小区业委会，怎样才能建好管好（来信调查）

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社区工业委员会，我们如何建立和管理(信函调查)核心阅读

地方社区委员会的建设和管理状况参差不齐，成立困难、履行职责困难等问题更加突出

少数街道办事处和社区居委会没有向行业委员会提供大力协助

在社区治理中，地方政府部门、社会组织和行业委员会不能少

“我们只是想把每个人的生意做好！”薛恩来，北京市朝阳区珠江帝景小区业主，69岁。曾担任社区第一、第二产业委员会副主任，参与产业委员会工作6年。“回头看，虽然很难走，甚至有些人已经退休，但社区的事务毕竟是他们自己的事，业主不能缺席。”

行业委员会是居民自我管理、维护业主权益、构建和谐家园的重要平台。针对读者反映的问题，记者采访了北京、上海、合肥等地的一些社区。总体而言，各地社区居委会的建设和管理状况参差不齐，成立和履行职责困难等问题更加突出。社区工业委员会的工作迫切需要更多的关注和指导。

行业委员会成立困难，部分业主缺乏参与热情

中国的《物权法》规定，业主可以成立业主大会，选举业主委员会，而《物业管理条例》也对“业主大会”做出了特别规定。然而，在采访中，记者发现很多人并不了解这一点，并询问“如果社区生活出现问题怎么办”和“如果不起作用怎么办”，但他们头脑中缺乏“行业委员会”的概念。

业主们知道后纷纷成立行业委员会，往往是因为在早期阶段与物业公司发生了各种摩擦纠纷。有些人报告说，一些物业已经收费，但他们的服务跟不上。管理中的“躲猫猫”、道路脏乱、乱停车、严重破坏绿化等问题无法及时解决和改善。“我们有一群业主，每天谈论最多的是电梯维护。一些业主与物业陷入僵局，称他们将在维修电梯后支付物业费用。在这种情况下，一些业主想成立一个行业委员会，以跳过物业公司，并启动社区维修基金，以取代电梯。”四川成都的一位读者廖立说。

社区委员会往往是“从矛盾中生出来的”，在成立过程中往往会遇到新的麻烦，如业主缺乏积极性、选举失败等。来自福建省龙岩市的读者张说:“房展会已经8年没有成立行业委员会了。原因是连续三次邀请业主参加行业委员会的选举，但始终未达到规定人数，业主大会无法召开。委员会将无法产生它。"

此前，河北省涞源县某区的40户人家选举了一个行业委员会，并为该区选定了一处房产，但几天后就分手了，随后又接连换了三套房子，业主对此并不满意。“业主们把矛头指向了行业委员会，而行业委员会的成员们觉得他们不愿意讨好，于是集体辞职。”读者杜明骏说:“我又选了一批人，不到一年就辞职了。”就这样，我选择了改变，改变和重新选举，没有人有任何热情。”

根据规定，如果业主准备召开业主大会并选举行业委员会，业主代表和施工单位应负责准备。“但许多社区是由建筑单位指定给物业公司的。为了利益，他们不愿意成立行业委员会。从一开始，他们就通过各种手段阻挠行业委员会的筹备工作。”陕西省咸阳市的一位读者周荣光说。

物业不配合，街道和社区帮助少，行业委员会难以履行职责

及时了解业主和物业用户的意见和建议，督促和协助物业服务企业履行物业服务合同；组织并监督专项维修资金的筹集和使用...在许多社区，记者已经阅读了业主大会和业主委员会的指导规则。然而，在一些社区的执行情况并不令人满意。

薛恩来小区的原物业是开发商拥有的公司，服务差，管理混乱。社区随后成立了一个行业委员会，这有助于解决许多问题，但很长一段时间后，行业委员会不再活跃。行业委员会的大多数成员都是兼职的，他们的热情很难维持。大多数年轻人忙于自己的工作，对社区事务不感兴趣。虽然老主人有空闲时间，但他们经常缺乏精力。

