业绩会直击 | 郁亮：万科要拥抱新时代 已经不在乎第一第二(实录)

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3月27日，位于深圳大梅沙的万科总部挤满了50或60家媒体和数十名投资者，他们跟踪报道并出席年度业绩会议。

万科作为一个大企业，总是能够轻松地关注外部世界。尤其是在过去的一年里，这家领先的房地产企业完成了历史性的交接，创始人王石退位，52岁的于亮正式接任董事长，随后被深圳地产界称为“天问”的朱九生意外当选总裁。

因此，本次演出会议的阵容也发生了新的变化。除了熟悉的面孔于亮，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉和董事会秘书朱旭，49岁的朱九生也出现在会议上。

作为整个绩效会议的焦点，于亮不仅在一开始就给出了一个很长的战略答案，而且还给了其他管理层一个回答的机会，说孙嘉还没有回答这个问题，而这位看不起这个信息的cfo有点措手不及。

在于亮的右手边，逐渐适应了新总统身份的朱九生，并不像两个月前第一次与媒体见面时那么谨慎。他不时点头表示同意主席先生讨论的话题，偶尔主动接手谈话。

随着管理层从王宇组合向朱钰组合的转变，万科的战略发展也出现了新的变化。与其说是城市配套服务提供商，于亮说，万科将摒弃旧思维，拥抱新时代，成为城乡建设和生活的服务提供商。

拥抱新时代，抛弃什么？

2017年，万科还是一家城市支持服务提供商。股权纠纷发生后，房地产企业对外展示了光明的数据:销售额5298.8亿元，销售面积3595.2万平方米，分别增长45.3%和30%。

此外，2017年，万科实现营业收入2429亿元，同比增长1.0%；上市公司股东应占净利润280.5亿元，同比增长33.4%；截至报告期末，万科仍有2962.5万平方米的待售资源未结算，合同总金额约为4143.2亿元，同比分别增长30.0%和48.9%。

一系列有利的数据只出现在朱旭书记的总报告中。在随后的问答环节中，万科刻意回避财务数据，开始谈论新时代万科转型为城乡建设与生活企业的初衷。与此同时，余良呼吁拥抱新时代需要抛弃旧思想。

对于过去中国房地产的发展，于亮总结为两个结局。首先，整体住房短缺的时代已经结束，但房地产配套服务的发展仍然滞后。因此，万科希望未来在房地产领域的周边行业取得巨大成就。

其次，中国房价单边快速上涨的时代已经结束，通过房地产价格上涨赚钱不再可行。因此，于亮表示，房地产企业需要做出改变。

在这种思路下，万科在业绩会上明显弱化了对主要住宅业务的细化，更多的精力放在了引入商业地产、物流地产、长期租赁公寓等配套创新业务上。在仅有的几个媒体问题中，有一半与此有关。

对于长期出租的公寓，在早前提出的万村复兴计划下，张旭再次强调万科愿意去城中村改造，再做更多配套设施。

因此，万科计划在2018年收购10多万套新出租屋，并在2017年收购的累计客房数和2018年累计开放的3万多套客房的基础上，再开放5万多套新出租屋。

但是，在未来商业地产和物流地产的发展中，万科并没有提出具体的计划，而是一直不懈地强调，万科的初衷是更好地服务客户，服务更多的客户；与此同时，该公司表示，将通过技术授权提高运营能力，以安抚媒体和投资者。

数量和价格是旧时代的产物

强烈呼吁摒弃旧思维、改变新思维的万科，一直声称没有销售目标，但在房地产行业规模竞争的背景下，规模仍然是业绩会上不可忽视的关键词。

就在前一天，与万科站在5000亿销售梯度上的恒大，刚刚为自己绘制了一个新的蓝图:到2020年，总资产将达到3万亿元，销售规模将达到8000亿元。与此同时，该公司认为，未来三年内，房企出售前10名的门槛是5000亿元，而前3名是8000亿元。

