胡京与观点对话：联合办公的未来

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

观点房地产网络产业具有很强的房地产属性，必须根据房地产与空.之间的因素来考虑这不是互联网，现在还不是破茧的时候。

采访开始时，胡静谈了他对联合办公市场的看法。

胡静，48岁，出生于1970年，现任上海银行科技发展有限公司创始人兼首席执行官..他有独到的见解，总能给人带来一种豁达，摆脱表象的困惑，触及事物的本质。

2015年，许多房地产经理，比如一个任命，离开了他们在大企业和大公司的工作，去了创业的第二个春天，胡静是他们的众多代表之一。那一年，他毫不犹豫地辞去了格陵兰集团执行副总裁兼总建筑师的职务，并作为合伙人创建了distrii。

三年过去了，胡静一直无动于衷，这种行业内的退潮仍在一个接一个上演。人们仍在努力寻找许多关于胡静(一群不安分的房地产所有者)离开的问题。

从房地产开发企业到写字楼领域的空，胡静表示，这个行业用转型来形容自己是不合适的。他说他只是从增量市场走向股票市场，这不是什么新鲜事，而是行业的必然趋势。

增量市场没什么可做的，是时候更新和升级股票市场了。一个城市有如此多的办公楼，大量的股票正等待更新以提高它们的价值。他把这种职业方向的改变描述为一种自然的流动。

难道它不能是短暂而强烈的，或者是由突然的想法引起的变化吗？

他的回答也很低调:没有那么戏剧化，很自然，就像我十多年前进入房地产行业一样。

胡静说，他观察了几年做出了判断，最后只是试图适应城市化的发展阶段，选择了大势所趋。

胡静提到的大趋势现在已经成为联合办公市场的共识。数据显示，在过去两年中，国内联合办公的空房间一直保持着30%的增长率。一些市场参与者预计，到2030年，联合办公将占据整个商业市场的30%，成为市场规模1000亿元的行业。

胡静认为，合资公司的迅速发展既有合理的因素，也有不合理的因素。个人、企业或组织都在追求更多的资源共享和灵活性，这使得联合办公成为未来一种很有可能的趋势。另一方面，这也表明中国整个房地产行业的转型没有新的方向，导致了过去两年中联合办公的快速增长。

他进一步介绍说，在未来十年内，30%到50%的企业将采用新的办公可能性，而办公伙伴正是基于这一点来提供未来办公解决方案的可能性，这不仅仅是一个简单的属性。

胡静强调，办公室合作伙伴不希望被简单地定义为联合办公室，而是面向未来的智能办公室。他提到，联合办公室只是办公室合作伙伴的一个组成部分，它是办公室合作伙伴认为将来可以在网上获得的一种可能形式。联合办公室和共享办公室只是未来办公室的过渡阶段，但办公室合作伙伴做的远不止这些，办公室合作伙伴还有一个在线系统。

据了解，办公技术的运营收入主要来自三个方面，即联合办公租赁运营收入、企业办公定制收入和办公智能系统输出收入。其中，胡静将智能办公的在线系统与作为公司核心基因的科技进行了比较。

没有这笔投资，它就不会是一家公司，也不会是一家公司未来的办公目标。我们希望投资未来能带来更高的效率，让企业更愿意选择合作伙伴，这是必须的。

胡静说，到目前为止，该公司已经在在线系统上投资了3000多万元，尽管它还没有生产出来。但是如果它没有出现，并不意味着它不是我们的理想。我们仍在不断投资，我们超越了这一领域的任何企业。

他认为线上和线下的整合是不同于其他企业的一个特征。只有使用在线系统，我们才能为离线的空房间、租金等形成一种效率驱动。:我们将自己定位为一家提供办公解决方案的面向未来的科技企业，而不是第二房东。

胡静以京东为例:正是因为对在线系统的科技投入，他投入的大量物流才能产生更高的效率。没有在线系统，我们如何驱动线下物流资源和配送？过去，线下物流毫无价值，因为有了在线驱动，它变得有价值。正是这项投资让空之间的服务真正变得更有价值。

