李长江与观点对话：碧桂园服务冲入蓝海

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

虽然远离广州，但每天还是有很多人去碧桂园为佛山顺德总部服务面试。

下午刚过工作时间，人们仍在大楼里进进出出。当我来到四楼碧桂园服务的办公区时，工作台上的人正埋头工作，办公空间里没有任何装饰或文字，这表明碧桂园服务刚刚完成了一项重大活动，即正式列入HKEx主板。

6月19日上午9时30分，在采访碧桂园执行董事兼总经理李长江之前，他与碧桂园控股董事长杨国强站在香港中央交易所，开启了碧桂园服务的资本时刻，杨国强亲自敲响了上市的钟声。

李长江后来告诉媒体，他希望碧桂园服务成为最好的物业公司。

李长江回到碧桂园总部的办公室，看上去轻松随意，穿着白衬衫，坐在单人沙发上，开始了这次深入的谈话。

截至2017年底，碧桂园的服务合同管理面积已达3.295亿平方米，布局超过240个城市。首先，这个目标一直是一个有形的数字，而不是声音。

争论时间的长短是没有意义和价值的。李长江突然醒悟过来，指着对面墙上高高挂着的一个字说:“我们最重要的是搞好服务，就像这是我们杨董事长写给我的字。根本没有提到任何目标。首先，提到的是做好服务工作。

李长江慢慢地读着:为业主担忧，想业主所想，有好处，给业主一个五星级的家。

李长江，四川达州人，1989年毕业于西南农业大学机械专业。1997年，一个朋友推荐的面试让他进入了物业管理行业20年。2011年12月，他正式加入了乡村花园服务。

据李长江后来的陈述，进入碧桂园后，他经历了八轮面试，集团董事长、副董事长、董事、总裁、副董事长都一一面试，压力非常大。

在碧桂园工作的第七年，碧桂园服务在香港证券交易所上市。开盘的第一天，当全球股票价格，尤其是国内股票价格大幅下跌时，碧桂园服务的股价一路上涨，没有突破。

谈到这个话题，李长江表现出了坚定的信心。然而，他并没有说这是碧桂园为整个家庭服务的贡献，而是把这归功于投资者对整个房地产行业的认可和乐观。

李长江认为，投资者最关心的是公司的真实性质，如规模、质量、盈利能力，尤其是持续盈利能力。

对李长江来说，管理和经营一家物业公司最重要的是服务。

如何提供良好的服务。特别是碧桂园有数百种服务项目，遍布中国各地。如何将内容与如此强烈的服务好坏的主观感觉统一起来？如何平衡？

仔细听完之后，李长江抛出了一个反问:你知道服务好不好吗，店主最直接的表达是什么？

李长江随后宣布了自己的答案:支付管理费。

除了基础服务，满足上市公司盈利能力要求的关键在于增值服务的运营。李长江说，基本服务只是1.0版的物业服务，而2.0版是利用社区资源做一些事情，比如租房、卖房、业主买房。

3.0版的增值服务是什么？它肯定会与金融和资产管理联系在一起。李长江认为，这是物业公司今后要做的事情，也是碧桂园服务未来的发展方向。

该物业离业主最近。如果我是房主，我可以继续租房，自己住在房子里，并帮助物业管理房子。最后，资产最大化也有好处。主人欢迎它吗？李长江生动地描述了这一点。

以下是视点房地产新媒体对碧桂园总经理李长江先生的采访:

观点房地产新媒体:6月19日市场开放后，碧桂园服务的股价上涨。你对第一天的股价表现满意吗？

李长江:我们第一天就上市了，所以严格来说，我们更关心的是长期战略和最终结果。

我们希望碧桂园服务成为最好的物业公司，这样基础服务和增值服务会更好，股价和市值不会更差。

观点房地产新媒体:在当天全球和中国股市的情况下，上市后股价仍会上涨，这应该是一个不错的表现。

李长江:最近，除了我们以外，在香港上市的7家房地产公司都有不同程度的上涨，有的涨了30%，有的涨了60%。每个人都看到了房地产公司上市后的表现。

对投资者来说，诱惑是显而易见的。我相信这个行业的最终表现会让每个人满意，包括我们。

无论是在a股、港股还是其他资本市场，都可以被资本认可。对于这个行业来说，它与过去大不相同。

它从未出现在资本市场。到目前为止，包括我们在内，香港共有八个股票市场，加上一个a股市场，实际上每天有九个股票市场在交易。我相信将来会有数十家甚至数百家地产公司在a股或港股上市。我也这么认为

