买楼记 | 富力：金边，你好！

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在国庆黄金周的旅游大潮中，一架从深圳飞往柬埔寨的航班起飞并离开了香港。

飞机上有一个20人的旅游团，但是在他们为期6天5夜的柬埔寨吴哥窟+金边双城豪华游中，吴哥窟、姐妹寺、巴戎寺和中央塔等著名旅游景点并不是他们真正的目的地，游客们更关心的是在金边的商务考察，这次考察才开始了第四天。

金边的商业调查实际上是一个房地产项目调查。这个旅游屋旅行团最重要的功能是带着这群投资柬埔寨房地产市场的人穿越边境。

R&F金杯镇是此次房地产调查的重点项目之一。这个项目引起了人们的投资兴趣，它不仅是金边最大的房地产的卖点，而且R&F地产的身份也给这个项目带来了很多光环。

对一向谨慎稳健的R&F来说，将投资触角伸向柬埔寨金边，是金边逐渐挖掘出来的投资价值。9月29日，在金边召开的城市项目会议上，柬埔寨销售中国区负责人周称，金边房地产投资是他一生中唯一的后悔药。

事实上，不仅是R&F金边镇，还有金边市场上迅速崛起的房地产，其中许多都是由国内房地产企业开发建设的。柬埔寨的投资热潮到来后，许多国内开发商开始寻找黄金。

在金边买房的中国人

吴歌(化名)是这个看房小组的成员。在他开始在柬埔寨买房之前，他的投资意向并没有得到朋友们的青睐。

他们都觉得不可思议，奇怪我为什么会找到这么落后的地方投资。吴歌说:是的，这是因为它还很穷，这就是它的投资价值。

在柬埔寨，吴哥窟很穷，即使在最繁荣的首都金边，也有一点落后的一面。老城区、破旧的中心房屋、狭窄的街道和混乱的交通是许多人对这个地区的第一印象，甚至百度百科也指出，这个国家是世界上最不发达的国家之一。

对于一个在2003年结束混乱的国家来说，这种发展水平是无可指责的。然而，与此同时，这个面积相当于广东省的国家，其面貌正在慢慢改变，有一种新旧混杂的感觉。

在首都金边，有许多商店。永旺超市和万客隆在这里都有商店。新的建筑基本上都配有空中式花园、空中式客厅甚至围裙。工商业的兴起使城市变得生机勃勃，人们和汽车拥挤在道路上，他们开始遭受第一个问题的困扰；即使路上有很多豪华车，金边已经是世界上劳斯莱斯最多的城市。

重要的是，这块土地在20年前就已经成为国内投资者眼中的“北上广”。万通集团创始人冯仑在今年7月打破了金玉良言:今天，如果你想找到转型的方向，你应该去一个人均gdp开始上升的地方，比如金边，闭着眼睛买地买房没问题。

根据海外房地产平台juwai.com的统计，中国买家对柬埔寨房屋的咨询次数逐年增加，2017年的咨询次数是2016年的三倍；其中，2017年第一季度，中国买家对柬埔寨的询价增加了300%，而中国买家对泰国、马来西亚、菲律宾和越南等东南亚国家的询价仅增加了20%。2018年第一季度，中国人对柬埔寨的咨询数量接近去年第四季度，同比增长187%。

从事金边房地产项目销售的中介郑敏(化名)表示，前来柬埔寨的买家中，近80%是中国人，大部分来自北京、深圳等一、二线城市，几乎每隔三、四天，就会有中国旅游团来柬埔寨市场，那里的成交额很高，可以不用贷款就能买到。

值得一提的是，与新加坡、马来西亚等东南亚国家不同，中国人在柬埔寨买房的动机基本上是投资，几乎没有人来柬埔寨买房是出于教育和移民的目的。统计数据显示，出于投资需求，70.2%、62.2%和92%的人去新加坡、马来西亚和柬埔寨买房。

这些数据背后是柬埔寨房地产市场的投资价值。

除了柬埔寨的国内生产总值年增长率超过7%的经济指标之外，这个国家对房地产投资者有太多的吸引力:人口增长迅速，平均年龄为27岁；美元计价，无外汇管制，无crs协议。永久财产权，无遗产税等。；首都核心区的平均房价只有23000元。

最引人注目的指标是首都金边的平均租金收益率为6.9%，在全球城市租金收益率中排名第四，核心地区的平均租金收益率高达10.8%；在中国，平均租金回报率约为2%。

此外，外国人在柬埔寨购房非常方便。根据《外国人房地产产权法》，外国人可以持护照在柬埔寨购买高层建筑二层以上的房屋，获得与柬埔寨公民相同的产权证书，并可独立租赁和买卖房屋，享有无限的权利。同时，外国人可以在当地借钱买房，最长期限为12年，贷款总额的65%，年利率约为9.96%。

