专访阳光100易小迪：“卖硬件”不如“做平台” 喜马拉雅的新物种逻辑

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阳光100董事长易晓迪认为，与其在激烈的市场竞争下继续开发建设，不如从“卖硬件”转向“做平台”，把酒店式公寓变成高端服务平台和半封闭的社交平台。(照片由阳光100提供)

人民网北京7月31日电(实习生吴凡)随着房地产市场从增量开发向存量开发的发展，越来越多的企业开始寻求转型。以阳光100为例，收购低效存量资产，盘活资产，打造以高端服务运营为核心的酒店式公寓，引起业界关注。

近日，阳光100董事长易晓迪在接受人民网等媒体独家采访时表示，作为城市的“新物种”，酒店式公寓将摒弃单一的增量式发展模式，实现以服务为导向的后期内容增值，成为外籍人士的社会载体和商务人士的“城市客厅”。

据易小迪分析，在城市快速发展、调控政策严格、市场竞争激烈的环境下，大部分房地产已经成为“冻结生产”，房地产市场增加了公寓投资需求，扩大了个人资产配置需求，这些都为发展服务式公寓提供了可能。

与此同时，中国各个城市都有大量的商业地产需要振兴。许多商业地产在完工前面临更新，这导致销售受阻甚至销售不完全。这是企业获得新项目的重要来源。

阳光100喜马拉雅系列产品主要是通过低效资产的转化，为房地产市场注入“活水”。截至目前，阳光100已经在重庆、温州、天津和无锡放弃了4个喜玛拉雅项目，并已陆续进入销售期。以天津为例，阳光100为收购的天津利津大厦项目引入系统化运营管理，赋予其南开“人文客厅”的文化内涵。该项目不仅取得了良好的市场表现，还吸引了资本市场的关注。随后，阳光100收购了天津天塔核心区的怡和大厦，成为2018年天津第二个喜马拉雅项目。

天津、重庆、温州项目相继完成后，随着重庆阳光100喜玛拉雅酒店的开业，国际运营团队首次亮相，阳光100也完成了其首个喜玛拉雅系列项目的最后一块拼图。

易晓迪认为，与其在激烈的市场竞争中继续开发建设，不如从“卖硬件”转变为“做平台”，把酒店式公寓变成高端服务平台和半封闭的社交平台。喜玛拉雅产品以此为目标，努力为那些认可其产品形式的商务旅行者提供俱乐部平台和社区平台。

在采访中，易小迪分析了其服务式公寓的运营模式，强调喜玛拉雅系列产品采用的“租赁+销售”模式将弥补长期租赁公寓的不足。目前，长期租赁公寓主要面向进入社会的年轻租户，他们依靠赚取“租金差价”来维持企业或平台的运营。低回报率和高现金流需求一直是发展的弱点。服务式公寓面向服务终端的高端商务旅行者，而产品则出售给有资产配置需求的高净值人士。它们是同时出租和出售的，现金流问题是通过非常传统的销售回报方式来解决的。此外，项目的准确定位也为优质销售带来直接帮助。服务式公寓和长期租赁公寓的本质区别在于，销售通过3-5年的后期运营获得发展收入和稳定的租赁收入。易小迪解释说:“这有点类似于手机硬件的智能。”“公寓本身是硬件，而公寓内的服务和操作是软件，软件更新是活力。”

根据喜玛拉雅酒店的实际居民和市场调研结果，四个项目的最终用户分别被评为企业高管500强、重庆外企高管、新闻尚、海外华人等。总而言之，他们要么是知识精英，要么是移动运营商的旅行者。这类旅居者，尤其是商务旅行者，对住宅的要求很高――他们可以与豪华酒店的物业管理相媲美，具有更强的生活和人文氛围，方便而有品位的空社交，完善的资产管理和物业维护。传统的酒店和房屋很难满足他们的实际需求，而服务式公寓的出现将有效地填补空白色市场。阳光100早在2013年就开始探索服务式公寓，其面向年轻顾客的凤凰产品在分享空房间和共同生活方式方面积累了一定的经验，这也为喜马拉雅系列产品的开发奠定了基础。

此外，易小迪认为，从产品功能方面来说，连接头部资源，使空之间的文化，形成ip门槛，将成为服务式公寓的一大特色。企业应把公寓作为高品质生活内容的开放平台，广泛联系人力资源，与知名品牌开展跨境合作，在业务匹配上保持高度的前瞻性，在后期运营中保持不断提升的领先地位。打造深度运营的俱乐部模式是运营的核心要求，从生活方式到精神文化都要深度运营，并提供丰富、高档的服务和体验，成为移动运营商的城市文化指南。“要摆脱传统的酒店服务模式，关键是客人不能提出自己的需求，而是要优先考虑客人的想法，从心理层面上为他们提供全面的关怀。这是服务的前瞻性。”喜玛拉雅国际酒店集团首席执行官伊克巴尔·朱玛霍伊说。

为了提供这种不可重复的服务，形成一个独特的ip，易小笛强调，建立一个“护城河”是不可避免的，即设置一个高门槛。他指出，这种公寓的价格无法与其他住宅楼相比，较低的价格可以很快取得销售成功，但会给长远发展带来隐患。企业应在前期跳出短期利益，下定“高投入”的决心，打造高端配置，为后期形成稳定的知识产权打下基础。同时，保持产品精细研磨的动态升级状态是保持行业领先的重要途径，也能有效避免短时间内被复制的风险。

易小弟认为，在新的市场需求时代，简单的房地产开发建设模式应该延伸到后期的运营服务和文化升级。空只是服务内容的载体，真正的重点是高质量的服务设施和高端服务项目。从某种意义上来说，酒店式公寓是一种高端共享，从产品逻辑和商业模式上颠覆了传统的房地产硬件销售理念，注重移动商务旅行的需求，并与众多的高端资源合作，创造出具有独特文化特色的新场景，为客人创造新体验。

他说:“随着区域经济的发展，每个城市都需要一个高端时尚的客厅。”“一个具有地方特色的文化博物馆是每个城市的需求。同时，对于企业来说，这就是所谓的转型，专注于将这种产品开发到更深的层次。”