当然，胡静也说过，在办公室空室的运作本身也是一种服务，然后在此基础上提供增值服务，然后通过公司的it系统提供企业效率，这是一个服务包。有很多事情要做，提供好的服务是这个行业的特点。

在这一点上，我很同意马云的观点:未来的产品既是制造业又是服务业。我们做的这件事有这样一个属性，它不仅是一个制造业，而且是一个良好的空产品和技术体系，以及一个服务过程。

胡静为distrii partners能够拥有上述三个领域而感到自豪:在任何具备这三种能力的团队中，我们都可以看到这个市场仍然非常稀缺，我们对我们的多元化发展和互补结构发展非常有信心。

关于这三个街区未来的比例，胡静说:让我们看看谁跑得快！哪一个发展得快，哪一个在市场上需求量大，主要取决于市场的决定。

关于规模扩张，胡静表示，这不是烧钱的扩张产业，而是稳步发展。据了解，今年下半年，公司将稳步进军南京、杭州等城市。

作为公司的创始人，胡静直言不讳地表示，目前对他来说最具挑战性的团队是公司的it、融资、运营等团队，这是他的专业背景所不了解的。在这种情况下，对于他来说，如何将这个团队聚集在一起以提高效率是一个全新的话题。

以下是视点房地产新媒体对上海办公科技发展有限公司创始人兼首席执行官胡静先生的采访:

观点房地产新媒体:联合办公的发展势头强劲。据预测，到2030年左右，整个联合办公室将占到商业办公市场的30%左右。你认为这种趋势如何？

胡静:首先，澄清一下，办公室合作伙伴不仅仅是一个联合办公室，而且不希望被简单地定义为一个联合办公室。事实上，办公室伙伴希望成为面向未来的智能办公室。

联合办公或共享办公只是公司运营不可或缺的一部分，但我们认为它是未来在线办公的一种可能形式，这是一个先决条件。

联合办公室和共享办公室只是未来办公室的过渡阶段，办公室合作伙伴做的不止这些。办公室合作伙伴也有在线系统，所以我们需要创造整个面向未来的智能办公室场景。

其次，联合办公的快速发展有两点:一是合理因素，二是不合理因素。合理的因素是，联合办公和共享办公代表了未来办公工作的一种非常可能的趋势，企业、个人和组织追求更大的共享性和灵活性，共享资源和追求更大的灵活性。此时，联合办公的出现和发展非常迅速，这是一个不可避免的因素。未来的世界必须更加灵活，更加资源共享，以便提高效率。因此，联合办公是一个发展方向，越来越快地出现是合理的。

另一方面，中国整个房地产业的房地产转型没有新的方向，过去两年的联合办公增长速度也有所加快。因此，它的增长率已经超过100%和200%，每个人都在朝着这个方向转变。但是什么是合理的增长率呢？我不认为这是决定性的。

30%将在未来转换为联合办公室？我对此不太确定，但我相信在未来十年内，30%到50%的企业将采用新的办公方式，其中有多少企业会合作？不一定。

未来的办公解决方案不同于当前的办公解决方案，因此办公合作伙伴提供了未来办公解决方案的可能性，而不仅仅是简单的房地产。

观点房地产新媒体:对于联合办公，你认为将来会有一些问题需要解决吗？

胡静:任何企业启动时，都会有各种各样的问题，这些问题各不相同，而且太多了。每个企业都有自己的大问题，从产品、选址、发展速度到运营和服务能力，做表面文章或做自己的实际作业，哪些是宣传，哪些是做事，等等。

在起步阶段，我国各行业的联合办公都会出现各种各样的问题，包括产品是否完全符合市场节奏，这在起步阶段是一样的，所以出现各种各样的问题是正常的。

我认为关键的一点是，这个行业已经从自身运营、客户匹配和资本市场进入了一个相对积极和理性的阶段，但肯定还没有到那个时候。这在未来可能是一个庞大而广泛的行业，目前很难说谁对谁错。