尽管2017年的销售冠军碧桂园表示2018年不会有销售目标，但掌舵人杨国强仍意味深长地表示，不确定的目标是因为公司有能力做得更好。

呼吁改变思维的万科显然不想在销售甚至价格上纠缠不清。在回答投资者关于数量和价格的问题时，于亮主动抓住了话题，说数量和价格是旧时代的产物，用数量和价格来解释伟大的新时代是错误的。

他有点不高兴地说:只有你不停地提醒我们是第一个还是第二个，第一个和第二个早就过去了。

在观众的笑声中，于亮反复宣传万科的新口号:我们心中只有美好的生活。

显然，这种解释不能让投资者和媒体满意。当再次问到未来的销售目标时，于亮无奈地感叹，要建立新的思路和方法真的很难。

最后，他只说:我不是数学家，所以我不能预测数字，并在去年的中期结果会议上总结了农民理论:所以我认为我们应该做好农民，种好土地。

以下是万科企业股份有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:我们刚刚谈了很多变化。万科将自己定位为城乡建设和生活服务提供商。请告诉我们这个新的定位意味着什么。

于亮:谢谢你的提问，这个问题特别适合董事长回答。我担任董事长已经9个月了，而我担任全职董事长还不到2个月。我一直在考虑你的问题。作为董事长，我的经验是做好八个字:把握方向，规划未来。把握方向主要是把握时代的方向和行业的发展方向；规划未来就是要做好战略布局，建立良好机制，培养人才。

没有成功的企业，只有时代的企业。企业的战略定位必须基于时代的判断。我们正处于一个伟大的新时代。既然我们拥抱新时代，我们就需要告别旧思想。如果我们用旧的思维来思考，我们可能不会理解新时代到来的意义。

对我们这个新时代来说，有两个深远的变化。首先，主要的社会矛盾发生了变化:从人民日益增长的物质文化需求与落后的社会生产之间的矛盾，到人民日益增长的改善生活的需求与不平衡发展之间的矛盾。

未来，结构性问题将比整体性问题受到更多的关注。例如，有些房子是空的，而空不仅包括房子，还包括商业、办公室和旅馆等。然而，一些刚进城的年轻人没有房子住，或者他们对有尊严的生活不满意。

例如，教育、医疗保健、老年保健等。大家都很关心，但目前仍然供应不足。因此，面对不平衡不足的问题，我们应该尽力而为。一个人力所能及的事情是什么？这是一个我们需要思考和回答的问题。

二是国家发展阶段从高速增长阶段向高质量发展阶段转变。发展比速度更重要。对于我们的企业来说，它不是片面追求规模，而是更加注重发展的质量，包括产品和服务的质量，以及经营管理的质量。

企业的经营和管理应该有助于整个社会的健康发展，而不应该加剧混乱，更不要说成为麻烦制造者。其次，我们的管理水平应该从全球的角度来检验，与世界上最先进的管理水平竞争，与最有效率的企业竞争。这是我们对时代变迁的看法。

在新的时代，首先，第十九次全国代表大会的报告中有三句话我们需要牢牢记住:第一，关于行业的定位，我们坚持房子是用来居住的，不是用来投机的；第二，在住房制度方面，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；第三，这个行业要实现的目标是让所有的人都生活，都有地方住。具体来说，我们行业的趋势是什么？

为什么中国的房地产业在过去的20年里如此繁荣？根本原因是中国经历了人类历史上前所未有的城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这种短缺过去主要通过商品房来解决。

今天，我们相信整体住房短缺的时代已经结束。当我们看家庭比率时，在发达国家，家庭比率超过1.1，即一个家庭拥有1.1所房屋后，家庭比率的增长变得非常缓慢。我国刚刚超过1，离1.1的充裕水平只差一点点。

然而，值得注意的是，总体短缺时代的结束并不意味着供应过剩，而是住房总体短缺的时代已经结束。现在房地产的主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不足。

不平衡主要体现在分化上。同一城市不同城市、不同地区之间的差异化现象尤为明显，这就要求我们在寻找客户和投资目标时，不要笼统地甚至是在城市中去看待，而要对粒度较小的客户进行更细致的分析。

