小年的粮仓 | 远洋集团：均价两万与商业资本链条

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

观点指数2017年，各大房企开始追逐规模。在此期间，远洋运输集团实现销售额706亿元，并打算平衡各地区的销售比例；由于高端项目在一线和二线城市的推广，其平均售价也达到了19600元/平方米。

与往年相比，远洋运输集团在2017年大幅加快了储备扩张的步伐。截至6月底，已规划25个城市，总土地储备3000万平方米。然而，在土壤储量的区域分布中，东北地区的比重逐渐下降，而其他地区的比重略有上升。

此外，海洋资本经常涉足物流领域，并将其触角延伸到冷链市场；12月，管理的总资产超过600亿元。

在另一个平台上，远洋贸易也有所表现。除杭州乐迪港已进入试运行阶段外，还计划在Xi安建设长安满谷镇项目。

700亿英镑的销售余额

2017年上半年，远洋运输集团上交了一张比往年更亮的成绩单:协议销售额为305亿元，同比增长48%，其中平均销售价格增长20%，达到每平方米18558元，销售面积增长23%，达到164万平方米。

数据来源:企业年报，意见指数整理

在2017年中期业绩发布会上，远洋运输集团董事长兼总裁李明表示，远洋运输集团2017年的销售目标是600亿元，公司将销售目标提高到700亿元。

近日，远洋运输集团宣布销售额达到706亿元，同比增长40%，实现了年度目标。

与上半年相比，中远集团下半年的销售呈现出明显的强势迹象，配额为401亿元。特别是8月至12月，月平均合同销售额超过70亿元，高于年平均销售额58.83亿元。

根据12个月的销售数据，海洋集团2月份的销售额只有37.7亿元，但平均售价最高，达到24400元/平方米；相反，当6月份的销售额上升到84.5亿元时，平均售价降至最低点，为15100元/平方米。

总体而言，远洋运输集团的平均售价接近2万元/平方米，同比增长9%,这得益于高端项目的推广，为空提供了利润增长空间。

此外，远洋运输集团还打算平衡不同地区的销售比例。上半年，环渤海地区的销售额从去年同期的47%下降到36%，为109.8亿元，而珠三角、长三角和中西部分别占25%、14%和10%，销售额分别为76.25亿元、42.7亿元和30.5亿元。

销售业绩的表现常常让人想起财务状况。上半年，远洋运输集团财务指标有不同程度的增长:营业额172.59亿元，同比增长85%；毛利38.01亿元，同比增长69%；净利润26.68亿元，同比增长84%；核心净利润15.2亿元，同比增长59%。与此同时，这三项费用率已从2016年的9.1%降至7.1%。

2017年上半年，中远集团的毛利率保持在22%，比2013年低2个百分点，而净利润上升至17%，比2013年高近4个百分点。

此外，在债务结构方面，由于上半年信贷政策收紧，中远集团抓住机会提前低成本融资。截至2017年年中，贷款总额从2016年底的438亿元增加到557.51亿元。其中，一年内到期的负债占14%，一至两年内到期的占9.5%，二至五年内到期的占50%，五年以上的占26.5%。

远洋运输集团目前的比例变化不大，保持在1.71左右；虽然上半年净负债率为62%，比2016年增长了近20个百分点，但其持有的现金资源为234亿元(包括现金、现金等价物和限制性银行存款)，未使用的信贷额度约为1466.5亿元。

2017年，中远集团的融资行动继续进行，不仅发行了2017年第一批总额为40亿元的中期票据；它还发行了6亿美元的海外次级永久债券，票面利率为4.9%。

融资成本方面，中远集团2017年上半年同比下降31个基点，至5.07%。自2013年以来，远洋融资成本下降了2个百分点，这意味着每年将节省数亿元的资本成本。

随着债务结构的优化、盈利能力的提高和企业信用的提升，远洋运输集团在国内外的评级中也得到了一定的认可。

此前，国际两大评级机构惠誉(Fitch)和穆迪(Moody's)分别公布了中海地产(Sino-Ocean Real Estate)主体bbb和baa3的投资级评级结果，并给出了稳定的未来前景。

此外，中国程心国际信用评级有限公司对远洋运输发行的熊猫票进行了综合评估，债务信用评级为aaa级；；主要信用评级是aaa。

加快土地征用以覆盖阵地

规模的增长离不开土壤储存的内部支持。面对2018年房地产的小年景，中远集团开始筑高墙，积粮。与往年不温不火的土地收购相比，2017年土地收购和储备扩张步伐明显加快。

根据意见指数，2016年全年，中远集团共征用土地17处，成熟项目2个，累计增加权益性土地储备145万平方米；2017年上半年，已购买29块土地和7个成熟项目，新增土地储备资源1039万平方米，累计增加权益性土地储备418万平方米，首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等城市。

截至6月底，远洋运输集团已布局25个城市，土地总储量增加到3003万平方米；股权土地储备面积也从去年底的1375万平方米增加到1700万平方米，改变了2013年以来逐年下降的趋势；该地区仍以一线和二线城市为主。