观点房地产新媒体:从成功上市的经验来看，你认为投资者在香港上市时最关心的是什么？

李长江:毫无疑问，我们最关心的是公司的真实性质，如规模、质量、盈利能力、持续盈利能力等，最终让客户判断它是否是一个可持续发展的优质企业，从而成为投资的基本判断。

其次，行业的优势，如受政策因素影响较小。从某种角度来看，当股市不好的时候，房产也是一个可以保证利润的避风港，而且回报也不低。

因此，我相信未来无论在哪个资本市场上市，地产公司都会表现良好。

观点房地产新媒体:房地产公司的竞争可能会越来越激烈。你认为房地产行业现在是蓝海还是红海？

李长江:我认为这绝对是一片蓝色的海洋。根据当今社会，包括电子商务的发展，信息化和商业模式的改变，我们可以想象:为什么房地产业能得到资本的青睐？

因为物业离业主最近，业主的信任可以通过良好的服务来建立，此时增值服务会有很好的发展。

好的服务带来好的声誉，好的声誉带来大生意。因为你相信我，你会给我一个机会。

一些上市公司喊口号是为了赢得第一名，但事实上，我们没有喊过这样的口号，我们也从来没有喊过这样的口号。这就像一些队伍，喊了几十年总是争取第一名。因此，他确实是在争取第一名，但不可能是第一名。

我认为一个企业的成长和发展应该有一个良好的基础，而一个优秀企业的形成过程更多的是做好自身的基础、服务、团队和机制，这样它的运营才会稳定，业绩才会持续上升。

竞争一段时间是没有意义和没有价值的。就像一场马拉松，我们希望更多的企业在这条马拉松之路上健康竞争，给投资者更好的回报，给居民更好的服务。

观点房地产新媒体:作为一个上市公司，仍然必须有一个规划和发展的目标或方向。

李长江:当然。没有工作计划和公司发展的短期、中期和长期计划是不可行的。我相信每个企业都有自己的目标，但这个目标一定不能快又快，而应该脚踏实地，一步一步扎实。

比如碧桂园社区，我们应该逐渐认识到它是智慧城市和智慧社区的一部分，需要进行投资、改造和智力提升。主人住在里面更安全，这样任何罪犯和想做坏事的人都不能进来，从而为顾客和主人提供了一个良好的生活环境。这不是中国梦的一部分吗？

仅仅喊口号是没有价值的。碧桂园服务继承了碧桂园的基因。杨国强总统是一个脚踏实地的人，从不高调发言。

杨国强总裁今年给物业的信息是:为业主着想，想业主所想。这是不是把服务放在第一位？受益良多。这是否意味着公司需要成长，成长，并获得投资者的良好回报？给主人一个五星级的家，这意味着去社区，所以这句话永远被我们整个团队记住，服务一定要好，操作一定要好。

我们很清楚，业主可以感觉到服务的好坏，这就是为什么我们不争论时间的长短，也不喊口号。它是否是第一个取决于服务，最终的规模和给投资者带来的回报。当我们做好服务工作时，一切都是自然而然的。

观点房地产新媒体:随着技术和互联网的进步，技术和互联网会越来越多地应用于房地产企业吗？你认为它能在某种程度上代替人吗？

李长江:信息、智能甚至人工智能的应用无疑是一个大趋势。

首先，房地产行业的劳动力成本逐年上升，这是可以理解的，也是社会发展必然带来的。如果我们能通过科技手段解决这个问题，我们就能在成本和效率之间取得更好的平衡。

此外，2017年，在碧桂园服务下的所有社区基本实现了车牌识别系统，车主的车辆在进出时不需要刷卡，但到达登机口后一秒钟就可以起床。雨天气温很高时，避免摇下车窗刷卡，这样对主人来说非常方便。

第二，今年，我们将在整个社区的智能化方面实现质的飞跃，使业主居住的社区更加安全。这就是智能社区的问题。如果你有朋友，你过去常常在社区门口接他。现在你只需要给他发一个二维码来开门，二维码可以使用一次以确保安全。这反映了信息技术在现代社会中的应用，碧桂园的社区现在实现了。