不足，体现在相关服务上。在过去的20年里，我们建了很多房子，但是房地产配套服务的发展仍然滞后。当一个经济体的房地产建设进入成熟阶段后，围绕房地产的服务业规模将超过房地产本身。在这方面，我们需要敏感和自信，并且相信房地产领域的周边产业在未来会有很大的成就。想想万科的物流业务，从零开始，短短三年，现在已经进入全国乃至全球的领先行列。

我们下面看到的是房价问题。我很少谈论房价。我想借此机会谈谈今天的房价。可以非常明确地说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束。如果房地产企业有土地可买，不管价格如何，那么如何归还他们以前赚的钱。房地产企业需要将自己视为制造业和服务业，通过双手工作赚钱，而不是想着通过不断上涨的房地产价格赚钱。

总之，这个行业已经进入了一个新的时代，我们必须告别旧的思维，是时候让这个行业做出改变了。

基于以上对时代变迁和行业发展趋势的思考，下面谈论万科的战略升级是合乎逻辑的。让我们来谈谈即将到来的万科转型，这是一次全面而深刻的转型。

用一句话来概括:以人民的美好生活为己任，以城乡建设和生活服务提供者为导向，沿着健康可持续的道路前进，为更广泛的利益相关者创造更长远的真正价值，成为无愧于新时代的优秀企业。

有三个关键词:城乡建设和生活服务提供者，健康和可持续，引领前进。

聚焦城乡建设和生活服务提供商。不久前我去了深圳的玉田村，读完之后，我想起了30年前我住在深圳一个村子里的日子。深圳的第一批建设者有两个特点。如果他们不能说出来，他们可能不是深圳真正的第一代建筑者:他们曾经住在一个城市的村庄里或者丢了自行车吗？

现在，深圳仍有大约800万人生活在农村，他们也为深圳做出了巨大的贡献。城中村是村庄还是城市？我还去了班田的一个村庄，那是20年前的一个标准农村地区。有了华为和富士康，它已经成为华为和富士康新兴制造业的支撑基地，现在它已经成为深圳创新型制造业的一个非常重要的支撑部分。如今，许多华为员工仍住在那里。

我们的万村计划就是改造这些村庄，提高他们的生活质量。去年，我还去了江苏兴化的东罗村，万科在那里第一个制定了美丽乡村和乡村振兴规划。

人们常说江南水乡现在很难找到，但可以在东罗村找到。它位于苏北，没有任何工业，生态保护非常好。我们也在帮助改变农村面貌。

总结万科今天的所作所为，我们知道万科不仅要关心城市，还要关心农村和城乡互动。这里的村庄不仅包括城市中的村庄，城市周围的村庄，还包括远离城市的村庄。

城乡互动包括城市人的农村情节、安全健康的食物和大规模城市化后的农村振兴，这是城乡互动的内容。建设，我们不是要在农村建房子，我们是在建设场景，美好生活的场景和农村振兴的场景。

从支持服务到生活服务，有哪些升级？主要是内容。支持服务更多的是硬件，而生活服务不仅包括硬件，还包括软件。我们不应该只是一个房地产，一个提供服务的地方，还应该直接提供服务。

具体来说，这种定位是四个角色:一个更好的生活场景教师，一个实体经济中的生力军，一个创新的探索实验场，一个和谐的生态建设者。该内容在年度报告中有所描述，因此不再重复。

健康和可持续:这是万科一贯的发展原则，所以我就不在这里讨论了。企业的发展必须在健康的基础上继续，这是长期发展应该坚持的原则。

领导:我想解释一下。对于万科来说，领先就是引领行业的发展、创新和风气。面对伟大的时代和行业的变化，谁引领变革，谁就是主导企业，而不是用传统的规模思维来衡量。领导意味着为广泛的利益相关者和社会创造更多真正的价值。它可以体现在客户声誉、投资者回报、相关利益相关者和社会的广泛认可等方面。

因此，万科此次从城市配套服务提供商向城市建设和生活服务提供商的战略升级，不仅是基于对时代变迁、时代方向和行业变化趋势的认识，也是基于过去五年城市配套服务提供商实践的升级和置换。

