太平山顶的失落 估值最高485亿港元豪宅地皮最终流标

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10月16日，视点地产网在香港高峰酝酿了一个月的文慧路住宅项目，出人意料地迎来了流标的结果。

根据香港地政总署在16日傍晚公布的公告，政府拒绝接受在10月12日截标时收到的5份标书，因为投标的土地价格未能达到政府为位于香港山顶文辉路2、4、6、8、9及11号的1211号乡郊住宅地段所定的底价。

消息一出来，立即引起了轩然大波。市场很惊讶:这么好的山顶豪华地块居然会遇到流痕？

视点房地产新媒体了解到，该项目位于香港最昂贵的地段，自招标之日起就备受关注。

较早前，香港地政总署在九月十三日宣布会竞投香港山顶文辉路的土地。该项目的投标将于9月14日开始，截止日期为10月12日。

据悉，该招标项目的土地为香港山顶文辉路2、4、6、8、9、11号的一个农村住宅地段1211号。该土地为住宅(丙类)用地，地盘面积约189，400平方尺，估计楼面面积约404，300平方尺，最高为13层。

此外，该地块预计将开发为一个超豪华住宅项目，该项目将以混合方式建造，其中一些将设计为分层住户和独立花园住宅，主要提供大面积豪华住宅单元。

当时有业内人士指出，山顶文辉路的地盘是第三季最抢眼的地盘。本次招标的山顶地块位于传统的豪华住宅区，环境位置优越，土地规划良好，是一个非常罕见的大型超豪华住宅项目。因此，预计这种很少被购买的土地将得到良好的反应。

果然，10月12日中午，高峰住宅项目关闭，共有5家开发商投标，分别是长江实业、恒基地产、嘉华国际、新鸿基地产、新世界码头、中海集团和嘉汉地产。

这样的一场大战令市场沸腾，很多报道甚至指出，该项目将是香港的王者，超越了新鸿基去年以252亿港元赢得的启德一区一号地盘住宅用地的纪录。

据了解，这块土地以前在市场上的估价有不小的差别。预计每平方英尺的土地价格将在6万至12万港元之间，土地总价格预计将达到242.5亿至485.2亿港元。

此外，由于政府增加可建楼面面积及增加工程密度，估价由先前每呎约10万港元的地价下调至6万港元。然而，根据该项目的最新建筑面积，其估值仍高达243亿港元，这仍很可能挑战香港最昂贵的土地之王。

再加上开发商的投标名单，市场期待的是该地块的中标价格。

出乎意料的是，四天后，香港地政总署的一份文件抹杀了土地王的想像力。市场最好奇的是，土地价格标准还没有达到政府为这块土地设定的底价。

投标地位于香港山顶，供应面积巨大，应该是兵家必争之地。就结果而言，这是政府的高定价，而企业可以接受的价格并没有政府预期的那么高？

至于之前的市场估值和政府定价，莱坊大中华区研究咨询部主管季延勋在接受视点地产新媒体采访时指出，高市场估值也是根据香港市场目前的房价决定的，尤其是在高峰期，政府也有义务让这块稀缺的土地以最佳价格出售，如果达不到预期价格，宁愿取消竞标。

观点房地产新媒体了解到，香港政府在回应招标结果时，也在公告中表示，政府将按照既定机制，在市场上公开出售土地出让计划下的土地，如果没有达到政府专业评估人员评估的底价，政府将不会出售土地。

此外，近期美元加息、利率变动等外部因素也不禁让人怀疑:这是不是影响该企业报价心理的一个重要因素？这将给香港房地产市场带来什么信号？

山顶大厦是一个特殊的地块环境。季炎勋分析道。在他看来，山顶土地的供应量少而稀缺，其买卖受外部因素影响较小；相反，由于山顶豪宅类似于豪华投资，并具有保值能力，其投资趋势往往与普通市场相反。

据了解，在香港，太平山山顶一直是香港的超级豪华住宅区，也是开发商、富人甚至投资者的最爱，包括李泽楷、赌王的女儿何超琼等人就住在附近。对香港人来说，能够在山顶买一栋豪宅，住在富人的隔壁，甚至意味着可以买到进入香港富人圈的门票。

然而，有趣的是，近年来，越来越多的内地买家涌入香港购房，占据太平山的势头很大。据说山顶上说普通话。

据报道，去年，深圳祥启集团董事局主席陈红天在山顶格福山路15号以21亿港元的价格中标。他曾公开表示，他在香港已经十多年没有找到符合自己意愿的房子了，直到他在山顶买下了这栋房子。此外，重庆地产董事长张松桥(在重庆被称为李嘉诚)也分别斥资15亿港元和51亿港元，在山顶购买了两栋豪宅，总金额达66亿港元。

由此可见，香港山顶上的豪华住宅用地并不缺乏市场关注。

这仍然是房地产市场的一个特例。据季延勋分析，尽管整体环境使开发商(包括投资者)持有一定的观望态度，不像以前那种不买不卖的心态，但此次招标的主要原因之一可能是企业在投标价格的结算上存在分歧。

总的来说，可能很难完全解释一个理由来准确解释山顶土地的投标结果。市场特别关心的是，这块土地的最终结果是什么，它能否成功找到接班人？

据悉，香港政府亦会在适当时候考虑山顶文辉路的土地用途安排。另据知，除了今次的竞投外，最近数年亦有三次因竞投价格低于底价而取消卖地，涉及元朗一幅、青衣一幅及白石角一幅，但三幅土地均在重新竞投后成功售出。

这座山顶豪宅的主人是谁？当市场重新启动时，市场估值、企业投标价格和政府设定的底价会发生什么变化？市场看起来仍然很热。