调控压顶下的国庆楼市：冷冻的不止一线城市

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南京等热点二线城市的营业额明显低于去年同期。国庆前销售火爆的三、四线城市受到了调控的最大打击，一些三、四线城市的营业额出现了悬崖式的下滑。

聚焦:

1.国庆期间，北京楼市网上签约商品房(包括新建商品房和二手房)总数为98家，较2016年国庆假期同期下降76.9%。20套二手房在网上签约，与去年国庆假期同期相比下降了90.4%，创下自2007年有网上签约记录以来的新低。

2.南京等热门二线城市的营业额明显低于去年同期。国庆前销售火爆的三、四线城市受到了调控的最大打击，一些三、四线城市的营业额出现了悬崖式的下滑。

3.所谓的“金九银十”不再是了。楼市调控是一个持续的事件，只会有针对性地加强，而不会减弱。

作者:孙魏逸飞

编辑:刘丽萍

经过8天的长假，全国上下都享受到了同样的快乐，但杨彤却有点“一个人到墙角”。

37岁时，他在深圳努力工作了很多年。2016年，他带着妻子和孩子回到湖南长沙工作。回国前后，他在长沙买了一套90多平米的三居室公寓。2017年，他的第二个孩子出生了。

“再加上帮我带孩子的婆婆，家里有5口人，房子不够住。”杨彤说:“我已经在看房子了，我要去买一个更大的。”

因此，在杨彤开始第二套之前，长沙的楼市调控文件于9月23日出台。

该文件第三条规定:“长沙市户籍人员已在长沙市拥有一套住房的，在第一套住房取得三年不动产权属证书后，方可购买第二套商品房。”

“那我该怎么办？我只是需要它，不是为了房地产投机。我完全同意打击房地产投机，但我不能限制这种需要。”杨彤说道。

杨彤还有另一个选择:以父母的名义买房，因为父母和他不在同一个户口。

“但我父母的房子正面临拆迁，而长沙又是货币补偿，所以他们也需要买房，所以即使他们不考虑未来转让的手续和费用，这也是另一个障碍——他们必须再等三年才能买房。"

最后的选择是“假离婚”:把房子转让给妻子，然后你可以自己再买一套。

但是杨彤暂时不考虑这条路。

新一轮的调控切断了杨彤的购房之路，会不会也切断了开发商的融资之路？

一线城市的交易量正在下降，二线和三线城市持平

每年，金九银十和全国房地产市场都会出现一波销售热。然而，一项全面的规定在今年国庆节前出台。开发商的一厢情愿被雨水冲走了。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2017年10月第一周，北京楼市商品房(包括新建商品房和二手房)总量为98套，比2016年国庆假期同期下降76.9%。其中，新增商业住宅网签约78套，同比去年国庆假期下降63.9%，创下2005年网上签约记录以来的新低；20套二手房在网上签约，与去年国庆假期同期相比下降了90.4%，创下自2007年有网上签约记录以来的新低。

交易代理世界银行(002285，诊断)的销售经理告诉腾讯财经，今年国庆节世界银行承销的新房销售业绩非常惨淡。“在北京的这些一线城市，像南京这样的新址几乎不多。在二线城市，靠近市中心的地区很容易出售房地产。首先，因为这些房地产只是需要和要求改善是非常强大的；第二，由于政府出台了限价政策，新房价格低于市场价格，所以很多人争相购买。一般来说，只有全额付款的顾客才能购买。许多人要求我买这样的房子。然而，由于调控政策的影响，偏远地区的建筑销售量并不那么火爆。总的来说，在南京这样的二线城市，销量与去年相比略有下降。”

根据中原地产的监测数据，包括南京在内的热门二线城市的成交量明显低于去年同期。

国庆前销售火爆的三、四线城市这次遭受了最大的打击。

根据中原地产的监测数据，国庆期间，一些三、四线城市的交易像悬崖一样跌落。

根据中信建设投资提供的数据，2017年10月1日至7日，长沙的交易量为1381套，平均价格为每平方米8956元。2016年同期，交易量为6441台，平均价格为7575元；今年国庆期间，长春售出434台，平均价格为7684元。去年同期售出675台，平均价格为6887元；今年国庆期间，Xi安共售出1343台，平均价格为10564元。去年同期，售出1772台，平均价格为7127元；今年国庆期间，南昌售出979台，平均价格为9132元，去年同期售出3876台，平均价格为9512元。

“受一、二线城市强有力监管的影响，许多购房需求已经转移到三、四线城市以及一、二线城市的周边城市。国庆期间，这些城市有望成为一个好市场，但政府显然不希望这样。”世界银行的上述销售经理说。

