解局 | 青杉资本与朗诗长租公寓ABS

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这一名为中山证券-东兴启荣-郎世玉长期租赁公寓一期的专项资产支持计划于今年2月被上海证券交易所接受，并于7月12日一度暂停。根据房地产新媒体的观点，暂停的原因是将项目结构改为储物架。

经过近一年的二次波折，这款abs产品，原本只有一年的历史，仍然没有取得新的进展。中山证券相关债券销售人员表示，停牌主要是为了更新信息和调整交易结构。

虽然施琅公寓于2016年12月正式成立，但施琅长期租赁公寓的种子是在与中信资本合作时种下的。

中山证券债券的推荐文件也明确表示，绿杉资本与中信资本的合作是一个奖励项目。施琅与中信资本建立了绿色地产城市更新战略合作关系，将共同搭建城市更新物业投资合作平台，开展城市旧建筑改造业务，一期投资金额达到200亿元。

此外，必须提及的是，作为施琅房地产基金平台的绿杉资本，也承担了施琅另类投资的角色。今年1月，绿杉资本与平安地产联手，专注于公寓的长期租赁，并设定了三年100亿英镑的目标。

事实上，首席财务官、青杉资本负责人沈曾经说过，青杉资本的投资逻辑非常简单。通过对现有项目的改造和定位，这些项目将在未来以更高的价格出售，以实现退出。另一方面，这些项目不会大量出售，而是会持有一段时间，然后在产生稳定的现金流后通过资产支持证券退出。

显然，长期租赁公寓的运营模式是后者，但这个过程有点长。

施琅abs第二次被禁赛

根据中证证券承销商11月26日的数据，施琅长期租赁公寓的abs期限由一年改为A1: 3年、a23+1.5年和b3+3年为主。

长期租赁公寓专项资产支持计划总融资规模为7.87亿元，其中a1级、a2级和B级优先级分别为aaa、aaa和aa+级。发行计划:优先a1、优先a2和优先b的期限分别为3年、3+1.5年和3+3年，分别为2.37亿元和2.1亿元；优先乙的规模为2.62亿元。

主要财务指标方面，2017年末，施琅集团总资产为277.74亿元，净资产为38.48亿元；本期营业收入115.75亿元，净利润12.84亿元。

今年年初，中国出现了一波长期租赁公寓融资浪潮，资产证券化迎来了爆炸性发展。住房企业纷纷采用与租赁住房相关的融资工具。其中，上海证券交易所于2月22日接受了郎世玉的长期租赁资产支持证券，但没有进展，相关募集资料已经过时，急需更新。

施琅的长期abs租赁计划在7月份首次暂停。同期，产品规模100亿元的中联前海开元恒大租赁一号N期专项资产支持计划和规模50亿元的世茂华能开元租赁信托专项资产支持计划全部通过。

除施琅外，宏坤7月份申请的20亿元小型公租房专项公司债券也暂停发行，R&F 2018年非公开发行的60亿元公租房专项公司债券也暂停发行。

今年12月24日，施琅的长期租赁公寓abs计划再次暂停。视点房地产新媒体了解到，施琅说数据已经发生明显变化，信息需要更新。

此前有分析指出，虽然国家政策鼓励房屋租赁，但融资监管更加严格，对以发行债券为目的的监管有所升级。开发商的信用评级相对较高，但他们的债务一般都很高，数据不佳的企业可能需要更长时间。

自2017年以来，施琅大力发展施琅公寓，建立了青年公寓、白领公寓、精品公寓、服务公寓等品牌系列。数据显示，截至2017年12月底，郎世玉的手术室数量为2010间，长期租赁公寓业务收入为828.2万元，亏损4417万元。

截至2018年6月30日，郎世玉已在13个城市收购了75个项目，并确认了22708套房屋和4286间手术室。

郎世玉总经理张林告诉视点房地产新媒体，郎世玉目前的规模为4万人。2018年，施琅公寓将进入天津、厦门、武汉、郑州、合肥等城市，共有5万套住房。计划在2019年实现10万间客房。

绿色雪松首都博彩公寓

不管上述abs应用的进展如何，施琅长期租赁公寓的快速扩张总是离不开绿杉资本的投资和布局。

绿杉资本成立于2012年，最初是作为一个非银行融资平台，为兰德莎集团的房地产开发项目服务。自成立以来的几年中，绿杉资本已经发行了一批绿色房地产基金和信托产品，并于2015年获得私募股权基金经理注册证书。

2015年，在从施琅集团向轻资产转型的过程中，绿杉资本也提升了自己的地位。自2016年以来，绿色雪松资本一直瞄准现有物业。首先，它与中信资本建立了一个200亿元的基金，以建立一个城市更新物业投资的合作平台，然后与平安地产联手，大力布局长期租赁公寓。

今年1月，绿杉资本与平安地产签署了长期租赁公寓战略合作协议，涵盖一线城市和部分二线城市长期租赁公寓项目的开发和投资收购，长期租赁公寓项目的工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行和退出，以及围绕长期租赁公寓项目的其他金融服务。

根据青杉资本的预期，未来三年，双方将在北京、深圳等一线城市和几个实力较强的二线城市投资长期租赁公寓项目，目标资产管理规模为100亿元。

2018年11月23日，绿杉资本与平安地产合作的首个长期租赁公寓投资项目——朗诗瑜蓝森店正式开业。除了郎世玉蓝森店之外，由平安地产和郎世玉共同运营的上海黄兴路项目和南京建发紫月广场等许多长期租赁公寓项目预计将分别于2019年第二季度和第四季度开业。

关于青杉资本与郎世玉的关系，张琳向视点房地产新媒体透露，青杉资本是重资产收购的投资平台，而郎世玉是设计、改造和运营的平台。

显然，绿杉资本作为一个投资平台，更注重项目的投资、融资和管理。同时，首席财务官、绿杉资本负责人沈也向视点房地产新媒体透露，虽然项目的退出取决于市场的具体情况，但绿杉资本投资的目标是希望项目的内部收益率在三年内达到15%以上。

一方面，是内部对回报率的高要求，另一方面，是长期租房不赚钱。青柏资本如何看待它们之间的矛盾？

沈在今年的中期电话会议上回答了这个问题。她说，长期出租公寓目前不赚钱，这并不意味着它们将来不会赚钱。从商业模式来看，现在是长期租赁公寓的投资期，这需要几年的现金周期。经过这个周期，盈利能力将会更好。

申指出，如果我们从整个周期的角度来考虑，长期出租公寓的好处并不坏。根据施琅的计算，长期租赁公寓的净利润率基本在16%至20%之间。

至于长期租赁公寓的布局，施琅集团董事长田明也明确回应了房地产新媒体的观点。

我对长期出租公寓非常乐观。我有三个字:第一，今天是政策的窗口，明天将是一条血河，后天将开花结果。今天什么时候结束？明天什么时候来？后天你什么时候到达？我们不知道。但我估计这将在3-5年内实现。

田明说，我希望我们今天有足够的布局，足够的品牌和规模；在明天的并购中，不要成为收购者，而是成为收购者；你可以在后天享受未来公寓市场的成果。

然而，明天和后天还有很长的路要走。