金茂新局与引入嘉里 大股东低折让配股33亿港元的资本斟酌

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观点房地产网四天前，金茂，谁曾经在年底出售他的财产，花了近29亿元，以口袋上海明星外滩公司剩余的50%的股权。

中国金茂的反常行为并没有完全消化市场。1月15日，该公司宣布将折价发行9亿股股票，筹资33.06亿港元。

根据公告，本次配售将以先旧后新的形式进行。大股东中化集团将向不少于6家独立专业机构或个人投资者配售金茂8.43%的股份，即900，124，000股，然后认购和配售相同数额的新股。发行价相当于配股价格，比金茂上个交易日每股3.97港元的收盘价低约6.80%。

需要注意的是，上述交易完成后，金茂的股权结构将发生重大变化，大股东中化的持股比例将从原来的53.95%稀释至49.76%；受托人之一的新华人寿所持股份增至11.38亿股，约占金茂扩大后股本的9.83%。嘉里控股是嘉里建设的控股股东，成为金茂新引进的社会资本。

为什么金茂的这次配售是以降低中化集团如此大的股权比例为代价的？金茂内部人士回应了房地产新媒体的观点，称此次配售和认购类似于2015年的配售，即配合国企混合所有制改革。

纵观金茂历史上的配股问题，我们可以发现这一股价折让比过去低了很多，这也是房地产行业折让较低的案例之一。业内人士在接受视点房地产新媒体采访时表示，这次金茂获得了较低的股价折扣，主要是因为投资者认为当前资本市场低估了金茂的资产，对其未来股价走势持乐观态度。

在股价被低估时配售股票以避免重大让步，这只是金茂的一项金融技能。此外，金茂在接管了上海港集团的明星外滩公司剩余的50%股权后，开始配股集资，这在一定程度上是基于输血和补充现金流的考虑。

引入新股东克里后，中化集团的持股比例降至49.7%

在斥资28.6亿元收购上海港集团星空联盟剩余50%股权后不到一周，金茂在首都圈的输血战略再次出现。

1月15日，金茂宣布计划折价9亿股旧股先于新股配售，配股价格为每股3.70港元，较上一交易日每股3.97港元的收盘价低约6.80%。配售所得款项净额约为33.06亿港元，将用作一般营运资金。

观点地产新媒体评论公告发现，1月13日，大股东中化集团与金茂及配售代理签署了配售协议。根据协议，中化集团同意将金茂8.43%的股份，即900，124，000股，分配给不少于6家独立专业机构或个人投资者，包括嘉里控股有限公司和新中国人寿保险股份有限公司。配售及认购完成后，上述股份立即占金茂已发行股本约7.78%。

同时，中化集团还与金茂达成认购协议，拟认购900，124，000股与配股金额相同的新股，发行价相当于配股价格，也是每股3.70港元。

根据公告，本次配售和认购后，金茂的总股本将达到11，575，901，349股，预计无受让方成为公司的大股东。

然而，视点房地产新媒体从公告中获悉，上述交易完成后，金茂的股权结构将发生重大变化。其中，大股东中化的持股比例将从53.95%稀释至49.76%；受让方之一的新华人寿保险股份有限公司将认购8.11%的配售股份，即将持股比例从10.65亿股增加至11.38亿股，约占金茂扩大后股本的9.83%。

需要说明的是，嘉里控股是金新引进的股东。根据数据，嘉里控股是嘉里建设的控股股东，主要从事投资控股。这是金茂自2015年首次引入第二大股东新华人寿保险以来，第二次引入新股东。

根据视点房地产新媒体此前的报道，2015年6月，金茂向新鸿基地产前董事长郭炳湘控制的新华人寿保险、新加坡主权基金gic、私募股权基金华平投资和皇朝山庄配售了16亿股新股。配股的发行价比复牌时的收盘价3.03港元低约9.90%，配股的净收益约为43.5亿港元。

2009年早些时候，当时也是房型房地产的金茂也有一个权利问题。根据视点地产新媒体的查询，控股股东中化集团以2.52港元的配售价格向不少于6家独立机构投资者配售7.69亿股旧股份，并认购方星地产4.61亿股新股份。交易完成后，中化集团的持股比例从69.74%降至62.87%。认购价和配售价均为2.52港元，比2009年7月21日的收盘价低8%。

