“地产基金野蛮人”单伟建 太盟52亿港元要约收购春泉产业信托

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观点房地产网对持有人的回报表现不满意，在提议解雇经理一年后，泰盟投资集团升级了这一行动。

9月26日，泰盟地产宣布其战略投资私人有限公司。有限公司向春泉实业信托作出有条件自愿现金要约，要约价为每基金单位4.85港元。目前，要约人及其一致行动人持有春泉实业信托约14.818%的基金份额，此次收购涉及的资本可能高达52.4亿港元。

与此同时，太平洋联盟将投票罢免目前众议院的基金经理。

因此，太平洋联盟给出的理由是，基金的单位价格表现持续严重不佳，管理人员的治理和决策有问题，管理人员缺乏明确的战略和连贯的业务计划，因此必须解雇管理人员。

事实上，泰蒙与春泉实业信托的内讧由来已久。

2017年8月30日，作为信托的主要持有单位，泰盟公开表示，由于股价表现明显落后于同业等一系列因素，已发函要求春泉召开股东特别大会，表决罢免现任经理。

在逐利资本的原则下，激进投资者越来越多地试图干预内部决策，宝能与万科之间也存在争议。平安资产管理公司近两名高管进入华夏幸福董事会，并被任命为董事会副主席。

另一方面，在股市持续低迷的情况下，近年来国内房市及相关企业处于较低水平，较低的估值在一定程度上有利于降低投标报价，这无疑是投资者抛售的好时机。

经理被解雇引起的投标报价

无论是一年前还是现在，泰盟的各种行动的目的一直是要求撤销春泉实业信托的经理。

据视点房地产新媒体报道，2017年8月30日，泰盟发出公开信，要求召开股东特别大会，罢免由日本资本控股的经理春泉资产管理公司，并建议将管理权交还给春泉信托接管，并派人到董事会，任命专家对治理情况进行审查。

当时，春泉的主要股东是rca基金，持股比例为27.59%，泰盟是第二大股东，持股比例为12.5%。此外，春泉当时的信托管理和财产管理主要由春泉资产管理公司承担，该公司由日本政策投资银行、伊藤忠株式会社和三井住友信托银行间接拥有。

《泰蒙》对春泉管理业绩不满的导火索是春泉实业信托在英国安排了84处房产的出售和回租。

数据显示，2017年3月，春泉实业信托宣布将斥资7350万英镑(约合6.4亿元人民币)收购英国84家经营连锁汽车维修中心的房地产，同时与伊藤忠公司的间接全资子公司签订了长期租约。

对此，泰盟认为，该笔交易代表了主要投资于中国大陆的春泉实业信托进入了一个其并不十分了解的市场，而该股的表现长期以来一直不如同类股，因此提出了解聘春泉实业信托经理的要求。

直到一年后，太平洋联盟才最终采取进一步行动，提出了一个全面投标报价，这是多年来首次为在香港上市的房地产投资信托基金进行自愿全面投标报价。

值得一提的是，泰盟没有与信托经理或其董事会讨论过这一提议，因此在许多行业，这更像是一次敌意收购。

截至发稿时，春泉实业信托尚未做出任何公开的积极回应。

需要注意的是，公告指出，为了实现要约，要约人需要持有50%以上的基金份额。在这方面，报价无疑将起到决定性的作用。

通常，投标报价会比当前价格高20%左右。据统计，截至今年7月底，沪深两市共有13次部分或全面要约收购，其中溢价最高的是华润收购姜钟药业，达到41.01%，最低的是浙江国成控股有限公司收购建新矿业，几乎没有溢价，整体收购溢价平均为23.68%。

根据公告，泰盟地产4.85港元的发行价比周一(24日)3港元的收盘价高出约61.7%，比春泉首次公开发行的每只基金单位3.81港元的发行价高出约27.3%，比历史最高成交价3.45港元高出约40.6%。

显然，太平洋联盟提议的溢价比目前的交易价格高出60%，远远高于平均市场溢价。这个价格似乎能打动少数股东，另一方面，它也反映了太平洋联盟对这个投标报价的决心。

与大多数投标报价后的市场反应一致，截至今日收盘，春泉实业信托一天内上涨34.67%，收于每股4.04港元。

野蛮人丹·魏健在门口

从宴会和嘉年华到鸡毛，资本的本质总是追求利润，野蛮人的角色总是不可或缺的。

虽然对春泉的管理有很多不满，但优质的资产和回报潜力促使泰盟在没有通知春泉信托的经理或董事会的情况下，提出了自愿全面收购要约。

根据公开信息，春泉实业信托于2013年12月在香港联交所上市，这是继开元实业信托之后，第二家在香港上市的内地房地产信托。

截至2018年6月31日，春泉实业信托的主要资产是位于北京的中国贸易中心，估值为90.31亿元。爱普生、德尔斯克、康德纳斯特、中德证券、德意志银行等。是它的主要租户之一。此外，去年收购的英国房产估值约为7553万英镑。

就租金表现而言，半年度报告显示，北京华茂地产在此期间的租金为2.5亿元，平均租金率为96.1%，而英国投资组合的年合同租金收入约为451万英镑。

作为收购方，泰盟投资集团及其董事长魏健有着深厚的背景。

数据显示，泰盟投资集团成立于2002年，目前是亚洲最大的独立多元化投资管理集团之一。其管理的资本总额超过200亿美元，涵盖私募股权投资、房地产和绝对回报战略。

其中，作为幕后交易者的丹·魏健是一个不容忽视的重要人物。自从他在2010年加入并担任董事长兼首席执行官以来，这家之前不为人知的私募股权投资公司很快在中国内地的私募股权投资行业崭露头角。

值得一提的是，在过去的12年里，丹·魏健一直是德克萨斯太平洋集团(Texas Pacific Group)的高级合伙人，也是新桥投资集团(Xinqiao Investment Group)的联合管理合伙人，他作为私募股权掠夺者的形象逐渐出名。

在tpg任职期间，丹·魏健领导了一系列利润丰厚的交易，使该集团成为在中国和亚洲投资外国私人股本的先驱。其中，东方神起的子公司新桥成功收购了韩国第一银行，并在第一次世界大战中一举成名；2004年9月底，新桥团队在丹·魏健的主持下成功进入SDB，成为迄今为止首家也是唯一一家外资机构控股中资股份制银行。

曾与丹·魏健共事过的一个人曾经评论过他，他很低调，但在业内很有名。

加入太平洋联盟后，丹·魏健仍然擅长在门口扮演野蛮人，包括收购碧康药业和对镇海的绝对控制权。

房地产作为泰盟投资集团的三大业务板块之一，近年来日益成为其投资偏好之一。

2013年，泰盟投资集团收购上海大岳889广场项目65%的股份；2015年，万科与泰蒙、斯派耶联手收购瑞安房地产旗下的上海企业天地三期，收购价格约为35.7亿元人民币，并将从市场上筹集相当于5.09亿美元的贷款。

去年11月，该公司还与中国招商蛇口联合在开曼群岛成立了一只房地产基金，并持有该基金80%的股权。

有趣的是，无论是收购还是合作，拥有绝对控制权是丹·魏健投资行为的共性。

对此，曾说，争取控制权的目的是改变被收购公司的管理方式，最终提高公司价值，而收购只能通过创造价值来获利。