业绩会直击 | 华润置地：做到行业前十是力所能及的事情（实录）

本篇文章5495字，读完约14分钟

观点:在房地产网性能会议开始之前，香港刚刚经历了一场大雨，华润大厦所在的湾仔录得超过30毫米的降雨量。矗立的高楼和狭窄的街道，加上红色和白色的出租车和双层巴士，香港应该有一个雨后的特殊风格。

然而，这种风景可能是游客休闲和优雅的专属。对于华润置地和发布成果的参与媒体来说，步伐肯定很匆忙。

在华润置地、万科、碧桂园、龙湖等房地产企业举行业绩发布会的同一天，在业绩发布会的开幕式上，华润置地副董事长兼执行董事唐勇忍不住调侃道:感谢您抽出宝贵时间参加华润置地的中期业绩发布会！

作为国有企业业绩发布的代表，华润置地的一点一滴的业绩吸引了市场的目光，自然成为众矢之的。

半年来，华润置地股份利润大幅增长，股东应得利润达到88.5亿元，同比增长96%，核心股东利润达到72.8亿元，同比增长152%。

利润翻番的同时，华润置地上半年综合毛利率达到创纪录的48.1%，同比增长13.1%，酒店类投资物业毛利率小幅上升3.1个百分点，至63.5%。

财务数据的表现是光明的，但就合同销售目标而言，华润置地一直是保守的:在合同金额1830亿的前提下，我们保持这个目标不变。

根据上半年房地产企业的销售节奏，要想在行业中保持规模领先，可能会有一定的压力。

面对媒体的担忧，唐勇在现场表示:我们有能力进入行业前十名，华润更注重市场价值、股东回报和利润增长。

毛利率达到新高，但这是不可持续的

在过去的六个月里，平衡像自由泳一样，很快在综艺节目中流行起来。这个英语单词解释了在舞蹈中保持平衡和协调感的重要性，也就是说，通过一直练习，你可以通过举手达到你的位置，达到平衡，并帮助运动员在舞台上增加额外的点数。对华润置地来说，追求似乎是一种发展的平衡感。

2018年上半年，华润置地给投资者一个比较好的回答:截至2018年6月30日，实现综合营业额437.8亿元，扣除投资性房地产增值后的核心净利润为72.8亿元，同比增长152%。计入投资性房地产增值后，股东应占利润同比增长96%，达到88.5亿元。

报告期内，华润置地实现营业额364.9亿元，同比增长42.5%；需要注意的是，上半年结算毛利率为48.1%，明显高于2017年同期的35%。其中，已开发物业的毛利率由去年同期的32.6%上升至48.6%；投资物业(包括酒店业务)的毛利率由66.6%轻微上升。

至于毛利率创下新高的原因，华润置地高级副总裁兼首席财务官于坚透露，2018年上半年结算金额为365亿元，结算单价同比增长82%，达到每平方米18844元。此外，在这些结算项目中，一线城市的结算金额占54%以上。

这些高利润结算项目推动开发业务毛利率同比增长16%，至48.6%。其中，深圳湾乐府和华润城的毛利率均超过70%。

另一方面，在南通、常州项目毛利率高的带动下，华润置地在三线城市的毛利率也达到了41%，使得上半年的结算毛利率达到了历史新高。

至于下半年能否保持如此高的毛利率，于坚表示，这肯定是不可持续的。2017年，大部分利润在下半年结算，上半年基数相对较低，导致上半年利润同比大幅增长。然而，预计全年毛利率平均将达到40%。从2019年的长期来看，毛利率达到35%不成问题。

像利润一样，还有购买土地的支出。在房企普遍对土地收购持谨慎态度的大环境下，华润置地咄咄逼人的态度不可避免地会引起市场的不重视。

据视点房地产新媒体报道，在过去的6个月中，华润置地在土地市场上收购了41块土地，总建筑面积817万平方米，总地价672.9亿元，权益地价513.4亿元，几乎超过了去年的权益地价。

对于今年的反市场，唐勇回应了上半年收购的土地数量比过去有所增加的观点，主要是因为销售额同比增长很多，而且回报金额也在增加。因此，在均衡发展的基础上，也有必要补充一些土地储备。

然而，历史是相似的，土地价格支出的增加也使华润置地面临与去年一样的债务上升局面。截至2018年6月30日，华润置地总生息负债率为46.1%，高于去年底的42.3%；净生息负债率为47.2%，高于2017年底的35.9%。

净负债率上升至47.25%，主要是由于上半年土地收购支出相对较高。针对媒体的担忧，唐勇表示，债务在过去相对较低，但他未能得到股市的积极回应。房地产公司需要在扩大报表、获得市场份额和保持资产负债表健康之间取得平衡。