数据显示，在远洋运输集团规划的四大区域(京津冀、东北、华中、华南)中，京津冀仍占土壤储量的最大比例，其次是华南和华中，而东北土壤储量的比例从2013年的40%逐渐下降到2017年年中的14%。可以看出，东北地区不再是远洋布局的重点。

截至今年上半年，海洋集团在京津冀地区有39个项目；华南地区有29个项目；华中地区有28个，东北地区有11个。与去年年底相比，今年上半年华中地区项目增加最多，有11个项目。

此外，在旧的改革市场中，元阳在年初加入保利、龙湖和京头之后，以63.3亿元的价格赢得了门头沟潭柘寺地块，4月份以150亿元的底价赢得了武汉桂园寺地块。同时，在深圳也下了大力气，获得了4个老改造项目，锁定了其他6个老改造项目，总土地储备超过498万平方米。

旧改造项目虽然开发周期长，回报慢，但项目购置成本低。李明曾经说过:我认为合理的土地价格是我们的投资标准。即使2017年市场很热，我们也应该坚持下去。我们宁愿错过这个机会，也不愿高价购买。

截至2017年6月30日，远洋运输集团土地储备平均每平方米土地成本约为6100元，较2016年的6000元略有增加。

在下半年，海洋仍然是不停的。8月，李明在中期业绩发布会上透露，他在18个城市赢得了44个项目，总面积1260万平方米。

此后，远洋运输先后落户上海、重庆、北京、成都等城市，并于10月23日首次进入太原进行征地。12月中旬，中远集团还收购了青岛兴正苑房产，并在胶州获得了三处住宅，总面积达13.53万平方米。

商业和资本链

2017年上半年，由远洋运输集团自主开发的商业综合体项目杭州乐迪港进入试运行阶段。

远洋运输表示，作为集团第四步发展战略的重要组成部分，远洋运输业务是集团重要的战略主业。近年来，中海地产在北京、杭州、成都和上海开发了更多的商业项目，自给自足的比例相对较大。

事实上，远洋运输集团已经计划在商业领域布局Ole。2016年11月，它认购了首都大学15亿港元的额外股份，成为第二大股东。同时，它计划进入出口领域。

此后，经过一番努力，2017年4月，中远集团与王府井集团合作启动了长春远洋运输王府井赛特奥莱项目。

在合作领域，随着两个项目的推出，北京靛蓝和成都太古力，太古力模式总是被无意中提及。12月登陆Xi远阳长安里被认为是太古力模式的翻版。该项目是元阳公司在Xi长安市建设长安满谷镇项目的文化和商业部分。

在办公楼方面，中远集团加强了与我们的合作。2017年12月6日，中远集团在上海和北京分别拥有的上海东海中心、北京远洋国际中心和北京远洋光华国际中心三个项目启动后，与我们和北京大栅栏永兴房地产有限公司举行了签约仪式，我们正式进入北京广场。

为进一步扩大商业地产规模，中远集团还通过海外股权交易收购了中国银行资产包项目，包括中国银行旗下的6个商业地产项目，即硅谷梁城4号楼、北京迪亚大厦、大宁商业广场、海兴广场、成都华民汉尊大厦、沈阳百里堡大厦。上述项目总建筑面积约20万平方米，包括办公楼、商场和少量公寓。

截至2017年上半年，远洋运输集团已投入约112.5万平方米的商业地产资源，其中写字楼占45%，商业及停车位占55%。此外，现有项目中待开发和运营的商业地产资源将于2018年至2020年分阶段投入运营，包括北京核心商务区办公楼、北京通州区购物中心等商业综合体项目。股权出租收入到2022年可增加到40亿元。

近年来，远洋运输集团的物业投资营业额逐渐增加，2016年达到8.86亿元，2017年上半年达到4.73亿元。

截至2017年6月底，中远集团共有18处投资物业在运营中，包括一些中小型写字楼、社区型商业街和出租停车位。此外，中远物业管理服务营业额为4.52亿元；截至今年上半年，中远集团的物业管理规模超过3000万平方米。

另一方面，海洋资本上半年资产管理规模达到500亿元，实现净利润3.4亿元。

2017年，海洋资本在物流领域不断努力。早在1月份，海洋资本就宣布将投资2亿元人民币，成为九拓供应链B轮融资的唯一投资者；11月，海洋资本完成了对郑明现代物流的4亿元战略投资交付。这是中远继认购中国物流资产股份后，在物流领域的两次增持行动。

值得注意的是，九拓供应链是一家以服务新鲜电子商务为主的冷链物流企业，而上海郑明现代物流是一家b2b冷链物流企业。这表明远洋运输已经向细分市场布局，并向物流冷链领域冲去。

除了投资上述三家公司，海洋资本还成立了两个物流产业基金:山东远洋傅生供应链与物流产业基金和郑明冷链物流房地产基金。

去年12月，海洋资本在接受视点房地产新媒体采访时表示，其管理的总资产已超过600亿元。最近，中远资本完成了对北京美中怡和医疗管理有限公司的数亿元投资，这表明中远正在扩大其在大健康领域的布局。

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