，项目完成后还会有一个投资后管理系统，如开发项目的后期推广和建设，是否存在重大风险等。，并且有一个非常完整的风险控制系统。

这个系统涉及很多方面。如何选择合作项目，我们有几个过滤器要过滤。例如，所选区域必须首先与徐汇的战略区域相一致，如一、二线城市，或中国前50名和前100名城市，其他不在此名单上的城市即使这个项目赚钱也不会投票。

第二，看看贸易伙伴、交易对手、向我们借钱的人、我们入股的人以及我们在与谁打交道，我们的想法是，它基本上是前100家房地产公司中的一家企业。如果一个鲜为人知的小开发商向我们融资，我们也可以合作这个项目。

我们不仅投票支持徐汇，也支持其他项目。关键当然取决于交易对手，项目本身的情况。从项目本身的资质、产品形式来看，无论是住宅还是商业，我们都会进行投资分析，比如投资回报率、净利润率等，并做出非常详细的分析。

通过这些纬度，加上我们事前、事中和事后的控制，已经形成了一个总体的风险控制框架和模型。

观点房地产新媒体:他们都与大房企合作，这是否意味着小房企没有出路？

姜伟:我们将对与小户型企业的合作提出一系列要求。无论是大份额还是小份额，项目都必须由我们来运营和控制，以防范开发过程中的各种风险、资金链断裂、烂尾楼等。然而，只要徐汇交易该项目，这些问题就不会发生。

观点房地产新媒体:你认为房地产企业还需要看规模吗？

姜伟:规模对房地产企业来说很重要，但对徐汇来说，最重要的不是规模。徐汇一直强调三个铁三角:规模、净利润率和负债率，每个角落都必须完美。

观点房地产新媒体:未来房地产行业的分化会越来越严重吗？大的越大，小的就会被淘汰？

姜伟:小开发商将被淘汰，中小开发商在一、二线城市生存越来越困难，只能去四、二线城市。四五线城市整合后，像碧桂园这样的地方，小房地产企业基本上没有空生存空间。

房地产新媒体观点:如何看待长期租赁公寓和养老产业？

姜伟:长期租赁公寓在空一线城市中只有相对较大的发展，而像杭宁这样的二线城市在空有一定的发展，但是这些三线城市以下的城市在短期内不会有太多的机会。

观点房地产新媒体:今年的资金监管比较严格。基金行业也处于洗牌阶段吗？

姜伟:今年基金行业主要符合国家政策。国家希望该基金将来主要投资于股票。然而，在发展和持有阶段，许多基金主要从事债务融资，但这正是当前国家政策想要调整的，鼓励股权投资。

观点房地产新媒体:开发和控股哪个更好？

姜伟:在短短的三到五年时间里，重点还是放在发展方面，但现在控股方面的业务规模正在逐步扩大。

这与目前中国整个房地产市场的发展是一致的。至少到目前为止，中国房地产市场的二手房市场份额仍然远远超过二手房市场份额。当市场上新开的房子进入缩水周期时，就会有更多的库存房子。此时，该基金的业务将转向二手房。

观点房地产新媒体:管理的项目主要在一线和二线城市吗？

姜伟:一线和二线城市占主导地位，而四线城市很少。强大的三线城市主要在华南、深圳和广州周边城市，以及珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区。

观点房地产新媒体:已经有很多企业与你合作，主要是徐汇商人？

姜伟:都是，因为其他一些合作企业都是市场知名企业，他们的交易水平也很高。

2018年和2019年，房地产基金会迎来了一个非常好的发展时期，但这个发展时期是以改变模式为代价的。在过去的几年里，他们一直在拼命发行债券，这是不可持续的，也是管理层不鼓励的。

未来的健康模式是以相同的股份和权利进行股权投资，开发商得到一个好项目。房地产基金筹集部分资金，以股权形式入股，参与项目的开发、建设和分红，而不是原来简单的借钱来获取利息的方式，这是监管部门不鼓励的，也导致很多企业的资产负债率较高。

观点房地产新媒体:同股同权的要求高吗？

姜伟:这取决于项目的具体水平。这是困难的，但健康和可持续的，因为它不会增加房地产开发企业的债务压力。如果你借钱，你将不得不承担偿还本金和利息的义务。

从理论上讲，如果项目拥有相同的股份和权利，就不好或不好，而这部分股权由投资者自己承担，这是两码事。这也给我们带来了一个问题。一个好的房地产基金公司总能选择一个好的项目和一个好的房地产开发商。它拥有的股份和权利越多，对我们自身资产管理水平的要求就越高，因为如果一个项目做得不好，投资者就会遭受损失，投资者也不会投第二个和第三个项目的票。

从表面上看，没有必要承受本金和利息的压力，但从另一个角度看，它提高了我们对资产管理的要求。把握好投资、财务、管理四个环节，就能顺利撤出该项目，获得高回报，从而积累投资者。

这是资本市场接下来将发生的最大变化。

观点房地产新媒体:在资本市场上有许多基金以相同的股份和权利进行投资。辰溪在资本市场有什么优势？

姜伟:陈曦希望将来成为市场上独立的第三方资产管理公司。徐汇是我们唯一的股东。在初始阶段，我们将利用股东的能力来把握项目，以便我们能够更好地控制项目的风险。

辰溪在这个市场的竞争力在哪里？

首先，我们有能力获得高质量的资产，投资目标是否高质量是所有投资的最根本基础。接受好项目和坏项目的结果是完全不同的。

其次，我们有一个优秀的团队，控制风险，管理投资过程和投资后。

第三，我们也有很好的资本合伙人，他们非常欣赏陈曦的资产管理能力，愿意为我们提供资金。在承接、承办和包销项目方面，晨喜有着出色的能力来确保我们业务的可持续发展。