目标500亿资产 刘肖版北京万科“曼哈顿计划”落地生根

本篇文章1951字，读完约5分钟

看着北京万科第一个存量改造项目——万科时代中心的中庭，万科设计团队对照明进行了大规模的改造，他们称之为“莫迪大厦”。(照片由北京万科提供)

人民网北京7月31日电(孔)三年前，接替北京万科担任万科集团高级副总裁的刘晓，为北京万科量身打造了“6+x”全面多元化转型战略，以求在业绩增长上找到新的突破。第一个计划是“股票转换计划”，更广为人知的是“曼哈顿计划”。

三年来，北京万科“股改计划”第一个项目在朝阳路十里堡地块开花，由原来的“西单购物中心”改造而成的“万科时代中心”开始向外界展示万科的股改实力。

日前，在北京万科举办的新闻发布会上，刘晓还向外界详细解释了股权分置改革计划的由来和发展。据他介绍，到目前为止，万科北部地区共投资200亿元进行股权改造，涉及17个项目。在接下来的三年里，每年将会有大约100亿的额外投资。“我希望三年后我们能持有400。到500亿元的存量资产改造项目。”他说。

想想着陆

刘晓的“曼哈顿计划”从一个想法开始，到一个完整的战略设计，投资超过200亿元，涵盖约17个项目，前后耗时3年。

“我清楚地记得三年前我们的不安全感和焦虑感。当时，房地产形势比今天糟糕得多。当时，一个经过曼哈顿考察的想法支持了我对北京万科的改造计划。”刘晓说，2015年初，他刚刚抵达北京，随团队前往曼哈顿进行考察。那个地区的发展道路给了他很大的启发:纽约人做房地产的许多方法是把过去的生意变成办公室，把酒店变成办公室，或者把办公室变成酒店，通过产品的变化来改变城市的存量，以满足新的需求。

回到北京后，肩负着商业新高重任的刘晓从股市中看到了机遇。

北京发生了罕见的变化，如1000万人口，1000亿房地产业的规模，次中心的搬迁，城市产业结构的重塑，人口结构的变化。“此外，我们发现北京的新土地非常少，我们必须对存量大惊小怪。”刘晓表示，北京的机遇和北京万科对未来房地产市场的看法，共同催生了存量资产改造计划的启动。

“万科时代中心”改造实际实施时间为2年，总建筑面积约4.7万平方米。它最初是一个传统的购物中心，有很大的深度和封闭的内部空间。最后，改造方案结合区域情况，将项目定位为集精品商务、文化办公和艺术空厅于一体的城市综合体。

随着城市形态的转变和创意阶层的崛起，城市更新的边界从城市面貌的宏观提升延伸到人文精神的微观重塑。产业升级的核心，除了需要产业之间更多的交叉和关联外，还需要将以前被忽视的文化、艺术、生活和社区等要素纳入整个体系。

“方向明确，要做的事情相对简单明了。我们必须让万科时代中心成为新文化创造的综合样本。”刘晓表示，万科时代中心的建设核心是腾出/再利用，建立上下游产业的联系，创新/增值，优化创业环境。

为了扩大范围，刘晓认为:“城市更新有两个主要目的。第一，产业升级，取代低效的土地，就是用更高效的产业取代它；二是通过置换创造更好的生活环境。”

以万科时代中心为代表的北京万科股票资产转型战略，围绕城市与客户同步发展展开。"一个好的生活场景老师是我们一直遵循的立场."他说。

人民日报在线照片。

未来投资将会更大、更快

谈到未来的股改计划，刘晓非常坚决:“这个市场方兴未艾，大家都看到了这个趋势。我们应该设定一个与行业发展相适应的速度。”

在具体内容创作方面，股权转换项目将重点关注科技园和文化园的知识产权。

北京作为万科北部地区的发展中心，也承担了绝大部分的股权转换，北京市场约占200亿元投资的75%。

刘晓认为，北京股市转股的关键要素包括资产获取能力、产品能力和低成本长期资本获取能力。

"就资产收购能力而言，万科是一个可靠的交易对手."刘晓表示，万科的交易流程相对开放，信用相对良好，具有较强的资产收集和收购能力。它还可以解决一些复杂棘手的历史遗留问题。

产品能力包括创建内容和与其他企业进行战略合作的能力。"此外，制造产品的能力不是静态的，而是动态的概念."刘晓认为，北京万科对客户的认知能力、对政府规划的理解以及对产品迭代的学习都非常出色。

“第三个非常重要的因素是获得低成本长期资金的能力。”刘晓举了一个例子，北京万科三年后持有500亿股资产，结构是多元化的，有些是参股，有些是持股，有些是基金，所以基金的比例可能比较高。因此，万科目前是相关股票资产行业三大国际评级公司中评级最高的，低成本长期基金的融资能力非常强。

刘晓说:“事实上，我们房地产行业的员工在中国还是比较浮躁的。如果我们去曼哈顿看股票资产转换的员工，核心要素是他们对曼哈顿的变化和未来的产业结构有深刻的见解。”而万科股票转型团队，对产品的了解也在不断提高。

根据刘晓的计划，未来三年，北京万科每年将投资约100亿元进行股权改造，预计三年后将持有400-500亿元的股权资产改造项目。