业绩会直击 | 莫斌：碧桂园要放慢发展速度了

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哇，就像挤公共汽车一样。8月21日下午4点，如果你此时站在香港四季酒店二楼大堂，你会不时听到这样的抱怨。

随着房地产龙头企业身份奖金的发放和近期一系列风波，碧桂园今年的中期业绩将受到媒体和市场投资者的特别关注。

遗憾的是，所有人都期待的董事长杨国强没有出现。四位老面孔总裁莫斌、财务总监吴碧筠、市场总监程光宇、金融基金中心副总裁左颖一行在工作人员的带领下早早来到现场并进入会场。

根据年中报告，碧桂园2018年上半年实现总收入约1318.9亿元，同比增长约69.7%；净利润163.2亿元，同比增长94.9%左右；毛利率为26.5%。

在领先的合同销售额4124.9亿元的背后，公司实现了3360.2亿元的回报，回报率约为81.5%。

上面的数据列在几个简单的ppt页面上，没有进一步的阐述。与引人注目的楼盘销售结果相比，碧桂园这次更愿意拨出时间介绍公司的变化。

在对过去两个月的安全事故再次道歉后，莫斌正式宣布集团现在将放缓发展速度:我们将相对放缓发展速度，并留出更多的空做好各项控制工作。

对于这个迅速崛起的房地产企业来说，减速无疑是一个陌生的词。虽然很久以前就有人提出，不一定要追求第一或最大的规模，而是要追求高质量的发展，但减速是最先提出的。

用这个相当模糊的词，它应该下降多少？将使用什么指标来衡量比较结果？这个问题当场困扰了近百名媒体从业者。

我们的调整并不是说有量化指标，而是根据应该制定什么样的节奏在保证每个项目质量和安全的前提下，我们将设定什么样的节奏。莫斌回答说，碧桂园的降速仍然与我们自己有关。

他说，首先，投资策略将会调整，土地收购将会更加准确，每一块土地将会更加谨慎。如何一个接一个地去做，并按照这个目标去实现。

至于土地收购策略，虽然近期市场上有看空 3/4线市场的观点，但莫斌仍然坚持3/4线是公司的主战场，但1/2/3/4线将会均衡布局，所有的土地收购都会以不超过当地政府的价格限制来扭转土地成本。

具体到发展速度，莫斌强调，碧桂园在整个周期的发展速度几乎与同行相同:因为我们也是根据不同楼层在17-21个月内完成交接，所以开盘速度将根据市场情况而定。

一些投资者告诉房地产新媒体，在当天召开的中期业绩投资者会议上，碧桂园管理层透露了更具体的减息措施:年度征地支出将从4000亿元调整到3000亿元，而上半年为70%。下半年去污率为60%；年度结算面积已从最初的4100万平方米调整到3700万平方米，但毛利率预计将保持在26-27%不变。

在媒体见面会上，吴碧筠回答了关于征收率的问题，她说:今年国内房地产抵押贷款政策与去年相比发生了很大变化，导致征收率下降，但我们仍然有信心全年保持在80%以上。

数据显示，2016年和2017年，碧桂园的销售回报率分别为92%和90%。

一些分析师认为，放缓并不意味着碧桂园应该放弃领先地位。根据现场管理人员提供的数据，碧桂园下半年的销售额将达到7000亿元左右。

即使按60%的除污率计算，今年上半年最畅销的房地产企业将在未来6个月内完成约4200亿元的房产销售，全年将达到约8300亿元。如果没有意外，你仍然会稳稳地坐在第一位。

同时，碧桂园已经锁定了国内3.64亿平方米的土地储备。如此大规模的土地储备也将支持其未来几年的发展。

另一位投资者告诉视点房地产新媒体，碧桂园透露，3.64亿平方米的土地储备相当于2.81万亿元的价值。就潜在土壤储量而言，它相当于1.86万亿元。

以下是碧桂园有限公司2018年度中期业绩会议现场答疑记录:

现场提问:公司今年前7个月的销售额接近去年全年。下半年和全年的销售计划和预期是什么？如果保持这个节奏，预计销售额将超过8000亿元。管理层如何看待这个目标？对实现这个目标有信心吗？

莫斌:年初我们没有公布销售目标和具体的量化指标，但有一些内部目标明细。正如我刚才在报告中指出的，当我们把安全和质量放在第一位时，主席定下的基调是稳健和深远的，下半年我们将相对放慢发展速度，并留出更多的空时间做好各项控制工作。

然而，减速的速度是相对于我们自己的。我相信在各位同事的共同努力下，在确保下半年安全和质量的前提下，我们仍会给投资者和所有关心碧桂园的社会人士一个满意的答案。

现场提问:刚才提到质量控制速度会提高，是不是受最近事故的影响？最近，我们看到长期租赁公寓租赁市场租金有所上涨，尤其是在一线和二线城市。碧桂园也有长期出租公寓。你认为这个市场怎么样？租金定价的未来情况如何？

莫斌:董事长在报告中特别强调，要放慢发展速度，完善各项管控，完善各个环节的管控，把零伤亡作为公司未来的长远目标，把安全第一、以人为本的文化理念融入每一个员工的思想和行动中。下半年，所有的工作都将在这个前提下完成。

提高质量控制速度也是保证碧桂园质量发展的关键。最好是缓慢稳步发展，进入稳定、健康、可持续的发展趋势。我们有做这项工作的计划和措施。我相信通过这些努力，碧桂园会发展得越来越好。

