外资内涌 凯德拟128亿收购上海星外滩背后的内地投资镜像

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10月16日，据报道，凯德置地集团计划以128亿元人民币(约合18.5亿美元)的价格收购上海明星外滩项目。

据统计，如果这笔交易能够实现，凯德置地(CapitaLand)及其reit子公司在过去一年里已在内地开发项目和创收性房地产资产上投资了近250亿元。

虽然它是商业地产的领导者，但花128亿元购买一个不能批量出售的商业项目仍需要很大的勇气。

据业内人士透露，如果加上这笔贷款，凯德置地为收购星空联盟支付的价格将远远超过128亿元人民币。

凯德128亿想在外滩买星星

10月11日，上海港集团通知证券交易所，将在政府支持的交易所以约127.9亿元人民币的底价上市其在兴港项目公司的100%股权。

尽管上海港口集团在公告中表示，尚未确认该交易商，但上海银行的一些内部人士透露，凯德置地是星空外滩的新买家。

观点房地产新媒体随后与凯德置地核实了这一消息，另一方回应称，作为凯德置地集团日常业务发展的一部分，它将定期关注市场中的投资机会。如果有任何实质性的进展，将会及时公布。

根据上海港集团的公告，星外滩主要负责上海虹口区海门路55号商业及办公地产的开发建设。截至2018年6月30日，在建工程已完成结构封顶，仍在建设中。预计该项目将于2019年3月31日竣工。

截至目前，星外滩的主要资产运行正常，2017年和2018年上半年没有营业收入。截至2018年上半年，净亏损734万元，总资产109.03亿元，总负债约49.55亿元。

据资料显示，星外滩工程是一个总面积约4万平方米、建筑面积约42.76万平方米的多层建筑群，包括两座高263米的现代化超高层城市综合体、四层商业裙楼和六个地下地下室，故又称北外滩双塔。

其中一栋建筑计划全部用作办公室/房间，而另一栋建筑包括21层的办公室和24层的服务式公寓。

根据上海港集团的上市公告，在基准日上海外滩之日的市场条件下，全体股东权益的评估值为127.86亿元。其中，总资产账面价值108.09亿元，评估值176.41亿元，增加值率63.21%；负债账面价值48.55亿元，评估值48.55亿元，不增不减；净资产账面价值59.54亿元，评估值127.86亿元，增量68.32亿元，增量率114.75%。

然而，值得注意的是，去年12月，上海港集团以59.98亿元的价格收购了金茂兴外滩50%的股权，金茂从中获利约29.79亿元。如果按此价格计算，当时星外滩的估值约为119.96亿元，这意味着去年星外滩的估值增加了7.9亿元。

对于此次出售，官方的解释是，这有利于进一步推动公司产业布局的调整，优化资源配置，有效保证项目收益，抽回资金，降低运营风险。

不过，上海一些业内人士表示，上海的这类企业不太擅长物业管理，所以他们仍倾向于在物业升值后迅速转移和套现，出售的现金流可以用于其他投资。

虹口现在是上海旧城改造和城市更新的重点之一。未来的产业集聚也将增加这个地区的租金和物业由空室。此时，空房源的溢价仍然相对较大。

事实上，商业项目不能大量出售。如果加上贷款，凯德置地收购星空联盟的成本将远远超过128亿元人民币。

据行业分析师称，以高价收购一个非大宗销售项目，可以充分表明凯德置地对上海核心地区的商业投资价值持乐观态度。

他接着解释说，在自由港建设的过程中，像“星外滩”这样的项目可以在未来形成更好的产业集群概念。该项目在企业注册方面可能具有优势，这意味着空的潜在租金升值幅度相对较大。

到目前为止，凯德置地已经在中国收购了许多投资物业。据统计，如果这笔交易得以实现，凯德置地(CapitaLand)及其房地产投资信托(reit)子公司在过去一年里已在内地开发项目和创收性房地产资产上投资了近250亿元人民币。

外国投资在mainland China的镜像

10月12日，仲量联行发布了2018年第三季度上海房地产市场报告。据报道，中国房地产投资市场的总交易额同比增长25%，达到536亿元。

其中，上海仍是中国大规模房地产投资的首选，总成交额占全国的60%，达到321亿元，比上个月增长90%，比去年同期增长69%。

写字楼主导着上海的大宗房地产投资市场。第三季度，上海写字楼交易量达到298亿元，占上海总交易量的88%。

由于国内信贷政策不断收紧，国内投资者对大型房地产变得更加谨慎。相比之下，海外投资者更加活跃，他们会抓住投资机会增加在中国的投资。

截至今年第三季度末，上海大宗交易的交易额约为560亿元人民币，主要买家是外国投资者。戴德梁行中国投资咨询服务部董事总经理叶补充称，在10笔交易中，大约只有一个国内买家。

与前两年不同，在今年的大宗交易市场上，外资的质量更重。戴德梁行市场投资部负责人刘兵表示，事实上，这种趋势从2017年就已经出现，去年外商投资占总交易量的21%。今年上半年的比例是19%，上海的趋势更加明显。

他预测，到今年年底，外国投资将占全年大宗交易的20%和25%。

一些分析人士认为，外资参与国内大规模交易的意愿增强，是因为国家鼓励中外资本加强合作，并放宽了进入壁垒。

另一方面，最近的汇率波动提高了一些外国资本的购买力。与此同时，外国投资者的融资成本相对较低，而外国资本购买空.的溢价也会较高也就是说，此时购买资产更经济。

对于一些追求稳定回报、不喜欢风险的外资基金来说，中国一些成交量大、周期长、回报稳定的一线城市的核心资产也非常有吸引力。

在区域选择方面，外资机构也可能偏好流动性较高的一线城市和实力较强的二线城市，而在内地持有的所有房产都位于一线城市。

凯德置地集团(CapitaLand Group)中国与投资业务总裁罗振宇也表示，今年年初，他将继续关注北京、上海、广州、成都和武汉五大城市群，并围绕这五大城市群进行资产调整。