大发地产赴港上市：梦想很美好 现实很骨感

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大发地产在香港上市:梦想是美丽的，现实是单薄的。房企在a股和港股上市的过程中表现出不同的姿态。

与万达和R&F回归a股相比，香港股市已经挤满了渴望进入资本市场的房地产企业。

2017年底，三盛和傅生相继借壳上市，郑融于2018年初成功上市。今年第二季度初，鸿阳地产提交了招股说明书，4月26日，大发地产重复了同样的行动。

大发地产在规模和行动上都相对低调，似乎正站在“中国好声音”的舞台上。面对“你的梦想是什么？”在众目睽睽之下，大发地产提出了“未来五年达到1000亿元，甚至3000亿元”的愿景。

小房子成就大梦想

就在市场想用好奇的眼光看这位“采访者”的时候，由于服务不稳定，其官方网站几天内无法正常访问，这让几乎没有公开信息的大发地产更加神秘。

我们试图从现有的信息入手，勾勒出它的总体发展轨迹。

大发地产，原名开润地产，1996年在浙江温州开发。五年后，它扩展到上海，并将其总部迁至上海。在过去的十年里，它在上海开发了五处房产，总建筑面积为489，800平方米。目前，其业务主要集中在长江三角洲地区。通用电气创始人何开已辞去管理层职务，很少公开露面。全面接管和主持工作。

对于中小型住宅企业来说，通过从大型住宅企业引进成熟的人才来复制他们的高增长道路是可以理解的。然而，大发的操作让市场大喊“我不明白”。

纵观黑马房企以往的举措，区域投资和营销人才一直是他们的最爱。

2017年底，时任龙湖集团副总裁的袁春加盟鸿坤地产，袁春主管龙湖集团品牌与市场部、客户与市场调研部。业内人士普遍同意袁春的观点，肯定他的能力和情商都很突出。基于此，袁春的到来不仅给之前不为人知的鸿坤带来了人气，也让市场对其未来的增长保持乐观。

大发地产目前管理层最大的王牌是今年年初刚刚加入的首席执行官廖庐江。从廖庐江的工作经历来看，龙湖和世茂都是主管人事的。

一些业内人士直言不讳地告诉《国际金融新闻》记者:“大发为什么要挖廖鲁江？你指望廖帮它继续挖人？”

这是一种方法，以前有过先例。

当鸿阳地产想要加快规模时，它首先向徐汇集团前副总裁兼首席人力资源官抛出了橄榄枝。张亮到达后，他连续发动攻击，在四个月内，他把徐汇、太和和新城的九名高管带到了洪阳。这九个人将在战争投资、运营、营销和金融等多个方面共同努力，加速红阳的发展。

然而，自从四个月前来到大发后，廖鲁江没有采取任何实质性的行动。让他更高兴的是他上任时的“说辞”。廖庐江直言不讳地说:“中型房企要想在未来生存，就必须在这一刻表现出拼搏者的心，表现出敢于呼风唤雨的勇气，招募军队，取得战略进步，加快进入1000亿级俱乐部。将来有可能继续下去。留在房地产体育场，继续踢足球。”

1000亿元只是廖鲁江的小目标，他的五年长期计划将集中在3000亿元上。

这位有人事背景的总统呼吁扩大规模，而基于大发现中发现的土壤和钱袋子，如何支持他跑进3000亿决赛是最大的问号。

高额债务

大发地产的主要收入来源是房地产开发和销售、商业地产投资和运营以及物业管理服务。在过去的三年里，三大业务都有所增长，其中物业开发的比重从89.2%上升到97.9%，这是大发地产的绝对核心业务，而物业管理服务则逐渐被边缘化到0.2%。

此外，大发地产的商业地产主要有上海凯虹广场、南京爱尚天地、南京凯虹广场和卢刚广场。数据显示，爱尚天地的经营状况正在好转，收入贡献逐年增加。2017年，它占据了商业地产总量的59%。相比之下，香港和香港、内地的衰落是难以掩饰的。

大发对规模的追求不仅限于文字。

数据显示，2015-2016年，大发地产的营业收入略有下降，但毛利率和毛利率均有所上升。2017年，大发的营业收入从上一年的6.57亿元跃升至44.14亿元，同比增长571.84%，同期毛利率下降3.2个百分点，为过去三年来的最低水平。

对于这一业绩，大发地产表示，大发继续扩大其在长江三角洲的业务，这导致已完成和交付的住宅项目数量、总建筑面积和平均售价的增加。

从项目布局来看，大发仍是一家区域性房地产企业。

截至2018年2月底，大发的24个项目包括20个住宅物业、3个商业综合体和一个办公楼，全部分布在长江三角洲地区，其中5个总部位于上海，其余19个项目分布在江苏、浙江和安徽省。

这种布局让大发地产颇为自豪，在招股说明书中称，长江三角洲地区的核心城市在土地储备和高效征地方面有自己的竞争力。

但是，大发地产现有土地储备的总建筑面积只有172.03万平方米，其中20.28万平方米的已建成物业可以出售和出租，占土地总储备的11.8%；在建物业110.36万平方米，占土地总储量的64.1%；413，900平方米的地产用于未来开发，占总土地储备的24.1%。

除了上海和南京，大发地产还在三、四线城市拥有大量职位。具体来说，安徽是最大的土壤水库，占全国近一半。安徽土壤水库主要集中在安庆和芜湖，安庆土壤水库高达61万平方米，占土壤水库总量的35%。浙江紧随其后，40%的土地储备集中在这里，温州、宁波和舟山是主要的粮仓。

大发地产在招股说明书中表示，由于商业地产所处的优越地位，它带来了稳定的现金流，其积极稳健的财务政策和运营也是其优势之一。

然而，从招股说明书来看，重视“强势经营”的大发地产的经营现金流并不乐观。

2015年和2016年，大发房地产业务活动的净现金流量分别为-7.92亿元和8.55亿元，2017年这一数值急剧下降至-23.93亿元。作为对这一业绩的回应，大发房地产表示，房地产开发活动的增加导致待售已完成房地产的增加，新房地产预售的减少导致客户预付款的减少，而房地产开发活动的增加导致在建房地产的增加。

巨大的扩张也导致了大发地产负债的上升。

2015年至2017年，大发地产的银行贷款和其他贷款(包括即期和非即期贷款)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元，其中2017年大发的贷款额增长了84%；净资产负债率达到269.8%，同比增长119.8%；融资成本也从3.59亿元增加到4.76亿元。

在收紧货币政策和去杠杆化的背景下，高杠杆住宅企业的上限几乎是肉眼可见的。

对于未来融资，大发地产表示，可能会寻求债务融资机会，包括资产支持证券计划、企业债券和其他债务发行来筹集资金。

对于大规模开发来说，当务之急是改善土地储备不足的困境。增加杠杆后，融资成本高，毛利率下降，净利率只有3.4%的大发地产能承受吗？

毕竟，大发地产的利息覆盖率只有一次，换句话说，业务活动产生的利润只够支付利息。这个利润水平能被香港股票资本市场认可吗？

据此，《国际金融新闻》记者联系了大发地产。到目前为止，还没有收到任何答复。