程光义:在租赁方面，我们在销售和租赁两方面都坚持民生地产的理念，所以我们也考虑了租户支付长期租赁公寓的能力，并顺应市场。

这可以从我们已经开放的2000多个房间的租赁情况中看出。当我们达到三个月的租赁期时，租赁率约为91%，这表明我们的定价更接近市场需求。

现场提问:如何提高碧桂园的质量？就管理和控制而言，如果我们真的这样做，成本会不会高一点？有初步的估计吗？你计划在机器人技术上投资多少？

莫斌:当我们把安全和质量放在第一位时，我们必须有一定的投资。全公司一致认为，安全投资不应被视为成本的增加，而应被视为一种投资。

因为任何企业的长期健康发展都必须把安全放在第一位，生命是无价的，所以我们应该敬畏生命，这在主席的报告中有具体提到。我相信只有这种企业，这种投资，这种投资才能持续健康发展，所以我们认为这种投资是值得的，也是应该做的。

我相信我们有能力做好工作，特别是作为行业的龙头企业，我们应该肩负起这个责任，做好各种控制。

至于机器人，对机器人的投资已经开始，我们还没有一个量化的计划来说明如何做好，每年投资多少，如何去做。更重要的是，机器人的生产，包括核心技术的研发，可以成为核心竞争力，这与房地产应用场景有关。例如，建筑机器人、装饰机器人、服务机器人，包括相关行业的机器人，这个空房间非常大。

作为一个机器人，碧桂园的最大特点是，在一些应用场景中，机器人是按订单生产的。我相信这个行业对我们公司未来的发展有很大的价值。正如物业服务一样，在我们的物业服务分拆上市后，他们也非常认同，认为我们的产业链可以发掘更多的价值行业，回馈社会、股东和投资者。

现场提问:去年，公司的销售回报率达到90%，但根据今年上半年的数据，回报率有所变化。你能问一下具体的原因吗？公司预计年销售回报率会达到什么水平？一些人认为，今年下半年，三、四线城市的表现将不如以前。管理层将如何判断？我还看到，今年上半年，大多数公司收购了三、四线城市的土地。未来的征地策略会有一些变化吗？

吴碧君:今年国内房地产抵押贷款政策与去年相比发生了很大变化，导致收率下降，但我们仍然有信心全年保持在80%以上。

莫斌:征地策略应该是一、二、三、四线均衡布局，以三、四线为主战场。现在，土地收购得到了准确的覆盖，所有的土地收购成本都以不超过当地政府的价格限制进行了逆转，以确保每块土地都是相对高质量的土地。今后，征地的速度和规模将根据市场情况的变化而定。

现场提问:上半年的融资环境非常严峻，下半年似乎有不同的声音。碧桂园融资难吗？该公司表示，这将减缓发展步伐。可以理解的是，土地收购将在下半年放缓吗？你能详细解释一下速度吗？开发周期以前是4-6个月，但现在相应地延长了？

吴碧君:事实上，大家都知道融资环境。现在流入房地产的资本一直在减少，应该说已经得到了控制。但是就我们而言，因为我们的现金安排是合理的，我们不认为这个问题给正常运营造成了太多的麻烦。

有些人可能会感到放松，看到一些政策正在改变，但房地产融资政策没有改变，目前也没有改变。

莫斌:如果我们放慢发展速度，投资肯定会有战略调整。我们的战略调整更加精确，每一块土地都更加谨慎。如何一个一个地制作，并按照这个目标来实现。

现在，我们要求我们的同事更加关注现有项目的运作，因为我们可以看到，我们的土地储备，包括潜在的和现有的，已经超过4万亿元。

关注现有项目和一级土地储备都是我们的调整。当然，所有这些调整让我们有更多的空时间来做好各个环节的内部控制，尤其是把安全和质量放在第一位来做好这项工作。

我们的发展速度和整个周期的发展速度与我们的同行相似，因为我们也是在17-21个月内根据不同楼层进行移交的。同时，根据市场情况，根据管控能力和水平，在质量第一的前提下控制开盘速度。

现场提问:关于长期租赁公寓，截至6月底，碧桂园共有2400套。当前号码是多少？短期、中期和长期目标是什么？项目启动后，三个月内91%的租金是否得到满足？有增加的空房间吗？第二，2019年可销售资源的布局是什么？

程光义:截至7月底，已有3万多套长期租赁公寓，按既定计划进展合理。我们不会为房间数量设定具体的阶段性目标，比如2018年的房间数量。

91%是我们已经运营了三个月的项目的租赁情况。根据内部评估，这一租赁水平相当令人满意。

第二个问题是关于2019年的可销售资源，因为离2019年还有很长的一段时间，所以我们一般是规划下半年的可销售资源，大约是7000亿元，今年年底会规划全年或者2019年上半年。

现场提问:碧桂园在马来西亚、印度和泰国有一些项目。最近，内地房地产企业的海外扩张也在放缓。乡村花园会缩水吗？碧桂园说要放慢发展速度，这体现在哪些方面？现在应该降低多少量化标准才能达到零伤亡水平？

莫斌:海外市场不超过公司总量的5%。我们非常谨慎。基本上，我们努力开发一些海外市场，并与当地的房地产开发商合作，这样我们就可以取得成功，并继续看到下一步的发展。

对于速度的放缓，我们会自己做一些调整，不是说有量化的指标，而是根据每个项目在保证质量和安全的前提下应该发展什么样的节奏，我们会设定什么样的节奏，在这个速度下做好减速工作，就是这样安排的。