原报道丨首创置业回A折返跑

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在回甲的路上，不时可以看到回头跑的身影。今天，漫长的等待使首都房地产再次放弃；9月17日，该公司向中国证监会申请撤回a股发行申请，目前暂不执行。这意味着首都房地产的回归里程再次停止。

市场人士对意见指数表示，首次回归a股的意义在于股权融资，因为国有企业在香港增发股票相对困难；如果你想发行债券，你必须考虑负债率的问题，而你在为a股股权融资时不需要考虑负债率的问题。

显然，a+h模式将为首创置业开辟更广阔的融资渠道，也将在财务平衡中发挥不寻常的作用。然而，暂停重返a股只能让首创置业寻找其他融资渠道，努力把握周转节奏，加快资金回流，从而实现自身的规模增长。

第一次返回甲里程

在过去，2003年在香港上市后，首创置业一直计划重返a股市场，但在次年8月未获证监会批准。它第一次碰壁是在2007年，当时整个军队再次开战。当时，它计划发行不超过14亿股股票，筹集14.7亿元。然而，由于经济环境等因素，其ipo再次搁浅。

自那以后，在2009年、2010年和2013年，首都房地产在努力中遇到了许多障碍。直到2016年，重返a股的预期再次燃起，11月7日，ipo申报稿再次提交中国证监会；该公司计划发行3.7亿股新股，筹资约38亿元人民币。

根据中国证监会2016年11月25日的文件信息，首创置业、万达商业、R&F地产、惠今集团的首次公开发行均通过了审查会议并被接受。这让首创置业感到有些高兴，并呼吁在年报中对a股的回报进行重点突破。

截至今年9月13日，在撤回ipo申请前夕，首创置业在上交所排名第72位，仅次于大连万达商业、R&F和惠今。

根据之前的招股说明书，首创置业计划投资北京海淀永丰工业基地一期工程、上海青浦英普街20-04项目、上海杨浦平凉项目、天津北运河项目和天津中山路项目a股发行募集资金38亿元。

首席财务官范树斌在业绩会议上表示，鉴于中国证监会的审批速度，首创置业有可能在2018年上半年成功重返a股市场。根据意见指数，上述投资项目预计在今年下半年或明年年初完成。

然而，很明显，重返甲级的过程并不令人满意。由于ipo未能实现，首创置业拟募集资金投资的项目的营业额也可能受到影响。

数据显示，截至今年上半年，这五处房产的未售面积占据了很大比例。其中，上海杨浦平凉项目于2016年11月前开工，项目主要为高端住宅。截至今年上半年，未售出10.4万平方米，占总建筑面积的78.02%；天津北运河项目未售出21.9万平方米，占62.68%。

融资之路和快速周转

然而，与上述项目不同的是，为了实现资金周转和降低项目风险，首创置业的许多项目都采用了合作或合资的模式。根据视点指数的统计，今年的年中报告显示，在首都房地产的109个投资物业和销售物业中，有67个是合作项目，占61.47%。

寻求项目合作的步伐仍在继续。9月5日，首创置业宣布将以公开上市转让的方式，以5.98亿元的底价和11.87亿元的股东贷款，出售目标公司北京开元何岸投资有限公司51%的股权。据报道，该项目是建在首都中心f03地块上的商业地产。

股权转让和委托合伙人是首都房地产项目融资的重要形式；事实上，由于缺乏股权融资，它一直在寻求多元化的融资方式。

2015年11月，首创置业完成对首创集团的私募，发行10亿元人民币普通股，每股发行价格3.08元，资本30.68亿元。然而，由于增发会稀释股东权益，首创置业此后从未采用这种融资方式，而是另辟蹊径。

根据意见指数的不完全统计，截至今年上半年，以银行贷款、公司债券、票据、权益工具等形式的首次融资金额达到1177.39亿元人民币；期末，现金及现金等价物余额205.18亿元，同比增长44%。

几乎所有的融资都是为公司的业务发展打下基础。资本地产今年上半年实现销售额360亿元，下半年目标超过440亿元，可销售价值828亿元；计划明年达到1000亿元的规模，并继续冲击行业前30名。从这个角度来看，首创置业已经逐渐重视规模。

除了筹集资金和追求规模之外，周转节奏已经成为住宅企业扭转发展态势的动力。只有加快周转，加快资金回笼，才能及时补充业务发展的能量。

根据近年来的数据，首都房地产的周转效率似乎是周期性波动的。2013年，各项指标的周转率相对较好，但存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率在2014年大幅下降。随后几年收到了答复。

为了提高目前业内相对较低的周转效率，首创置业决定实施新的369工期标准，即在项目开发过程中，3个月内获得计划批复，6个月内获得施工许可，9个月内获得预售证书，以加快周转速度。

与房地产业相关的资本投资在产品出售和结转之前以存货的形式存在。资本地产上半年存货周转率为0.07倍，与2016年基本持平；在今年的中期业绩会上，钟北辰总裁向视点指数表示，首创置业的大部分项目都达到了新的工期标准。

目前，首都房地产的营业收入和营业利润保持适度增长趋势；上半年实现营业收入71.17亿元，营业利润15.39亿元。