他说，在当前的行业中，Landmark是平衡这两者的最佳公司之一。下半年，公司将把负债率作为约束条件之一，对投资进行合理的计算。预计到今年年底，债务比率将降至42%左右。

好资产不怕没有出路

在绩效会议上，销售目标是一个不可避免的热门话题。对此，唐勇表示，排名不是企业发展的理想状态，这些都是假名。华润置地在稳健风险管理的基础上，更加注重规模增长与收益的平衡。

虽然答案仍然是平淡的，但就土地储备和锁定销售而言，华润置地的规模发展可能不再像以前那样。

唐勇透露，成为行业前十名是华润置地能够做到的，也是为股东创造长期回报的动力。

截至2018年6月30日，华润置地已签约和未签约的开发物业成交金额为2165.7亿元，需要陆续结算。其中，今年将结算965.1亿元，为2018年业绩打下一定基础。

由于上半年活跃的粮食储备，华润置地的土地储备面积为5215万平方米，其中权益性土地储备为4022万平方米，覆盖全球62个城市。开发性房地产总土地储备4322万平方米，权益性土地储备3366万平方米，投资性房地产总土地储备893万平方米，权益性土地储备656万平方米，其中一、二线城市占83%。

与住宅业务相比，华润置地在商业地产方面更有雄心。据于坚透露，截至6月底，全国共有27家购物中心在运营，分布在全国20个城市，其中包括16个万象城市和11个多彩城市。投资性资产总额达到1067亿元，占公司总资产的19%。其中，79%为已竣工物业，21%正在建设中。

近五分之一的商业资产非常重要，这让媒体怀疑华润置地是否计划分拆商业地产并上市。

于坚回应说，好资产没有出路:关于商业地产的开发，公司内部有成熟的计划和详细的报告。包括商业地产在未来做房地产投资信托，拆分和上市，或者将其中一些投资于基金，这些都已经研究过了，但还没有被提上日程。

此外，像当今大多数房地产企业一样，华润置地在发展住宅和商业的同时，积极拓展多元化业务。目前，在城市更新、城市开发和运营、长期租赁公寓、医疗保健和智能房地产等创新业务方面都有布局。其中，在城市更新业务方面，正在讨论的土地储备超过2600万平方米。

这些市区重建项目主要在深圳，部分在东莞。唐勇补充说，上述2600万平方米的项目得到了政府的批准或村民的同意，还有更多的项目在路上。

此外，华润置地今年6月宣布的长期租赁公寓品牌优超也在积极推广。据估计，到今年年底，可供使用的公寓单元数量将达到20，000套，据估计，到2020年，长期租赁公寓的数量将达到100，000套。

对于创新业务的发展，华润置地也有一个清晰的账簿:今年的创新业务投资预计不到5%，因为现在还处于试验阶段，取决于投资回报率，未来的投资是不确定的。

以下是华润置地有限公司2018年上半年的现场问答记录:

观点房地产新媒体:今年上半年，公司股权收购的土地量超过500亿，但去年只有600多亿。增加土地收购量的考虑因素是什么？下半年我们会增加征地吗？上半年净负债率明显上升，去年也是如此。这种变化的原因是什么？因为国有企业有债务控制，他们下一步希望稳定在什么水平？华润置地的销售速度将低于同行。是否有任何计划在内部促进高周转率，有什么具体措施？

唐勇:与过去相比，今年上半年获得的土地数量有所增加，主要是因为我们的销售额也同比增长了很多。

首先，华润置地正在发展，我们自己的销售也在扩大，回报也在增加，所以我们需要补充一些土地储备。我认为两者关系平衡。

第二，华润置地始终坚持规模与开发效益并重，更注重开发质量。就质量和价格而言，我们上半年获得的土地相当不错。

于坚:负债率上升的原因一方面是上半年土地收购支出较高，股权溢价513亿元。另外，由于去年下半年结算的利润不是很平衡，上半年结算的利润相对较少，权益相对较少。这两个因素导致今年上半年杠杆率上升。

从投资的角度来看，公司一直将负债率作为约束条件之一，并对投资进行了合理的计算。从投资目标出发，我们将根据现金流和销售回报、市场投资机会和目标负债率来控制投资速度。

我们的目标负债率是保持目前的3b+信用评级，到年底负债率将下降，预计将下降到42%左右。

在高流失率方面，公司在过去两年通过改进设计和产品标准化不断提高流失率，并通过项目结束时的激励机制提高了公司的流失率。从去年到今年，去除率显著增加，今年上半年达到55%，过去一般为50%。

现场提问:今年的利润大约翻了一番。原因是什么？下半年的预期业务情况如何？

于坚:上半年利润翻番有几个原因。一方面，房地产行业的利润需要结算，结算面积乘以结算毛利。在结算毛利方面，上半年有一些项目的毛利较高，包括深圳的项目，毛利超过70%，带动整个结算毛利增长更多。