第三，过去碧桂园的服务有多大？面积是多少？你知道吗？在过去，有必要将这个社区和这个社区的区域相加，然后进行报告并再次添加。现在效率如何？这就是信息化的应用。

我们在管理上已经完全应用了信息化和平台化。在过去，订单发送系统是实施的，业主在维修时必须发送订单。现在，我们实现了订单抓取系统，就像用滴滴抓取订单一样，注意速度，谁靠近主人谁就优先接收订单。服务完成后，业主还可以对监理进行评估，以确保服务质量。因此，当社会上有先进的科技时，郊野公园服务将会优先考虑。

我们有一支拥有高科技人才的信息化团队。我们有两项专利和五项高科技产品，所以当整个公司对成本敏感时，我们是唯一不在乎高端人才和信息人才的人。现在，一个大约80人的信息团队专门从事这些任务。

观点房地产新媒体:您认为碧桂园服务或整个物业管理行业还需要解决和面对哪些问题？

李长江:目前，百强企业在整个行业中的市场份额略高于32%，即近三分之一。前十名企业约占11%，平均为1.1%。整个房地产行业的规模有多大？大约200亿美元。大约11%。多少钱？大约20到1亿元，集中度太低。

虽然2017年好于2016年，但集中度仍然相对较低，这是行业的第一个问题。

第二个问题，在我们行业现在正在做的一些方面，事实上，标准、规范和过程已经被研究得更多并且发展得更快，但是说实话，它们不是特别有针对性。你说他们不是特别有针对性是什么意思？

例如，同样的管理费是2元，所以在海南、广州和西部某个地方，服务内容是不同的。仅仅因为这个标准规范，它应该是动态的吗？应该有一个机制吗？

正因为如此，作为碧桂园的服务人员，有一种使命感。在前进的道路上，我也在与行业一起努力，最后，我可能会推动行业一起前进，使我们的基础服务更好、更实用、更有针对性、更个性化。这就是增值服务的问题。

观点房地产新媒体:物业服务行业集中度很低，这是否意味着有很多并购机会？

李长江:2016年，全行业前十名企业的集中度不到10%，2017年上升了3.0%，这个数字不小。

如果我们想组建一个航运空母船，当所有的机制和系统都到位时，我们提倡寻找适合我们自己的公司，共同成长，共同做好，碧桂园服务也在这样做。

观点房地产新媒体:目前有没有向公众宣布合并或合作？

李长江:在碧桂园的服务管理项目中，独立第三方物业开发商的合同管理面积占总合同管理面积的比例从2015年的4.7%上升到2017年的14.2%。我们合作的方式有很多。

首先，与开发人员合作，当满足策略要求时，在哪里开发以及在哪里支持服务。这是开发商，尤其是中小高质量的开发商，我们愿意合作。

第二，与业主委员会合作。通过市场选择，我们认为我们可以在这个社区做得很好，所以我们可以合作。

第三，通过股权合作，比如收购51%以上的股份，我们会一起把这个公司做好。

第四，100%收购，公司是直接收购。

我们希望浓度越来越高，但决不是没有质量要求。我们有自己的判断标准。我们追求的规模增长是质量的扩张，而不是看到项目，最终一无所有，我们将会把品牌搞砸。

观点房地产新媒体:未来碧桂园增值服务的主要方面是什么？

李长江:整个行业已经很久没有做增值服务了。增值服务的重点是什么？做好基础服务、清洁、绿化、维护和维修工作。这些是增值服务吗？然而，利润率和毛利率并不高，但他们必须这样做，这高于物业费。这是1.0版。

2.0版利用社区资源做一些事情，增值服务是业主需要的服务，如房屋租赁、房屋销售、业主团购等。这些是属于2.0版的增值服务。

3.0版的增值服务是什么？它肯定会与金融和资产管理联系在一起。碧桂园现在为100多万房主提供服务。如果一栋房子的平均价格是100万元，它将形成一个万亿美元的规模。这就是资产管理、资产运营，而物业公司已经打通了这一块，也就是说，他们开辟了另一个渠道。

该物业离业主最近。如果我是房主，我可以继续租房，自己住在房子里，并帮助物业管理房子。最后，资产最大化也有好处。主人欢迎它吗？

世上无难事，但有心人。如果我们能找到解决这个问题的模式，碧桂园服务将成为一个不可战胜的伟大企业。