首改群体进退两难 房企降销售目标优房客

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上海历史上最严厉的新政策如期出台，但来得比业界想象的更早、更猛烈。3月25日，上海正式出台了一项新的楼市政策，将非居民家庭购房的社保缴费年限从2年改为5年。申请二套房贷款的居民首付比例不低于50%，购买非普通自住住房的首付比例提高到70%。“立即实施”让上海房地产市场在网上签下了这个名。

根据新政前的政策，上海的一些交易中心在3月25日进行了网上签约，上海一手房产的网上签约在同一天再次被打破。截止3月25日，上海二手房网上签约数量达到2495套。在过去的一年里，上海商品房的平均日成交量约为350套。

据一家知名机构的相关人士透露，去年上海楼市交易中，40%的客户是非上海居民。新政一出台，他就预测自己将在4月份进入观望状态。

记者通过各种渠道了解到，获得预售许可证的房地产企业已经调整了推进节奏和策略。

房价受到了“供给方和需求方”的冲击

新政显然有意从供给和需求两方面抑制房价。例如，商品房用地增加了169公顷，商品房年供应量为200-300公顷。对此，上海城市房地产评估有限公司数据部项目总监邵指出，近年来，商品住宅用地供应一直在减少。如果土地增加多一点，将有助于减少开发商对土地的掠夺，降低地价，有助于稳定土地价格。因此，他指出，房价在短期内会出现波动，主要是因为近三个月房价上涨过快，做短期调整是好事。

此外，需求方的门槛也提高了。例如，两套普通商品房的首付比例不低于50%，两套非普通商品房的首付比例不低于70%。第二套房首付比例提高40%后，提高了购房者或投资者入市的门槛，降低了投资者投资抵押房地产的杠杆。今后，提高第二套住房贷款首付比例的政策将对这一群体的首次改善产生最大的影响，导致这部分人的需求滞后。

以总价为420万元的房子为例，首付比例提高到50%甚至70%后，首付需要增加42万元甚至126万元，第二套房的门槛也提高了。

这对像李琳(化名)这样的第一次改革的人来说是一个致命的打击。3月初，林立刚卖掉了他在闵行的小房子，总价为180万元，准备换房。他只是看中了一个总价430万的学区(上海中原，中介，租房)，交了60万押金，然后遇到了新的政策，首付增加了35万元左右。如果李琳不继续购买这栋房子，那将是违约。

据一位中介介绍，在过去的两天里，很多顾客都被问到，只要有人下订单，电话就会被挂断。然而，新政一出台，进入市场的客户就开始波动。他们中的一些人希望加快交易进度，而另一些人则开始抱着拿钱购买的心态。

中介很快开始给客户打电话，因为二手房(房屋、中介和租赁)业主的心态开始改变，甚至长宁区也直接降价20万元。根据新浪乐居的信息，浦东唐镇(房地产，地图选择)的业主已经减少了60万。据了解，房主急于卖掉老房子，买新房子。打算买房的张墨(化名)有一天接到了几个中介的电话，他们都说她之前找的房子的价格被空相应降低了，但她的心态已经变得观望。

交易量在短期内会下降

该行业担心新政的实施。例如，根据2015年每套的最新交易总价，上海普通商品房只有2%在内环，8%在内环，31%在外环。只有金山、临港、青浦、奉贤和崇明郊区可以购买外环以外的普通住房。换句话说，除了以上，都是非普通商品房，第二套房首付比例应该提高到70%。因此，该政策咨询研究部主任张宏伟预计，该政策实施几个月后，许多购房者将会意外受伤，届时上海将会调整普通住房标准。

根据同一次政策咨询的研究报告，限购政策对非居民有很大影响，受社保年限增加影响的人口占上海流动人口的7%。如果中间有一个社会保障被破坏的人口，受影响的人口将超过7%。

同一政策咨询研究部主任张宏伟指出，新政将加速交易量的下降。

嘉里研究中心的分析师杨克威指出，在短期内，新政将有效抑制需求。毕竟，与1400万本地人口相比，980万外国居民是上海房地产市场所需的最大来源。一方面，收紧对购买外国永久居民的限制可以大大减少需求基数，另一方面，这也有助于稳定中小产品的销售价格。

然而，由于政策监管只能在短期内抑制需求，它不可能真的消失，在高压沉默之后，交易量往往会上升。

年销售额在300-500亿元的住宅企业将受到新政的影响，这将导致交易后和销售规模的增长。例如，一家刚刚登陆资本市场的福建房地产企业的相关负责人在接受《21世纪经济报道》采访时表示，没想到新政出台得这么快，原本计划在下半年面对这种局面。现在，上半年的销售目标可能不得不调整。该房企在上海的高端项目相对集中，今年的销售额约为60亿元。根据最新的销售策略，每年的去化学目标调整到60%-70%，即在40亿以内；另一家开始进入高端项目领域的房地产企业也降低了销售目标，以确保利润。

几家房地产企业的营销负责人表示，他们暂时不会以价格换数量，但在首付周期中，他们会根据客户的实际情况制定一些宽松的政策，客户会牺牲折扣来换取首付的时间差。

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