「大部分业委会成员对物业管理并不熟悉，他们的权力也不规范。因此，业主往往不支持它，物业也不配合。最后，有几个人很生气，他们越生气，就越无聊。”重庆南平镇的读者雷华思说。

行业委员会的一些成员也报告说，他们不想帮助业主，但他们的地位是尴尬的，他们的条件是有限的。“由于小区内有水、电、暖等基本服务，物业在与业主和行业委员会打交道时处于一个自然而强势的地位。一旦发生冲突，行业委员会只能将业主的意见告知物业，而不能强行要求，即使是将其拆除。实施起来也极其困难。”周荣光说道。

广东省韶关市的一位读者刘克源(音译)在谈到监管该物业时，在他的信中说，他上任时发现，上一个物业10年的用电量来自社区的公共电力，但电费是由业主分摊的。在向供电局申请重新安装电表后，按照时间计算，前期物业至少应返还业主18万元。他多次与该房产谈判，但该房产置之不理，反而切断了他家的电源。

在调查中，记者还发现，一些街道办事处和社区居委会对行业委员会漠不关心，没有提供应有的帮助。2016年夏季，安徽省合肥市某小区连续发生大型电梯故障。在与该物业多次沟通不成功后，该社区业主向社区居委会报告说，居委会组织了行业委员会的早期变更，并选择了新的物业。“矛盾出现时，社区只率先解决了电梯维护、物业更换等临时性问题，行业委员会的后续指导没有跟上。”社区居委会负责人坦言。

对此，安徽大学社区发展研究中心主任吴梦认为,“一些地方政府部门对社区产业委员会的了解不够，他们的指导相对空.甚至一些街道和社区工作者也看到，社区的物业管理并没有纳入基层治理的评估中，他们持“多一事不如少一事”的态度。他们不关心主人的事情。”

个别行业委员会缺乏监督，少数成员谋取私利，严重影响公信力

上海银杏嘉园小区建成了机械升降横移停车设备，已使用15年以上。存在钢丝绳弯曲变形、电缆老化等安全隐患。维修资金一时难以到位:一方面，车位使用权由开发商转让给业主，转让合同没有明确维修事项，导致受让人业主对费用的支付有异议；另一方面，停车位的使用权并不涵盖所有业主，有些人不愿意支付维修费用。随后，上海黄浦区市场监督局和大浦桥街道办事处在行业委员会的框架下主动介入和探索工作，解决了问题。

“根据物业管理条例，行业委员会只能从事与物业管理有关的活动。此外，即使为了所有业主的共同利益，也不允许它以自己的名义提起诉讼。如果召开业主大会进行表决，将会出现协调困难和效率低下的问题，这可能不会得到所有人的支持。”北京市律师协会物业管理法律委员会副秘书长王家弘表示，根据现行规定，行业委员会的活动范围很窄，行业委员会往往没有力量来搞。

吴梦认为，目前行业委员会缺乏明确性，既不是公司，也不是社会，属于“其他组织”。即使在很长一段时间里，它甚至不能开立银行账户，因此没有办法谈论社区的公共财政管理。

当然，也存在内部管理失范的问题。“我们社区之前的行业委员会是行业委员会的主任。他曾主动以极低的价格将空社区的一块土地租给个人建造门面房子，合同签订了25年，而事先收取的租金也不清楚。”来自河南洛阳市的读者刘桂华(音译)表示:“改选后，新一届工业委员会主任不仅没有清理旧账，还提议提高物业费，遭到了所有人的反对。他完全忽略了一切。行业委员会名存实亡。”

记者还从一些大型和新建社区了解到，社区维护基金数额较大，大部分资金掌握在行业委员会手中，但基金的管理和使用存在不公开、不咨询、不审计等混乱现象。上海市松江区信访办相关负责人表示，《物权法》规定，地方人民政府有关部门应当对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和协助，但没有明确的监督责任和处罚措施，这使得一些行业委员会缺乏监督，少数人从公共利益中谋取私利。这样的行业委员会自然会失去业主的信任，形成恶性循环，必须及时纠正。