现场提问:朱总是来自银行系统。现在国家已经加强了金融监管。无论是恒大还是万科，在加强金融监管、去杠杆化的背景下，对房地产行业会产生什么影响？万科对此持什么态度？

朱九生:无论是产业政策还是金融监管政策，都是适时的、必要的，我们欢迎、支持、支持。谈到政策影响，我们关注的是中长期影响。这些政策有利于行业中长期健康稳定发展，影响是积极的。

万科的经营相对稳定。在监管力度加大、去杠杆化的背景下，对于品牌、信用、持续稳定运营的企业来说，这实际上是一个好机会。万科也将坚持一贯的风格，谨慎面对变化，以帮助整个行业真正回归住宅物业。

现场提问:我想问一个关于租房的问题。万科租房的情况如何？2018年发展规划和未来旧城改造规划。

张旭:刚才朱旭介绍了2017年取得的成绩，持有租赁资源10多万套，开业3.2万套。我们在租赁市场的战略目标是为新进入城市的人提供长期公寓租赁和相关服务。

至于实现路径，有很多解决方案。众所周知，停车是我们的计划。到目前为止，29个城市已经获得了10万个房间，96个项目已经开放。预计2018年将增加10万间客房。

另一方面，正如你所看到的，余先生刚刚介绍了城市中的许多村庄，这些村庄在支持和服务许多城市方面发挥了重要作用。今天，我们在深圳实施了万村计划，我们愿意去村里，希望通过运营能力改造城市里的村庄，做更多的支持和治理，为用户提供一个更安全、更舒适的环境。

我们还将与许多机构合作，包括政府在住房方面的合作，并通过我们的业务能力和支持服务向所有年轻人和城市建设者提供服务。我们希望将来成为中国租赁住房领域的领导者。

现场提问:我很好奇万科在物流和房地产方面的目标，这对万科的业务有什么帮助？

张旭:从2014年底开始，经过三年的努力和实践，包括去年ProLogis的私有化，我们现在已经是业内领先的物流房地产开发商。如何定位我们未来的业务？在中国，物流是连接所有生产和普通人的桥梁。我们希望建立一个连接生产和消费者的平台，通过这个平台更好地为普通人服务。这是我们的愿景，也是我们做这项业务的初衷和初衷。

将来做什么？一方面，我们继续深化仓储，另一方面，我们可以提供更多的服务。我们注重城市圈、中心城市和核心城市的布局。未来，我们希望服务更多的客户、更多的人和更多的城市。不仅是仓储，还要提供更多的服务，例如，利用技术授权来服务更多的小型电子商务，因为小型电子商务仍然很难存储，从而为他们提供更多的服务，使他们有更好的发展空间空。

至于与ProLogis的关系，我们正在讨论协调发展，ProLogis是主要的海外业务。目前，ProLogis在欧洲排名第二，在巴西和日本排名第一。

在中国，我们更注重创造增值，以及如何做更深入的运营服务。当然，我们希望在中国的物流市场上，除了仓储以外，还要发展冷链物流，这样才能为普通人的食品安全和餐桌上的质量提供更好的保证。

现场提问:万科的未来规划是什么？并购会继续吗？业务和运营是如何整合的？如何理解领导和领导？

张旭:李因是万科的商业运营平台。它的目标是为家庭而建，为所有家庭提供服务。这是我们的商业目标。当然，万科想在所有事情上领先。

我们将在未来继续发展，因为我们所有的目标都是更好地服务客户，服务更多的客户。到目前为止，大约有1000万平方米的购物中心，我们希望将来能发展得更好。我们不断提高我们的运营能力和通过技术授权为客户服务的能力，并且我们在这一领域不断努力。

现场提问:2017年营业收入超过2000亿元，净利润增长率超过30%。万科在提高股息方面有什么体系？未来如何更好地回报投资者？

朱旭:谢谢你的提问。我们可以回顾万科的历史。万科是中国持续现金分红时间最长的上市公司，总分红金额为455亿元，远远超过股权融资总额。

近年来，现金股利一直保持在30%以上，现金股利总额稳步增长。未来，万科将继续做好现金分红工作，保持业绩稳定增长，用分红回报投资者良好业绩。