这也与2017年上半年结算利润极不平衡有关，因为2017年的利润大部分是在2017年下半年结算的，而2017年上半年的基数相对较低，导致今年上半年较去年上半年有明显的增长。

从全年来看，我们对年度结算目标有信心，预计年毛利率平均达到40%，在业内处于较高水平。

我们的前提目标是1830亿份合同。我们保持这一目标不变，并相信它能够实现。

现场提问:如何看待下半年的房价？下半年征地分配情况如何？

谢吉:在相对严格的房价调控政策下，我们认为下半年房价会相对稳定，不太可能出现大幅上涨或下跌。

华润置地仍将跟随强劲需求，主要是大中城市及周边大城市，这是华润置地一贯坚持的征地策略。

现场提问:今年以来，每个城市都经历了土地拍卖。你认为土地市场怎么样？除了刚才提到的收地策略外，会否因应目前的情况而作出调整？今年，华润置地向中国企业派出了高管。中国企业和华润置地在后续会不会有联系或合作？

谢骥:今年的土地拍卖与区域市场有关。一方面，有价格限制，另一方面，底价相对较高。

在一定程度上，这也与相对紧缩的政策有关，开发商会趋于谨慎。华润置地一向相对安全，严格遵守投资纪律，谨慎看待土地市场。下半年，将密切关注土地市场的动态发展。

唐勇:关于中国企业的说法不准确。华润置地与上海房地产集团一直有战略合作，最近成立了城市发展基金。

去年底，中国证监会批准了中国企业允许华润置地作为战略投资的申请，但这尚未成为现实，我们也尚未入股。

目前，华润置地的员工已经从华润置地的岗位上辞职，中国企业通过市场招聘他们来帮助改善管理。只有经过证监会的批准和我们的战略持股，我们才能深入讨论合作。

现场提问:公司今年的融资成本是多少？下半年的预期融资利率是多少？公司下一步有什么融资计划吗？公告显示定居点面积减少了。为什么核心利润增加了1.5倍？

于坚:我们的融资成本是4.41%，比去年底的4.16%略有增加，增幅为0.25%。我不知道下半年融资成本是否会大幅下降。虽然市场流动性有所增加，但房地产行业的流动性仍然相对紧张。

第二，从华润置地本身来看，我们的融资压力不大。国内银行贷款的最高利率基本上是5%，很多企业拿不到这么便宜的钱。在走访了十几个城市后，许多城市银行希望我们提供贷款，他们希望为华润这样的大型央企提供更多融资。预计利率不会大幅下降，尤其是在房地产行业。我相信在融资便利方面不会有明显的放松。

目前，我们主要安排提前偿还一些明年到期的贷款，因为账户上有更多的现金，明年的短期贷款也更多。现在我们提前偿还明年到期的贷款，所以整体资金压力不大。

虽然结算面积有所减少，但结算的一线项目较多，一线项目的毛利率相对较高，导致毛利率大幅上升。

现场提问:长期租赁公寓会成为公司未来利润的增长点吗？现在许多公司拆分了物业管理部门并上市。公司在这方面有什么计划吗？

解季:长期租房基本上是为了满足年轻人的住房需求。既然有这样的需求，这项业务就成立了。

从所有相关方的角度来看，每个人都有麻烦，并且有集中和分散的模式。面对新的需求和新的业务，华润置地积极探索和尝试。

第二，我们始终坚持严谨的投资风格，借助包括政府在内的各方面资源的良好开发能力和沟通能力。到目前为止，2000套公寓将在今年年底前推出，预计到2020年将达到10万套。我们的扩张速度并不夸张，但我们正在稳步前进。

唐勇:在过去的两年里，我们在管理的意义上拆分了资产，我们也在为内部拆分和上市做准备。我们可能会在下半年开始讨论这个问题。

现场提问:上半年，商业地产成立了独立部门。下一步会有拆分和上市商业地产的计划吗？在入股中国企业时，他们以华润商业为第二大股东。你有没有想过把中国企业列为华润商业？

于坚:在商业地产方面，我们进行了内部机构调整，去年已经完成，这样可以提高管理效率，满足管控的要求。

未来会像房地产一样被分割和上市吗？目前还没有提上日程，但我们也做了深入的分析，包括商业地产是否会被列为reits或拆分，或者其中一些是否会被纳入基金。我们都研究过未来该做什么，但这还没有被提上日程。

可以肯定的是，到2020年，我们的租金收入将达到100亿元人民币，这也是未来分拆上市的一个不错的选择，但目前还没有提上日程。

投资中国企业的企业是华润置地的内部企业，后来更名为华润控股，这是我们国内的投资平台，是内部公司投资，不是业务。