加强业主之间的沟通，加强规范化管理，形成共同治理

“社区是我的家，维护取决于每个人”。如今，这样的横幅可以在许多社区看到。在行业委员会的实际运作中，迫切需要业主的共同努力和全社会的关心和帮助。

行业委员会选举的高质量直接决定了后续运作的高效率。质量好、能力强、公平是业主对行业委员会成员的共同期望。安徽省合肥森林海洋社区对此有一套措施。社区所在的翠庭苑社区党委书记李志鹏表示，社区居委会经常开展志愿服务和文化体育活动，这样业主就能更多地互动和交流。一些老同志和党员很热情，大家都很喜欢他们。当行业委员会在2016年当选时，许多业主自然会想到他们。

行业委员会来自选举，没有协商就不能成立。薛恩谈到一件事:社区工业委员会决定为社区购买一批椅子。有些人同意，有些人不同意，有些人说原来的椅子仍然可以修理，有些人质疑椅子的价格。经过长时间的交谈，几次讨论，我们终于达成了妥协方案。我们既买了昂贵的椅子又买了便宜的椅子。椅子的总数增加了，钱也省了。每个人都很满意。每个人都在讨论事情，行业委员会和业主定期交流和听取意见。这种日常沟通越充分，他们的关系就越密切，所有者就越信任，他们在促进问题解决方面就越有力量。

凝聚人心是行业委员会健康成长的基础，提高能力是维护业主权益的关键。现在，很多行业委员会成立后，第一件事便是解散以前的物业，但不久之后，业主便对新物业不满，纷纷向行业委员会投诉。"事前充分协商比事后争论要好."宣威市读者周建议，行业委员会在选聘物业时，应组织业主与物业进行充分协商，达成共识，制定物业服务详细清单，明确责任、权利救济等。，并将物业服务纳入标准化轨道。事后，双方自觉遵守并严格执行协议，既能有效提供物业服务，又能保证业主的正常生活秩序。

另一种情况是，行业委员会成立后，不会再有新的物业被聘用，但业主的自主权将得到落实。苗族华政，上海市长宁区人，长期以来一直关注和研究当地的行业委员会。据他说，湖南省长沙市共和时嘉社区去年成立了一个自我管理服务中心，接管社区的所有财产。服务中心不是为了盈利，而是为了服务的拥有者。业主自治后，小区内的电梯广告、户外广告和停车费由全体业主共同承担。有了这些收入，去年年底，社区的电梯被彻底检修了，没有动用任何业主的维修基金。

业主越是自主，管理就越需要标准化。共和时嘉社区的财务按季度张贴在社区的出入口处，甚至一张打印纸的花费也被披露。薛恩来还说，“有的业委会委员搞得不可开交，谋取私利，这是对业主和业委会的一种损害。我们有针对性地进行内部管理，如财务披露和离任审计，以确保行业委员会清晰、令人耳目一新，并让大多数业主安心享受服务。”

据记者调查，虽然社区小，但事务多，许多问题仅靠行业委员会难以解决。各级党委和政府迫切需要向基层倾斜更多的资源和精力，共同建设一个和谐美好的社区。安徽省合肥森林海社区工业委员会主任张伟表示，2016年底地铁建成时，有一个出口占用了社区的部分土地，如何补偿成为业主们关心的问题。“市、区、街的有关单位主动宣讲了这项政策。我们代表业主积极参与了谈判。经过40多轮谈判，业主的合法权益得到保障，地铁工程顺利推进。”

在社区治理中，政府部门、社会组织和行业委员会是不可或缺的。前两者应予以高度重视和帮助，促使行业委员会从空的位置上解脱出来，做一些没有混乱的事情，并促进广大业主积极参与社区治理。有了这种多管齐下的办法，就不会有无法解决的问题和无法克服的困难，这将有效地促进社区管理更加规范，社区氛围更加和谐。

(记者黄、、金正波、孙震、魏哲哲、报道)

《人民日报》(2018年9月18日，第19版)