邓连喜与观点对话：马上办公连线上下

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

这是我们第一次见面。事实上，我对你很熟悉。邓联熙一说话，就缩短了彼此之间的距离感。

在戴德梁行工作十年也是邓联喜唯一的工作经历。问他为什么选择创业。我的偶像是梁振英先生。邓联喜显然信任我们:他自己创业。

戴德梁行和其他五大银行服务的客户都是大型企业。事实上，国内中小企业占80%以上。邓联喜开始有了自己的想法:服务中小企业，让办公地点更方便，是我们企业的初衷。

直属办公室诞生的时机非常巧妙。2015年前后，中国掀起了联合办公的潮流，一波创业热潮也催生了大量的办公短租需求，一大批wework追随者也随之诞生。

这时，邓联喜看到了做平台的机会。他想在办公室领域建立一个airbnb。租户可以在网上搜索找到他们想要的办公空间，而业主或二房东可以公布他们的房子，并立即工作，发挥中介服务的作用。

站在风口浪尖上，该办事处迅速发展，成立一年后，宣布已收到1000万元的预筹资金。

然而，在邓联喜看来，这件事不能由资本来简单解决。他很快意识到，立即工作不仅是一个平台，也是租户的体验。

当我们意识到我们需要经纪人和顾问为这些企业提供线下服务时，我们需要建立团队、人事系统和信用系统。因此，在2015年，办公室立即开始调整，并成为一个租赁平台，以帮助联合办公室，中创空做在线推广和吸引流量。

因为这是一个共享的办公室，邓联喜说，下一步是围绕这些企业的发展和业务需求，探索企业之间的互动、合作和社会化。

邓联喜对联合办公的发展也有自己的看法。马上工作的愿景是建立一个企业共享的办公社区，与有需要的用户建立一个诚实、安全的管理平台，通过共享充分利用闲置的办公空室，同时带来新的朋友和商机。

邓联喜很早就预见到互联网正在改变房地产行业:如果我们用传统的方法来服务这些小客户，效率不高，但如果我们用互联网技术，我们可以做到，这是一个很大的效率提高。

邓联喜认为，在未来，办公需求将变得越来越小和移动化。互联网时代办公租赁业的转型不仅表现在用户租赁交易上，还表现在用户自身办公地点和消费行为的改变上。

共享办公和以联合办公为代表的分布式办公是行业的趋势和未来，这只能从资本市场的估值中看到。

互联网不会颠覆租赁中介服务。相反，产业效率的提高会对服务业提出更高的要求。邓莲西说道。

他介绍说:我们的经纪人都是从零开始培训的，他们不挖同行，因为传统的经纪人的工作习惯和互联网的很不一样，他们的工作方式也不一样。

令邓联喜最自豪的是，我们的同事得到了很高的认可。在马上开始工作的经纪团队中，他的要求是五星级的温度服务。

邓联喜是这个行业的乐观主义者。

我认为今年对联合办公来说是一个挫折，但总的来说，我对这个行业非常乐观。他解释说:从长远来看，联合办事处将占整个供应方的30%左右

当被问及我们和优科工作室的合并时，联合办公室会发生什么？邓联喜点了点头，表示赞同:头会越来越集中，头里有20%的企业走的是资本化、连锁化的道路，要想继续下去，就必须收购。另一部分是80%的长尾，它会活得很好，逐渐形成一个自主经营的小品牌。整个市场中的一两个会更大，但更多的会分散。

例如，邓联喜说，就像酒店市场一样，全球五星级酒店品牌只占很小的份额，不到5%，而且大多数都是只有一两个点的酒店品牌。未来的联合办公室将会是这样，有更多的地区性、资源性和多样化的品牌。

以下是视点房地产新媒体对直属办公室创始人邓联喜先生的专访:

观点房地产新媒体:是什么让你选择创业？

邓联喜:一方面，我心里一直有创业的想法。特别是在戴德梁行工作了十年后，我公司的飞行员梁振英先生，作为一名测量员出身，自己创业，是我的偶像。

在dtz工作了十年后，我发现大部分时间我们都在为大客户服务。事实上，中国有很多中小企业，占80%以上，五大银行不会寻找和服务小客户。

观点房地产新媒体:管理小客户累吗？

邓联喜:很累。我相信戴德梁行和其他银行可以意识到，mainland China和mainland China仍有许多中小企业需要服务。

这需要一个好的方法，正好赶上网络时代。如果我们用传统的方法来服务这些小客户，就会遇到人力投入无法计算，效率不高的问题。如果我们使用互联网，我们可以做到这一点，这是一个很大的提高效率。

观点房地产新媒体:是互联网的短租吗？

邓联喜:当初的想法是面向中小企业，为他们服务，帮他们找办公室。这件事只是需要和痛苦，但我们已经走过了弯路，踩了一些坑，然后不断调整。

事实上，企业的定位和初衷并没有改变。起初，我们寻求一个解决方案，在市场上分享和租用一些闲置的办公室。那时，我们发现的房子是企业里闲置的办公室。有类似airbnb的做法。后来，我们发现这条路可以找到供应和寻求，但我们找不到一个有效的方法来激励房东和做好租户的经验。

因为airbnb和Airbnb的区别在于房东是一个企业，事实上，它是一个虚拟化的法人，没有人在做租户体验，给租户更好的体验。

观点房地产新媒体:目前的策略是什么？

邓联喜:2015年下半年进行了调整。我们仍然关注中小企业的租赁需求。当时市场上有大量的专业经营者，如短租合租办公室、中创空房或专业二房东，他们的住房质量和租户入住体验都很好。

