博鳌特写 | 稳盛投资许亚峰：用主动管理的优势拥抱存量时代

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2018博鳌房地产论坛特写对于房地产行业来说，今年无疑是讨论众多的一年，房地产和整个产业链发生了许多有趣的变化。

许多房地产企业正在考虑在他们的名字中使用房地产这个词。他们喊着我们应该多元化，我们是城市运营商。

纵观整个产业链，在增量发展的帷幕结束之前，存量资产就成了这个链条中需要挖掘的金矿，每个人都跳进存量圈去思考新的发展点。

从行业发展的角度来看，无论是发展量、销售量还是追求高周转率的策略，每个人都做得很好，可以说已经发展到了一个极端的状态。文生投资总裁徐亚锋在2018博鳌房地产论坛现场直播室说了这番话。

随着整个行业的发展到了极点，文生投资对股市和城市更新的广阔天地持乐观态度。在过去以发展为导向的股权投资业务中，文生投资积累了丰富的经验，文生也希望以其独特的主动管理能力和优势，积极拓展创新的业务模式，在股票时代到来时找到新的增长点。

文生投资于2006年开始探索房地产金融领域。2008年，它与瑞士联合银行在中国成立了第一只国际标准化房地产基金。2010年，正式成立并开始拓展人民币基金业务。它诞生于金谷，是房地产开发商的多元化产品。经过十年的努力，文盛投资不仅服务于母公司，而且已经成为中国领先的房地产私募股权基金管理公司，为所有开发商和机构投资者提供房地产基金投资、管理和咨询服务。

截至2017年12月底，文盛投资实现人民币资产管理咨询规模327亿元，美元资产管理规模2亿元，折合人民币341亿元。

在这种增量股权转让的浪潮中，文生投资也将自身的发展转向了股权运作。

徐亚锋介绍说，在过去，文生投资一直是一个发展导向的股票基金，但现在它的重点是现有资产的城市更新基金。在未来，我们希望有新的发展空间，空，这可能是现有资产的改造和升级和整体运作，这是一个更广阔的市场在未来。

徐亚锋清楚地看到了私募股权基金可以在股市中发挥的空空间。他指出，与原来的发展型业务相比，股票资产的分布比较分散，私募股权基金在股票市场上可以发挥的机会会更大:股票资产处于相对分散的状态，因此需要私募股权基金作为一种更加灵活的交易能力和模式。

同时，股票资产对基金的资产管理和运营能力也有更高的要求，因为它不仅仅是一个简单的开发业务，未来还会有很多类别，如办公室、长期租赁公寓、工业园区和企业，这些可能是完全不同的行业的布局和运营能力。

此时，并不是说某个家族或某一方可以独善其身，而是要从资本、资产、运营能力等各方面整合资源，更好地发挥现有资产的魅力。

在存量资产运营和实现城市更新的过程中，创新的金融模式，尤其是资产证券化，发挥着助燃剂的一般作用。

据视点房地产新媒体报道，去年8月，文盛投资与嘉实商业和嘉实资本合作，成功发行嘉实嘉实8号桥专项资产支持计划，这也是中国资产证券化史上第一个文化创意园区资产证券化产品。

据资料显示，上海八号桥是上海卢湾区的一个特色创意园区，原为法租界的旧厂房，解放后成为上海汽车制动厂的旧工业厂房。

八号桥项目是文胜投资在存量运营和城市更新方面的典型投资。徐亚锋指出，这样做的商业逻辑是通过发行资产证券化产品，在很大程度上加强现有资产的资本流动，使资产本身能够形成可持续发展模式，同时又能维护资产的经营权和经营权。通过资产运营和价值提升为投资者创造回报；资产证券化收回现金后，将陆续投资两三个新项目，使运营能力较好的资产运营者形成滚动发展能力，具有持续投资的发展前景。

徐亚锋透露，未来的稳定投资将根据类似的商业逻辑被压低。据介绍，文盛投资今年将重点推出一只新的城市更新基金，这也可以理解为一种预reits产品。投资领域并不完全是最初的创意产业园模式，其覆盖范围涵盖办公室、企业、公寓、工业园区和工业园区。