中小房企扎堆港交所 德信中国招股书透露了什么？

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观点房地产网络要么在市场上，要么正在走向市场。当融资困难成为整个行业的困境时，越来越多的中小型房屋企业选择在香港上市。

9月18日，德信中国控股有限公司向证券交易所主板提交了上市申请，这也是杭州最新一家进入资本市场的房地产企业。

据了解，德信地产是由董事长胡于1995年9月1日在杭州创立的。目前，已形成以住宅开发为重点，以社区商业和工业城镇为两翼，大力发展长期租赁公寓，参与健康养老产业的一体化两翼商业结构。

与滨江相似，德信是浙江典型的区域性房地产企业，自23年前成立以来，一直在深入培育浙江和长三角。

根据招股说明书，截至2018年6月30日，从股权比例来看，德信中国的土地总储备达到636.264万平方米，其中545.451万平方米位于浙江省。

具体而言，在101个处于不同发展阶段的房地产项目中，杭州24个、温州26个、湖州17个、台州5个、舟山5个、衢州5个、宁波4个、金华4个、徐州4个、南京2个，其他项目位于丽水、常州、合肥、上饶和九江。

虽然区域深度培育限制了企业的发展，但就业绩而言，德信在过去三年取得了良好的业绩。

数据显示，从2015年到2017年，德信分别实现了75亿、150亿和270亿的销售额。据行业报道，公司2014年至2017年的复合年增长率和2016年至2017年的同比增长率分别为56%和69%，在浙江省房地产开发企业中排名第三。

此外，2015年、2016年、2017年和2018年上半年，德信中国实现收入分别约为56.95亿元、69.80亿元、65.54亿元和24.71亿元；毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元和8.25亿元；净利润分别为6465.9万元、5.13亿元、8.39亿元和4.63亿元。

在财务业绩方面，2015年、2016年、2017年和2018年上半年的毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%和33.4%；净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%和18.7%。股本回报率分别为5.4%、33.4%、38.4%和30.4%。

事实上，随着国内房地产行业竞争的加剧，扩大规模是中小房企争取话语权的必由之路，随之而来的是越来越大的财务压力。

视点房地产新媒体注意到，截至2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日和2018年6月30日，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%和192.6%。

特别是在生息债务结构中，公司面临着短期偿债的巨大压力。

根据数据显示，截至2018年6月30日，瑞信中国应偿还的利息支出总额为112.11亿元，其中一年内54.28亿元，第二年40.56亿元，两至五年内15.89亿元，五年内1.37亿元。

另一方面，传统融资渠道的收紧使得住宅企业的融资环境恶化。自去年年底以来，银行贷款、企业债券、房地产信托、私募股权管理和股权融资受到严格监管。

德信在招股说明书中表示，由于过去两年国家政策的调整，公司计划进入的主要城市发展迅速，导致土地成本增加，可能没有足够的资金来分配未来土地收购和房地产开发所需的资金。

在这种情况下，在香港上市几乎成了中小房企为数不多的选择之一。

据视点地产新媒体不完全统计，自2018年以来，除德信外，郑融地产、红阳地产、万创国际、大发地产、美的地产、万诚控股、许昌恒达集团、殷诚国际等公司相继在香港联交所提交上市申请。

其中，郑融和红阳已成功上市，分别筹资约38亿港元和17亿港元。