年末沪二手房价格保持快涨 全年36万套交易量创新高优房客

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根据优秀租户的监测数据，2015年12月，全市售出二手房35，628套，同比下降4.8%，同比上升72%。平均成交价为26321元/平方米，比上个月增长3.6%，比上年增长14.5%。因此，2015年二手房交易总量达到36.2万套，创历史新高。

远郊和中心地区的交易量下降了10-17%

150平方米以上的大型单位增加了10%

从各行政区12月份的交易情况来看，只有杨浦区的交易量逐月持平，其他行政区的交易量均有不同程度的下降。其中，金山区和崇明县的交易量降幅最大，分别下降了17%和12.7%，黄浦区和卢湾区分别下降了10%以上和12.5%和10.6%，普陀区、青浦区、松江区、浦东区和闸北区分别下降了5%以上。相比之下，奉贤、虹口和闵行区的营业额略有下降，均低于2%。可见，金山和崇明远郊二手房市场需求小，交易量不活跃；然而，由于中部地区新上市公司不断减少，成交量大幅下降。

根据12月份的交易结构，90平方米以下的小户型交易量大幅下降，从上月的25，283套降至23，505套，同比下降7%，其次是120-150平方米的两居室和三居室，同比下降5%，从3，429套降至3，256套。令人欣慰的是，本月150-200平方米的大型公寓成交量环比增长3.4%，200平方米的复式或别墅成交量从上月的801套增至884套，环比增长10.4%。目前，需求改善是二手房交易的主体，占总量的7-90%，而高品质的大型公寓，如复式公寓、别墅和大面积公寓受到他们的青睐，交易活跃，这些产品仍保持快速的去转换速度。

受土地国王因素的驱动

年末，二手房价格持续快速上涨

12月，闵行新庄、嘉定江桥和奉贤南桥相继出现地主，引起了市场的广泛关注。高地价率下的地价超过了同一地区的房价，短期内暂时涨价或退市的业主比例达到3-50%。由于这些地区的二手房是房地产市场交易的主体，土地王的出现对二手房产生了直接的影响，这相应地提高了业主的价格预期，支持他们大幅提价或勉强出售，价格涨幅在5%-10%之间，一些业主持有的稀缺住宅区或公寓类型跃升了10%以上。

此外，质量好、具有轨道交通或学区优势的二次新房是当前置换客户的最爱。由于这种高品质的房子供应不足，一旦有房子出售，往往会被顾客抢购一空，业主想尽办法抬高价格，最终的成交价格往往高于业主的报价，导致房价异常上涨。

虽然12月份的二手房交易量没有超过11月份的35600套，但却创下了历史同期的新纪录，可以说是年底了。本月，在政策后温度效应和土地价格因素的影响下，形成了看涨压力。为了在年底完成交易，以置换为导向的客户加快了出售频率，延续了年底二手房交易的火爆势头，有力支撑了交易量保持在较高水平。需要指出的是，随着新供应量的不断萎缩，中高端地区的置换客户频繁溢出，而周边地区的大型单元被大量消化，使得1月份二手房整体供应节奏放缓。此外，业主不愿出售，买家将面临很难找到一个好房子，从而促使他们调整心态，推迟购买房子，交易节奏明显放缓。如果没有实质性的刺激政策，1月份的交易量将继续萎缩，预计为3.2万至3.2万套。

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