成见| 万科，活着的滋味

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观点房地产网可能没想到任何人。不久前，它还在花生杜兰，大喊购买是为了赢得房地产市场，这似乎是一夜之间有点酷。

事实上，这个时代有很多先知。作为行业的领导者，万科似乎总是扮演着这个角色，而且是最有忧患意识的一个。

2008年，在全球金融危机的寒冬下，王石提出了拐点理论。那一年，房地产市场跌入低谷，上海、杭州等城市的售楼处相继被砸。

2014年，于亮抛弃了白银时代理论，预言房地产已经度过了黄金时代。

让于亮更焦虑的是没有现成的学习之路。然而，于亮并没有忘记万科生于艰难、死于幸福的优良传统。

9月29日，万科在大梅沙总部召开2018年秋季例会。生活的主题让人不寒而栗，会场上的每个led屏幕都被生活占据了。据了解，这是一个内部会议，生活的主题是加强内部危机意识。

于亮的担心主要来自万科6300亿元的回报。在最近的南方区域会议上，他透露这一目标的一半以上尚未完成。

作为行业支付标准的风向标，万科的这一业绩在很大程度上也是整个行业的缩影。当国家财政政策不再向房地产敞开大门时，万科、碧桂园、恒大等高周转率企业无疑将受到最直接的影响。

据视点房地产新媒体报道，为了增加支付，房企已经开始了降价浪潮。

据媒体报道，9月26日，厦门翔安区新圩镇第一镇万科·白鹭开始调整价格，推出107套89-110平方米联排别墅，原价500万元。现在，中盘的价格是278万，侧盘的价格是298万。据了解，在此项目之前推出的别墅项目有50万个精装修和16万个停车位。这一次，推出了少量装饰最少的特殊房间。扣除精装版和停车位后，价格约为434万英镑，相当于降价156万英镑。

在南昌，华侨城的万科、九龙湖的金茂悦、新力东园等楼盘均比前期市场价格低2000元/平方米左右，而中海环天下、国茂天骐、万科普岳利、深农大厦等楼盘则呈现小幅下降趋势。

据了解，保利和恒大也在计划降价，每个人都在拼命套现。作为高周转率之王，碧桂园也面临着同样的问题。

在之前的中期业绩中，碧桂园管理层提出了明确的速度控制目标，包括年度征地支出从4000亿元增加到3000亿元，而上半年的拆迁率为70%，下半年的指标为60%；年度结算面积从原来的4100万平方米调整到3700万平方米。

最近，还有消息透露，杨国强在内部会议上向下面的人传达了指示，要加强有效的贷款供应，并考虑对业绩不佳和负正负零的项目停止工作。

虽然房地产生活不如从前已经成为共识，但万科这次“活”的口号实际上不是为了现在，而是为了未来，加快付款是为了更好地服务于转型。

在中国南方9月份的月度会议上，于亮表示，6300亿元的回报目标是所有企业的起点、基础和保证。如果6300亿元的回报目标没有完成，其他业务可以停止。该小组应该做的第一件事是审查其战略。实施具体的业务操作是为了聚合和集中，以生存为最终目标。

从支持城市服务提供商的口号开始，万科的多元化触角已经涉及到商业地产、长期租赁公寓、物流、教育、养老、冰雪城镇等多个业务领域。

然而，无论是南方的八达通项目、华东的热带雨林项目，还是北方的6+x项目，这些多元化业务带来的收入仍然不足其总收入的5%。

在对非开发业务的梳理中，于亮提到，三年没有完成的业务不应该再做了，今天需要集中精力集中精力做业务的时候，应该及时关闭。三年内不要做仍然依赖万科内部资源实现内生增长的业务。

值得注意的是，万科也在大力推进新一轮的组织结构调整。以万科总部为例，它刚刚完成组织重构，在新的架构中取消了原有的部门设置，建立了三大中心，包括职业发展中心、管理中心和支持中心；取消了部门领导和部门经理，三个中心由26个中心合作伙伴管理，除了小组合作伙伴，使组织更加扁平化。

于亮表示，在组织重构中，强调服务战略和业务梳理，明确各组织的工作原则和具体工作方针，构建比例优美、和谐合理的组织结构。

从行业的角度来看，这种调整应该服务于万科未来的发展，是一个长期的战略。

因此，站在现在的十字路口，对于万科来说，任何判断和策略都有其道理和逻辑。