因此，我们将流量引向这些空客房，发现租户有很好的体验，我们还可以从房东那里获得佣金，因此我们的网站成为了一个租赁平台，帮助联合办公，创建空客房，以促进和吸引在线流量。

但是最初的意图还是一样的。我们确实发现整个市场都有新的供应。它不是闲着，而是有专业的操作员。这也是一个满足企业需求的小办公室，它仍然是在一个包里安顿下来。

观点房地产新媒体:你会做我们的工作吗？

邓联喜:我们今天不做了，还是应该把重点放在网上租赁平台上，围绕客户创造更方便快捷的办公租赁和使用功能。

目前，我们在一个大的行业，例如，我们与wework和3q有很好的合作，并立即在网上工作，生产产品和服务中小企业和自由职业者。Wework和3q最初是作为离线办公产品为这些企业服务的。

慢慢移到后面，会有人们相遇的地方。他们也将成为在线平台，拥有自己的应用。我们现在也有管理的房子，但我们仍然不能谈论竞争，但更多的是合作。

因为联合办公和共享办公的整个领域越来越大，市场变大后，会有几种模式。一个是在网上做一个空房间，可以做得更大，另一个是在网上做一个平台，也可以做得更大。事实上，这种现象在长期出租公寓和酒店行业都可以看到。

观点房地产新媒体:直属办公室的盈利模式是什么？

邓联喜:交易结束后，我要求房东收取佣金。目前，主要收入是这一项，也有一些小的其他收入。

我们帮助一些房东离线管理空客房，还做独家代理，在线营销推广和住房托管。

随着更多和more/きだよきだよ0/rooms在供应方面，这些头品牌可能占20%的行业，其中80%是分散的空房间。

事实上，有些房东没有团队或精力来照顾他们，所以他们需要一个专业的团队来帮助他们管理他们，并委托我们来管理他们。

我们自己仍然不会成为第二个房东，但我们将围绕租户和企业的需求进行管理。

观点房地产新媒体:现在他们都在网上，基本上没有商店？

邓联喜:是的，没有商店。我们有一个线下服务团队，但它不是商店式的。

观点房地产新媒体:如何管理？

邓联喜:在商业上，它更像是o2o。当然，最早的想法是为这些中小企业出租办公室。会不会没有下线？我不想有很多人要管理。

经过前两年的反复，我们发现当一个企业租用一间办公室时，它需要有人帮助他安排需求优先级，提供谈判、决策建议和许多其他服务，而这些是企业无法独立完成的。

此时，需要专业人员提供服务，交易风险应该得到控制，比如高租金或租用有问题的办公室，这是非常痛苦的。

后来，我们发现这些东西真的离不开人，所以在过去的两年里，我们一直在培训我们自己的经纪人和商业顾问。

这耗费了我们大量的精力。在为企业租用办公室的解决方案中，必须有专业人员，我们必须这样做。

观点房地产新媒体:你以前接手过资本市场吗？

邓联喜:对接资本市场对我来说并不陌生，但是最近我们在资本市场上没有做特别的努力，因为我发现这个事情不是资本能够简单做到的。

观点房地产新媒体:即时办公上市的最终目标是什么？

邓联喜:有了这个想法，实际上我们从去年开始就实现了整体盈利。

整个企业的发展，上市可能仍然是一个非常重要的环节，是一个里程碑。首先，对于投资者和股东来说，这是一个非常重要的退出方式。对于我们的同事，包括整个公司的品牌，这也是有帮助的。

观点房地产新媒体:你认为现在联合办公和共享办公的前景如何？

邓联喜:实际上，今年对联合办公来说是一个挫折，但总的来说，对联合办公行业来说是非常乐观的。

联合办公室的产品在不断升级。从长远来看，联合办事处将占整个供应方的30%左右。我认为这个判断是正确的。

为什么它能支持30%？从供给的角度来看，我们可以看到建筑的未来模式是由共享部分、连接部分和独立部分组成的。

观点房地产新媒体:共享办公的竞争优势是什么？

邓联喜:从去年开始，共用办公室有了很大的变化。每个人都开始搬进甲级办公楼。

当共享办公室首次出现时，它想改造一些闲置和破旧的旧工厂。但是两年后，中国所有的参与者都变了，每个人都开始进入甲级办公楼，这是一件好事。

事实上，整个共享办公室现在都遇到了一定的挫折，但从长远来看，它将占30%，前景仍然非常光明。在这个过程中，每个人在模式、操作和资源选择上都有不断的迭代。

本轮受挫主要是由于前一轮的估值泡沫，不仅是联合办公，还有整个创业领域的估值泡沫。

观点房地产新媒体:联合办公的盈利模式还受到外界质疑吗？

邓联喜:是的，我也看到了一些质疑的报道。我认为它可以分为两个方面。

一方面，如果它真的被认为是资本化，那么与我们的工作相比，有疑问是正常的。

另一方面，如果我们把它看作一个行业，我也可以看到有一些成功的空.

观点房地产新媒体:未来会形成什么样的格局，比如我们和优科工作室的大量并购？

邓联喜:头会越来越集中，因为每个人都在资本化和连锁化的道路上，可能要走下去，如果走下去，就要收购。

另一部分是长尾的80%。我认为他们不同。他们生活得很好，并将形成一个小品牌。整个行业中的一两个可能相对较大，但更多的是分散的。

就像酒店市场一样，全球五星级酒店品牌只占很小的份额，不到5%。未来的联合办公室将会是这样，有更多的地区性、资源性和多样化的品牌。