低折扣配股，然后引入社会资本

纵观金茂历史上的配股，我们可以发现股价折扣远低于以往，这也是房地产企业配股折扣较低的情况之一。

如上所述，此次6.8%的贴现率比2009年的8%低1.2%，比2015年的9.9%低3.1%。横向而言，2017年融创中国前后两次配售，匹配价格较前一天收盘价分别折让8.8%和11.9%；禹州房地产去年还以8%的折扣率配售了3.5亿股。

一位未透露姓名的香港分析师告诉视点房地产新媒体，金茂这次获得了较低的股价折扣，主要是因为投资者认为当前资本市场低估了金茂的资产，并对其未来股价走势持乐观态度。

根据金茂1月3日发布的利润预测，预计2017年归属于本公司所有者的利润(不包括投资性房地产评估值变动的影响)将比2016年至少增加80%，主要原因是该期间城市和房地产开发板块利润大幅增加。

据视点房地产新媒体查询，金茂2016年净利润为25.36亿元。按照以上80%的增长率计算，金茂目前的每股收益约为0.4元，相应的市盈率仅为10.08倍。虽然这一数字与之前只有一位数的市盈率相比略有上升，但业内人士告诉视点房地产新媒体，这并没有充分反映金茂在核心城市的高质量商业资产和专业运营能力。

金茂也回应了房地产新媒体的观点，他说:公司有很多二级开发项目，有大量一级开发和控股物业，这部分的估值比较保守。

与内地同行20-30倍甚至更高的估值相比，金茂或许被业内人士认为是未来转机的代表，所以只能在价格上打个小折扣。

一些香港研究机构预测，金茂2018年的每股收益将为0.43港元/0.52港元，相当于12倍/10倍的市盈率，目标价为每股5.20港元。此外，管理层承诺40%的利润将用于股息，股息收益率得到保证。

在股价被低估时，通过配股来避免大幅让步只是金茂的财务技巧之一，配股和认购后的股权结构变化值得关注。

如上所述，交易完成后，大股东中化的持股比例将保持在57.6亿股左右，但持股比例将从原来的53.95%稀释至49.76%，这是中化多年来首次低于50%。2009年，完成金茂配售和认购后，中化集团当时的持股比例从69.74%降至62.87%；2015年配股后，中化集团在金茂的控股权从63.5%降至53.98%，未突破50%的红线。

对此，金茂内部人士表示，此次配售和认购类似于2015年的配售，即配合国有企业混合所有制改革。上述香港分析师还透露，金茂的配股已经考虑到了社会资本的引入。

作为受赠方之一，新华人寿保险股份有限公司将认购8.11%的配售股份，即从原来持有的10.65亿股增加到11.38亿股，约占金茂扩大后股本的9.83%。嘉里控股是第一个进入金茂的股东。

1月16日，标准普尔全球评级(Standard & Poor 's Global Rating)发布了一份研究报告，称预计配售股份和认购新股将有助于巩固金茂的股权基础，改善公司的资本结构。从另一个角度来看，如果国有股比例降至50%以下，就可以像其他民营企业一样提高竞争力和经营效率，同时在制定员工激励计划和管理层持股方面保持更大的灵活性。

金茂业内人士告诉视点房地产新媒体，新华人寿未来将加强与金茂在商业或财产控股方面的合作。据悉，2015年，新华人寿与金茂签署了合作备忘录，未来可在项目层面投资中国金茂现有或潜在的各种写字楼和住宅开发项目，并加强房地产联合投资，而新股东嘉里控股(Kerry Holdings)也拥有多元化投资业务。

此外，金茂在接管了上海港集团明星外滩公司剩余的50%股权后，迅速投放资金，资金基本上是以输血和现金流量补充为主。

根据金茂透露的下一个五年计划，销售目标有望在2019年达到1000亿元，2022年达到2000亿元，销售区域将从23个扩大到40个。在这样的指导下，金茂在2017年的土地市场取得了积极的进展，赢得了21块土地，总价为690亿元。截至2017年10月，金茂需要支付400亿元购买股权土地。

金茂的土地投资增加了很多，对负债率有一定的影响。配售以扩大股本也有减少债务的考虑。香港分析师在接受视点房地产新媒体采访时表示。

截至2017年上半年，金茂一年内到期债务为192.32亿元，现金及现金等价物为181.25亿元。现金对短期债务的覆盖率从2016年末的1.39降至0.94，短期债务偿还压力逐渐加大。