解局 | 新城控股百亿基金背后的融资逻辑

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9月19日，新城控股集团有限公司宣布，公司及其子公司与芜湖格非签署了《合作框架协议》，拟共同设立一只或多只规模约为100亿元人民币的有限合伙私募股权基金。

新城控股的一位老员工回忆说，在他的印象中，这似乎是新城控股参与的第一个房地产基金项目。虽然新城控股以前合作过很多基金，但对这一套运作模式并不陌生，正式成立的基金很少。

据了解，基金成立后，将投资于新城控股及其子公司经营或控制的房地产开发经营企业和房地产行业相关企业。

从成立后的功能可以看出，长期以来很少参与基金的新城控股选择了现在进入市场，更希望通过拓展融资渠道来进一步推动公司的扩张。

只有当你手里有钱时，你才能抓住扩张的机会

该基金在财务报表中的独特表现可能是其受到新城控股青睐的原因。

虽然基金项目没有合并，但它们可以给公司带来现金流。在财务报表中，这部分只作为其他应付款列示，而不计入计息负债，这无疑会降低房地产企业的净资产负债率，也是许多房地产公司改善报表的途径之一。

今年上半年，新城控股的资产负债率为88.31%，比去年底上升了近3个百分点。报告显示，资产负债率的小幅上升是由于上半年提前还款和借款的增加。

根据9月19日的公告，该基金的设立也将有助于新城控股扩大资金来源，优化资产负债结构。

新城控股之所以会选择这个机会进入基金行列，与逐步严格控制融资渠道是分不开的。随着一线城市数十亿的土地出让金，以及许多土地出让的自给要求，项目的投资和运营日益提高了房企的资本金要求。

作为一个金融业，资本已经成为制约许多房地产企业扩张的关键因素。对于新城控股来说，似乎它想要做的不仅仅是打破这种约束，还要抓住这个机会去犯错。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示:一线城市很难获得土地，这反过来意味着竞争不会很激烈，这更有利于用更少的钱获得好项目。

今年年初，新城控股提出了今年1800亿元的销售目标。今年前八个月，新城控股的合同销售额达到1373亿元。以这种速度，超过年度销售目标已成为一个高概率事件。

因此，新城控股无疑将有更多资金启动新项目。与此同时，正如北京很快将一口气推出66个家园一样，时间将逐渐来到年底，全国各地将迎来最后一波土地推波助澜，其中有很多机会。

如果你想发展，当机会来临时，你必须有钱去争取。

寻找新的融资方式，让专业人士来做

关于选择格非的原因，欧阳杰表示，新城控股与该基金的合作并不一定针对某个企业。

对于企业来说，他们拥有的资金越多越好。他表示，只要有市场号召力和强大的基金管理能力的基金愿意合作，新城控股都会欢迎。

显然，新城控股对自己的能力和角色有着清晰的认识。

在此次合作设立基金的过程中，双方都明确表示，格非作为一名更加专业的基金管理人，同时也是基金的执行合伙人，负责基金的募集、备案、决策和执行合伙事务等相关事宜。

合作协议中提到，新城控股与格非签署的只是全面开展基金合作的框架文件，仅约定了共同设立基金的原则条款。在公开信息中，只有第一只基金叫珠海格非詹韵股权投资基金，募集规模目标不超过21.4亿元。

此外，新城控股和格非没有对进一步的基金运作细节，如下一步的资本投资给出明确的答复。尽管该基金已经设立，但何时到位以及到位多少资金尚未确定。

虽然各种细节都需要进一步敲定，但对于新城控股来说却有着不同的意义。欧阳杰表示，虽然新城控股的重点仍在二三线城市，但在相关资金到位后，整体情况可能会有所调整，比如考虑一线城市的布局。

不仅新城控股有限公司，泰和集团也与控股股东合作成立了产业M&A基金，欢乐城与专业基金机构成立了母公司基金。许多房企也走上了资金之路，在寻找新的融资方式的同时，他们也引进了更多的专业人士为他们打理相关业务。

截至今年8月，新城控股发行债券和债务融资工具，净增118.58亿元，占2017年末净资产的45.64%；其他贷款增加17.37亿元，占2017年末净资产的6.69%。

随着借款的增加，新城控股不仅需要根据已发行债券及其他债务的本息支付安排合理调度资金，确保到期债务的按时支付，更重要的是，要寻找新的融资方式，理清资金脉络。

与Gopher建立基金是朝着这个目标迈出的一步。

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