港资房企内地慎行 恒基兆业苏州项目再引老伙计旭辉

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视点房地产网今年1月，位于苏州高新区的一处8万平方米的住宅用地等待最终买家恒基地产，招标过程仅用了6分钟。

对于老牌港资恒基地产来说，其在内地的发展模式是与内地朋友携手，其中徐汇无疑是恒基最忠实的老朋友。

当时，有一种市场观点认为，如果恒基地产欢迎其老朋友徐汇，它在苏州高新区收购8万套公寓并非不可能。

九个月后，徐汇发布公告，确认四叔再次带着老朋友徐汇和新朋友中南建设，三人将共同开发苏州家园。在这次合作中，徐汇应承担12.99亿元的资金。

恒基地产频繁寻找项目运营商背后，香港资本撤出内地房地产市场的信号似乎正在逐渐增强。

韩德胜再次引用徐曼惠

10月8日晚，徐汇控股宣布，徐汇、恒基兆业、国桥和南通中南已达成合作协议，通过离岸合资安排和国内合资安排建立合资企业，在苏州高新区开发一处家园。

公告显示恒基兆业中国是一家在香港注册成立的公司，由恒基兆业间接全资拥有；国桥是恒基兆业中国的全资子公司。据视点房地产新媒体查询，南通中南为江苏中南建设集团有限公司全资拥有的南通中南新世界中心发展有限公司。

根据协议，徐汇控股将通过国桥和苏州盛基(徐汇控股间接控制的公司)持有项目公司34.96%的股份，恒基地产将持有35.04%的股份，中南建设将持有30%的股份。其中，徐汇对合作协议项下拟进行交易的资本承诺总额约为12.99亿元。

根据宗地转让文件，该宗地位于苏州高新区关旭开发区规划道路以南、文昌路以东。该地块为城市居住用地，总面积近8.07万平方米，规划建筑面积不超过16.94万平方米。根据合作协议的条款，徐汇的平均土地成本约为每平方米16100元。

据视点房地产新媒体报道，今年1月，恒基地产旗下的海外华人以23.11亿元赢得了苏州家园。当时，整个招标时间仅用了6分钟，费率为1.09%，底价为13600元/平方米。这也是近11个月的间隔，很少参与抢地的恒基兆业再次在内地抢地。

赢得地块9个月后，恒基地产选择拉徐汇和中南建设共同开发地块。这一行动可以说是不寻常的，因为合作模式和合作伙伴都是老一套。

近年来，恒基地产在内地的发展战略是与内地开发商合作，如徐汇、碧桂园、龙湖、徐汇和嘉德置地。其中，以扩张著称的徐汇，不仅是恒基地产最早的合作伙伴，也是合作次数最多的忠实老朋友。

早在2013年7月，恒基兆业的子公司恒基兆业中国与徐汇签署了一项协议，共同开发杭州余杭区恒基兆业徐汇大厦。同年12月8日，恒基兆业中国再次与徐汇达成合作框架协议，共同开发位于上海闵行区虹桥商务区的恒基兆业徐汇中心，徐汇以高价中标。

2016年9月，徐汇与恒基兆业中国携手参与恒基兆业地产在苏州、宜兴和长沙的相关项目开发，并分享其经济效益。根据合作协议，徐汇将投资10.37亿元人民币。据悉，合作协议涉及的项目有苏州水阳花城二期和三期、苏州相城g3项目、宜兴玉龙湖滨和长沙凯旋门。

去年7月，徐汇与恒基地产合作在苏州吴中区开发了两个住宅开发项目，总建筑面积164，100平方米，总销售价值45亿元人民币。

据统计，徐汇与恒基兆业的合作项目已经遍布中国的上海、苏州、长沙等五个一线和二线城市。

港资房地产企业在内地持谨慎态度

李嘉诚在2014年出售房产可能是一个重要节点。此后，香港资本退出内地房地产市场逐渐成为一种趋势。长江实业、中新房地产、中国房地产和瑞安房地产，这些香港投资者经常出售内地资产。

其中，亨德森地产一度被视为逆流。自去年以来，恒基地产在苏州的收购分别花费了14.4亿元和23亿元，一些人认为这是香港企业重返内地市场的一个信号。

不过，虽然恒基地产偶尔会在内地拍地，但与其在内地的辉煌时刻相比，不难解释目前的业务布局和土地储备，而这位港资发展商实际上仍在进行疏散行动。

据新房地产媒体统计，截至2014年底至2016年，恒基地产在内地土地储备中分别占1.36亿平方英尺、1.27亿平方英尺和1.01亿平方英尺。

自2017年以来，恒基兆业的土地储备甚至大幅下降。截至2017年12月31日，恒基兆业在内地的土地储备仅为3550万平方英尺。

这一大幅下降与两笔销售交易有关。2017年3月，恒基地产以17.27亿元的价格出售给碧桂园，以持有广州芳村待拆迁土地。该项目的原始建筑面积超过1200万平方英尺。；同年5月，恒基地产以71.76亿元的价格转让了几家公司的权益。目标公司分别在沈阳、鞍山、铁岭、大连和广州拥有9个项目。该项目的原始建筑面积约为3900万平方英尺，由R&F接手。

截至今年6月30日，恒基兆业地产在其半年度报告中披露，内地的土地储备目前为3，590万平方英尺，其中约73%可发展为住宅物业，较其高峰期的土地储备缩水近三倍。

在业务布局方面，恒基地产已缩减至内地7省11个城市，包括上海、广州、长沙、成都、大连、南京等城市。内地11个省市填海拓地的辉煌局面已不复存在。

一方面，资产正在被出售，土地储备正在缩水；另一方面，包括恒基兆业在内的香港投资者在收购土地方面几乎没有采取什么行动。

尤其是今年以来，只有少数案例，其中最轰动的是恒隆在杭州获得了白景房地块。

5月28日，战斗持续了7个多小时，最终恒隆以107.31亿元的总价格，以55300元/平方米的底价和118.5%的溢价赢得了杭州武林天水单元xc0105a地块，即白景坊地块。对此，恒隆集团董事长陈启宗在致股东的信中表示，他对该地块一见钟情，集团为此花了约四年的心血。

同月10日，新鸿基成功获得广州南沙庆生枢纽地块土地，土地面积超过37，800平方米，规划为标志性项目。在此之前，新鸿基在2014年至2017年期间在内地收购的地块非常少，这是近10年来新鸿基第二次在广州收购土地。

7月，瑞方与太平洋保险、永业一起，以136.1亿元赢得上海新世界商务中心。按商业办公面积302，700平方米计算，底价约为44，963元/平方米。预计该项目总投资将超过250亿元。

由此可见，港资开发商在内地的发展速度大大放缓。除了高地价和两地不同的发展盈利模式外，部分市场人士指出，香港投资者的退出显示他们过去的投资策略已不再有效，特别是在内地房地产政策频繁调控的情况下。

在这种市场监管环境下，我们可能还没有准备好购买土地。九仓集团第一副主席周在接受视点房地产新媒体采访时表示。

与长江实业、嘉汉地产和瑞安地产等内地撤离者相比，九仓是香港资本的活跃成员。数据显示，2010年至2018年6月1日，九仓在内地共赢得33个项目，土地储备持续增加。自2017年9月以来，九仓已在杭州、苏州、北京、佛山、广州等城市收购了17块土地或项目，涉及金额约260亿元人民币。

现在，周也承认，内地的土地政策调控给他们的发展带来了压力，这也使得公司将原来的重点16个城市调整为6个重点城市。

我们愿意继续前进，但是现在越来越难了，我们走不了多远！周对说道。