现在不是争论的时候，是大家一起努力做这件事的时候了，所以我们从来不评判别人，我们也用别人的评论作为参考。

这个行业离我们需要评估彼此优缺点的时候还很远。这不是一个企业应该有的心态。当你是一个企业的时候，你应该有什么样的心态，你应该如何应对潮流和客户？向内面对自己的团队和产品是否值得？

观点房地产新媒体:联合办公的核心，你认为是哪个方面？

胡静:运营的核心是服务。

观点房地产新媒体:有许多联合办公品牌提供服务，但在如何做好这些服务的行业有共识吗？

胡静:这项服务本身就是一种共识。让你的顾客更舒适是一种共识。然而，我们对服务的定义可能有不同的理解。我们所理解的服务实际上是广泛的。

你在空的房间凌乱、不通风、不采光，基本服务无法实现，这本身就是一个服务问题，因为这个行业有很强的房地产属性。

我们必须根据房地产和空.之间的因素来考虑这个问题这不是互联网，或者说它不是处于初始阶段的互联网，它在变成蝴蝶之前是一条蠕虫。

那么，这个空房间里的手术也是一种服务。在此基础上，通过我们的it系统提供增值服务和提高企业效率是一整套服务，还有许多事情要做。

良好的服务是这个行业的特点。在这一点上，我很同意马云的观点:未来的产品既是制造业又是服务业。我们所做的具有这样的属性，它不仅是一个制造业，而且在这个过程中提供了一个良好的空产品、技术系统和服务。

观点房地产新媒体:在行业中，如优科工作室和我们的工作，并购是为了扩大规模。合作伙伴是否考虑过通过这种方式来扩大规模？

胡静:首先，首先，我从不评判别人，这是没有意义的。当第二个企业是对的时候，并购必须是企业的手段之一。关键取决于你的并购是理性的还是吹泡泡的。公司还没有达到这个阶段。

有些人要求我合作，但是当目前对公司的评价显示每个人的模式、产品和利润都不够成熟，不足以被收购时，你认为骡子和马是如何被收购的？你认为这是一群马还是骡子？很难说。

无论如何，我们现在看不到M&A的紧迫性，但是肯定有一些企业感受到了这种紧迫性，并且与他们自己的商业模式所开发的产品有关，所以我很难评价这件事情。

观点房地产新媒体:市场上出现了许多联合办公品牌，会不会出现产品或模式同质化？

胡静:首先，在办公室市场，你说现在每个人都形成了一个品牌，但我不这么认为。所谓的品牌指的是一个寻找办公室的人。首先要考虑的是这个企业。我认为现在不可能实现。与酒店不同，你想去香格里拉或万豪酒店。它花了很长时间形成，办公室品牌还不能实现。

现在，办公产品还不能达到所谓的同质化和非同质化，还处于摸索阶段。客户怎么样，如何提供产品，如何提供服务和配套设施，离同质化还很远。也许在摸索过程中有一些共同的措施。

观点房地产新媒体:在这种情况下，模式可能不是很清晰，办公企业想在其中突破。你认为哪些方面可以提升或创新？

胡静:我认为没有必要突破。每个人都在思考如何更好地适应未来的趋势。

如果任何行业想要顺应未来趋势，就必须更好地了解未来发展的可能性，深入了解未来发展的可能性，更好地了解您的客户是谁以及他们想要什么。

第三，可以提供什么样的解决方案是任何行业的共同问题。如何面对客户，提供更好的产品，并专注于此。

观点房地产新媒体:你以前在格林兰集团出来过吗？你如何看待近两年来许多房地产开发商进入这个空办事处？

胡静:这是行业发展的必然趋势。增量市场不是很大，也没有太多事情可做。是时候对股市进行更新和升级了。这是一种自然趋势，而不是新奇的事物。这是行业的必然趋势。

一个城市里有这么多的办公楼，其中很多都在等待升级以提高它们的价值。有这么多现有的房地产和增量房地产，这肯定会去这个地区。人们没有必要去那里。空没有新的发展空间，这在城市中是一样的。