对于投资者特别关注的房屋转让，柬埔寨的房屋转让和出售手续简单，受让人只需持身份证到项目的销售部门，最早可在2-3天内完成，最慢可在一周内完成。

面对中国人对在柬埔寨买房是否面临租房和售房困难的质疑，中介郑敏非常有信心:别担心，柬埔寨的住房供应，尤其是金边，远远不够。在核心区租一套两居室到三居室的公寓要排队等两三个月，入住率非常高。

柬埔寨城市发展战略研究报告显示，从2015年到2030年，柬埔寨城市人口将增加到792万，至少需要80万个住房单位来满足住房需求，即每年对住房的需求超过5万个单位，而目前的年供应量不到2万个单位，这具有很大的潜力。

目前，金边有300万常住人口，住房拥有率为55.3%。100多万人没有自己的房地产，人均住房面积只有8.5平方米。许多人与3-4个人共用一个房间，住房供应严重不足。该报告预测，到2030年，金边的人口将增加到400万，这意味着在未来12年内，金边仍将需要近300万人口和大约100万套住房。

这种住房需求无疑会让投资者感到兴奋，即看中其想象中的空.当国内生产总值上升时，我还能在柬埔寨的什么地方立足？吴哥说。

中国住宅企业冷热不均

购房的热情投资者背后是活跃的开发商。

在中介郑敏的眼里，金边近年来就像一个建筑工地，只是这么一个小地方，而且每条主要街道上同时有十个建筑工地。特别是这些新建筑几乎都是由国内房地产企业开发建设的。据统计，有200多家中国公司在柬埔寨投资建设和房地产。

金边的R&F市是访问团视察的房地产之一。该项目是R&F地产在柬埔寨的第一个项目，总建筑面积56万平方米。今年3月开始施工，项目开发计划于2020年完成。该项目的资本成本超过20亿美元。

据报道，金边的R&F市项目有20栋建筑，每栋建筑有33层，共有5232个住房单元。公寓类型包括一至三个房间，建筑面积为55-130平方米，每平方米约13000元。相比金边市场可以完成的四到五个项目，金边R&F城是目前金边最大的开发项目。

据金边R&F市代理人王一(化名)介绍，金边R&F城的特点非常鲜明:社区大，设施齐全，花园，位于新城，开发商实力雄厚，性价比高，首付5%。据王一称，该项目的第一阶段已经开始，这一阶段将于2020年6月交付。前两栋建筑已经基本完工，第三栋新开的建筑已经卖出了三分之一的房子。

王一进一步透露，他们为R&F金杯镇创建的旅游团购也卖得很好。仅在10月份，就有10个访问团从深港两地飞往金边，几乎每三天就有一个访问团从中国飞往金边进行为期三天两夜的考察，其中金边R&F城项目的考察时间是一个下午。

除了R&F，金边一号、保利一号大厦、蓝湾和悦泰怡园等项目也是柬埔寨中介机构和代理商青睐的建筑，所有这些建筑都是由中国开发商开发和建造的。

其中，金边一号由乐城房地产开发有限公司开发，乐城房地产开发有限公司与北京蓝港是同一开发商；保利一号大厦由保利地产和北京城建亚泰集团共同建造；蓝湾由四川华西集团和柬埔寨商人建造；悦泰怡园由广州悦泰集团开发建设。

值得注意的是，不仅是上述房地产企业，绿地、嘉园国际、上海集团和金城控股在柬埔寨都有自己的布局，但大部分投资项目都是酒店、银行、金融中心和特色城镇。例如，今年7月24日，金城控股宣布计划在柬埔寨收购两块农田，以建设特色城镇，总面积为19，800公顷，相当于深圳市中心福田区的2.5公顷。

针对国内房地产企业在柬埔寨投资的不同项目布局，一些市场参与者对新房地产媒体表示，开发商在相对陌生的国际市场会更加谨慎，一些中小房企自身也能做好项目交易，所以他们倾向于关注你擅长的标杆项目；从商业模式的角度来看，它将更多地体现在对类似于商业或与文化旅游等概念相结合的项目的偏好上。

然而，在柬埔寨房地产市场的淘金热背后，也有不同的声音。

其中，被主要房地产代理商视为投资促进亮点的房地产政策可能面临收紧。研究柬埔寨房地产市场的法律人士认为，目前柬埔寨没有全面、系统的房地产法律规定，政策是灵活的。随着房地产项目的激增，地方房地产政策将趋于收紧和规范。

此外，开发商甚至投资者可能更关心房地产市场是否真的如此繁荣。它能繁荣多久？

目前，少数投资者认为金边房地产市场泡沫太多，甚至即将崩溃。据报道，已经有迹象表明，柬埔寨的房地产市场日益疲软，新开发项目的频率正在下降，房东也降低了租金。

在这方面，柬埔寨房地产机构21世纪湄公河地区(21世纪湄公河地区)的总裁克拉克萨纳姆(craik Saanum)表示，房地产市场发展放缓对当地居民来说并不是一件坏事，因为这些公寓的开发商和业主几乎都是中国人。

他们的问题是财产不能出售。