9月23日，长沙、石家庄、南宁、南昌等城市一夜之间牺牲了“限购限购”。

这些城市被“扼杀”的原因是它们成为了房价上涨名单中的“早起鸟”。

根据国家统计局8月份发布的数据，三、四线城市的价格涨幅和销量远远超过一、二线城市。

事实上，自去年国庆期间中央政府出台严格的调控措施以来，开发商的日子并不难过。根据各大房企发布的半年度报告，2017年上半年大部分房企的销售量都远远超过了去年同期，部分房企在6个月内完成了计划年销售量的三分之二。

根据住房和城乡建设部政策研究中心的一位专家的说法，这项规定不是所有地方的自发行动，而是监管当局准备、部署和有针对性的行动。之所以选择在国庆节之前，也是因为这是每年房地产销售的繁荣时期。在此之前，一种强大的药物可以起到非常威慑的作用。

结果，针对三、四线城市的新一轮监管受到冲击，这也让本已黯淡的国庆楼市雪上加霜。

开发商面临着巨大的撤资压力

宏坤集团一位高管表示，限购政策一旦出台，无疑将挤压这些城市房地产市场的投机性投资泡沫。

然而，像杨桐这样的真正需求在受到严格限制时，将是“意外伤害”。这位高管说:“一旦你买了房子，这房子就会变成二手房。如果规定了限售期，将会影响二手房交易，对开发商销售新房的影响是间接的。例如，一些家庭购买新房子。为了提高需求，你需要卖掉旧的，买新的。如果旧房是在限定的销售期限内售出的，这部分客户的新房销售将受到影响。”

广东知名房地产开发商湖南分公司负责人表示，新政对他们的销售产生了“巨大影响”，但同时他认为长沙的房地产市场供不应求。每个房地产开发商都有自己的解决方案。"

据该人士透露，在新政出台之前，长沙房价迅速上涨，政府对开发商的新房价出台了限价措施。结果，“谁买谁赚，长沙的房子基本上都卖完了。”我们(在新政之前)在长沙开了一套新公寓。买家和买家的比例约为6.3:1。结果在6秒钟内被打开并销售一空。我自己办公室的同事想买，但买不到。”

由于新房价格的限制，另一种“奇迹”产生了:在长沙的许多地方，新房的价格低于同一地区的二手房。

新房的价格限制使开发商有很大的发言权。在这种背景下，一些开发商开始对客户挑剔。

任何开发商都想尽快收回资金，所以买家会根据资金情况分为369家。一般来说，全价购买者是首选，其次是商业贷款，最后是公积金贷款。

上述专家表示，新一轮调控是一场组合拳，这不仅是目前限制买卖的政策，也是对一手和二手房地产市场秩序的整顿。

这一轮楼市调控可能会让中小房地产开发商的生活条件更加艰难

鸿坤集团的高管们表示，如果房地产够热，开发商对买家会非常挑剔。“北京的许多房地产现在都受到政府的限制。例如，最近几个月新开的中国钹，政府制定的价格远低于原来的市场价格，大多数人根本买不起。即使他们预付了全部金额，他们也可能不会购买它。”

开发商快速提取资金的另一种方式是以各种名义提前收取购房款。

然而，对上述行为的打击已经开始。

武汉市房管局近日出台政策，规定开发商在取得商品房预售许可证前，不得通过认购、预订、吸收会员、购买资金或理财产品等方式向买方收取购房定金、订金等费用。

同时，规定要求开发商不得区别对待三类购房人，即商业贷款和公积金贷款，确保三类人公平选择住房。

禹州集团董事长林隆安向腾讯财经表示，贷款限制和限购等监管政策对开发商的现金流有两大影响。一是开发阶段融资困难，二是销售阶段收回抵押贷款困难。

这就是为什么开发商更愿意优先考虑全额购房的客户。

但是，像武汉这样的政策出台后，开发商将不允许选择客户。这自然会对资金的回报产生影响。

国家研究中心市场研究所副所长邓表示，开发商去年全年和今年上半年的销售业绩非常好，资金也很充足，但融资渠道不断收紧。一些开发商依靠货币紧缩前获得的大量资金和房地产销售的回报，能够获得土地并进行大规模收购。如果房企融资继续吃紧，新房销量急剧下降，开发商将不再有充足的资金，这将导致他们无法持续获得土地，这将影响新房的供应，原则上还会造成未来房价上涨的压力。

连锁研究所所长杨现领认为，根据连锁数据，所谓的“黄金九月和白银十日”已不复存在。楼市调控是一个持续的事件，只会有针对性地加强，而不会减弱。