成见 | 深圳二次房改与摇号

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去年，上海市住房和城乡建设委员会明确表示，新开的商品房应当以公证机构主持的抽签方式出售，为其他热门的一、二线城市树立了一个好榜样。这注定不是一个孤立的事件。成千上万的人抢劫房屋，登记的房屋数量远远大于待售的房屋数量。类似的场景在过去不止一个地方出现过。

体现公平的方式开始出现，其他城市也很快从中吸取了教训。因此，包括南京、长沙、成都、武汉、杭州和Xi在内的二线城市相继采用摇号方式购房。

5月30日，招商局蛇口双封花园三期开盘，采用资格审查、诚信付款、当场抽签选房的销售流程，深圳成为第二个有彩票号码的一线城市。

40年前，蛇口工业区开山枪响，人们称之为改革开放的第一枪。四十年后，在同一个地方，摇晃盒子的声音响起。

上述豪宅共有167套，整体均价超过每平方米12万元，选房时间限于2分钟。如果你没有诚意支付500万元，你甚至没有资格去摇奖。然而，根据市场消息，项目前后有700多个客户接受了投标，这意味着中标概率不到1/4。

虽然豪宅门槛高，购房资格选择苛刻，但中标概率远低于购买富联实业新股(中标率为0.3421%)，甚至比披露当日有6万人参与摇号的成都某房地产(中标率为1.71%)更容易。

我认识一个女性朋友，我很期待去蛇口希尔顿酒店握手。

这位朋友曾经学习过，现在在深圳一家企业工作，这家企业被称为全球通信巨头。她的存款远低于500万元，她的资本来自她的父亲，一家上市公司的老板。

她在深圳第一次通过摇号目睹了买房的全过程，但她手里的号码直到摇号结束才出现在大屏幕上。她成了四分之三沮丧的买家之一。有时，限制购房的不是数百万诚意金的门槛，而是未能中标。

深圳是中国房价最高的城市之一。在过去的几年里，房价迅速上涨。一些经济学家将这一上升过程解释为一种人口现象演变成一种货币现象。房价与中国人对财富的追求有关，从风险偏好的角度来看，财富集中在购买房地产的巨大欲望上。一线城市在投资机会、经济发展和福利制度方面具有优势，这导致富人的财富规模大于其他城市。

据中原地产统计，2017年深圳豪宅供应量为52万平方米，同比下降41%，成交量也下降了32%，主要受深八条以来持续调控的影响；然而，豪宅的交易价格上涨了12%，达到99，500元/平方米。该机构还暗示，豪宅的成交量可能比去年的供应量高出70万平方米，市场仍存在供应短缺的局面。

这些数据可以用一句流行的话来概括，那就是，深圳并不缺乏资金和资源。

或许，深圳将很快出现另一个买彩票买房的案例。6月8日，同样位于蛇口的万科蛇口大厦项目获得预售许可证，平均价格约为每平方米8.5万元。在一个投资者团体中，一位投资者发布的数据显示，蛇口地区售出的新房平均价格在9.1万至14.5万英镑之间。

根据万科披露的信息，蛇口大厦推出的2、3号楼的登记保证金为20万元。房屋选择的方法取决于登记的情况:少于出售的套数，它将由自己的系统出售；相反，公共彩票。

二

摇号买房尽可能体现了公平原则，但背后的市场情绪是狂热的。在深圳，很少有重要项目进入市场，而且往往一上市就被抢购一空。这也证明了高房价所反映的结构性问题将是深圳的一个长期问题。

据中原统计，5月份深圳一手住宅平均成交价格为54100元/平方米，比上个月下降58元，但成交量达到2564套，比上个月增长32.6%。与此同时，深圳的住宅租金上个月环比上涨0.5%，连续五个月上涨。

当房价成为一种货币现象时，我们需要改变一种工具来调整它。

两年前，中国央行行长周小川提议，货币政策不应一直使用。货币政策只能解决总量问题，而不能解决结构性问题。现在回头看，这是一个清晰的认识。

货币政策的使用是有效的，但资本是流动的，很难像预期的那样流向房地产过剩的城市。相反，资本仍持续集中在一、二线城市，导致房价居高不下，并在一定程度上存在非理性因素。

深圳也在探索解决结构性问题的新途径，如6月5日发布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障和租购住房供应保障体系的意见》(以下简称“第二次房改”)。

深圳启动了第二次房改，与20多年前的房改形成鲜明对比:过去，深圳率先推进住房市场化和货币化，坚持市场化取向；现在，它将由政府主导，包括对住房供应结构进行重大调整，并将市场上经济适用房与商品房的比例定为6:4。

早在1998年国务院第23号文件就要求建立和完善以经济适用房为基础的住房供应体系。当时，政府建议最低收入家庭租用政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他高收入家庭以市场价格购买和租赁商品房。只是由于客观因素，进展一直缓慢。

针对第二次房改，深圳市建设局负责人也提到，房价高、住房供需不平衡、结构不合理、保障不足等问题日益突出。从这个角度来看，第二次房改只是建立和完善深圳住房供应体系的总体思路。

需要指出的是，第二次房改文件明确提出了住房的经济属性和民生属性，即将民生属性放在了更加突出的位置。这意味着深圳需要解决的只是住房问题，而不是房价问题，从而保障中低收入人群和人才的住房权利。

具体来说，就实物供应而言，市场商品住宅、人才住宅、房型商品房和公共租赁住房分别占住房供应总量的40%、20%、20%和20%，后三者的价格分别仅为同一地点市场价格的60%、50%、30%甚至10%。

根据规划，深圳市新建各类住房共170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房总数不低于100万套。

深圳的第二次房改只是一个纲领性文件。如何保障低收入人群和人才的住房权利，需要系统、全面的论证。目前，还需要考虑一些问题，这些问题可能会影响今后结构性问题的解决。

例如，供给结构的调整减少了商品住宅的市场。

在过去的几年里，深圳新住房供应的稀缺导致了房地产市场的豪宅化趋势。如果商品房比例进一步调整，市场对房价的预期可能会再次增强。

与此同时，市场多年来一直在讨论土地供应问题。第二次房改提出了多主体供给、多渠道保障的总体思路，具体涉及tod开发模式、棚改、旧城改造、招投标、拍卖挂牌、社会存量租赁和购买，其中旧城改造是存量振兴的重要渠道。

相应地，在过去的一个月里，中铁和中南建设先后宣布转让位于深圳的旧改造项目的股权，原因大多与项目拆迁补偿有关。

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