欧阳捷与观点对话：新城扩张逻辑

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

在欧阳杰对面，他穿着考究的衬衫和裤子，戴着薄无框眼镜，说话温和而平静，依然像以前一样清新。

作为新城控股的副总裁，欧阳杰已经成为了解新城的标志性人物。

他经常出现在各种高端论坛上。好像它很方便，它一开口就显示了房地产行业的动态和形势。甚至连嘲笑自己盲目的东源集团董事长罗韶颖也对他提到这件事印象深刻。

罗韶颖和欧阳杰在论坛上见过几次面。听完演讲，罗韶颖只记得他。他说的不是例行公事，他有自己真正的研究和独特的观点。

从西北到江苏，从教师到副校长，职业和身份都发生了变化，但欧阳杰在以身作则当老师的时候，依然保持着他的博学和儒雅。

除了论坛发言，欧阳杰还开设了一个名为欧阳宪生的专栏，就像房地产界的智者一样，不断地传达他对这个行业的形势和趋势的看法。

6月，在上海普陀，在镶嵌落地玻璃的新城控股大厦，欧阳杰不慌不忙，用稳健的磁性声音，诠释了新城控股当前的产业形态、市场监管、房企出路和发展逻辑。

市场的上限尚未见顶

关于2018年房地产行业形势的讨论非常热烈。长期以来，2018年是一个小年份的观点已经被广泛传播。长期以来，人们一直预测，今年的房地产市场将出现销售下滑，城市分化将更加明显，调控政策将继续，几乎没有放松的可能。

现在2018年已经过半。一方面，调控不断加强；另一方面，住房企业没有放缓。上半年，全国共有32家住房企业签约销售金额超过400亿元，1000亿元的规模可能进一步扩大。

对于目前房地产市场的走势，欧阳杰认为，2018年房地产市场将在一个小的年份里继续保持稳定。稳定，即市场相对稳定，在房屋定位下，房屋没有投机，楼市不会涨也不会跌，房价不会涨也不会跌，大局稳定。

欧阳杰判断，这种相对稳定的房地产形势至少会持续到2020年。他认为，在目前的调控措施下，房地产和经济将呈现相对剥离状态。一方面，当经济形势不好时，房地产的按钮不会轻易被激活；另一方面，当经济形势好的时候，房地产不会受到严重抑制。换句话说，社会或监管对经济增长的容忍度在不断提高，房地产行业不会出现大幅涨跌。

然而，欧阳杰仍然认为当前的各种监管政策扭曲了市场:就我个人而言，我还没有看到长期机制的影子。

欧阳杰认为，当前的行政管制措施在一定程度上扭曲了市场，政策、房价、供求关系，甚至购买行为都被扭曲了，管制仍然没有走出短期行政干预的局限。一城一策转一城多策，使得当地楼市出现了一点混乱局面。

他指出，长期机制应该回到十八大和十九大关于市场在资源配置中起决定性作用的要求，采取市场化的法律法规而不是行政控制措施来控制市场混乱，因为市场混乱恰恰是由短期和地方利益导向的行政措施造成的。

一是政策的持续调控，二是大型住宅企业的规模竞争。对于下半年大型房企将放缓的判断，欧阳杰认为:下一步，大型房企不会放缓，更多的房企将继续加速。

大规模扩张的上限尚未见顶。欧阳杰指出，房地产行业正处于集中竞争阶段，未来市场将进入高度寡头垄断的格局，前八大房企占据70%以上的市场份额。届时，房地产市场的大格局将基本形成，房地产企业的运行速度将放缓。

住宅企业的经营方向之一是都市圈，它是未来城市竞争的新引擎。欧阳杰认为，一旦大都市圈形成，大都市圈核心城市的挤出效应将导致产业和人口向周边中小城镇的溢出，从而使大都市圈中小城镇分享未来巨大的发展机遇。

这一机遇的前提是交通运输和公共服务城市化的快速融合，将都市圈的核心城市与都市圈的中小城镇连接起来，缩短城市间的时间空距离，使都市圈效应得以充分发挥。

资源储备应该用于战略机遇

在欧阳杰看来，都市圈是未来城市发展和竞争的新动力，新城控股有限公司的扩张路径正是遵循这一逻辑。

2017年，新城控股新增122块地块，总建筑面积3392.8万平方米。新城控股以都市圈的一、二线城市为核心，进行城市深度培育和区域下沉，如上海和新落户的核心城市成都、重庆、Xi、郑州；同时，以都市区核心城市为基础，向周边中小城市扩张，然后向都市区的三、四线城市扩张，如常州、肇庆、唐山等。

除了传统的主住宅，商业是房地产企业新城控股不可或缺的另一根支柱，一个轮子是住宅，另一个轮子是商业。欧阳杰表示，这也是业内少数几家将住宅和商业置于同一战略位置的企业之一。

就顶级品牌五岳广场而言，去年新城控股在南京、成都、青岛、宁波和长春共开设了12个五岳广场，实现年租金和管理费收入10.2亿元，平均入住率97.91%。

截至目前，五岳广场已进入全国62个城市，75个项目已经开工建设，离新城控股2020年前建成100个五岳广场的目标更近了。

过去，每个人都怀疑新城能否这么快到达100五岳广场。现在向下看，它真的可以实现。欧阳杰表示，五岳广场之所以能迅速打开市场并站稳脚跟，重要原因在于其创新和差异化的游戏风格，注重以文化引领精神消费的引导和服务。

如今，房地产行业已经从最初对住宅市场的围攻，转向对工业地产、长期租赁公寓、养老金、旅游教育甚至零售和电子商务形式的全面渗透。新城控股有限公司也在多元化的热潮中脱颖而出，探索了老年房地产、模块化建筑、共享空房、长期租赁公寓等。围绕主营业务，欧阳杰也坦言:我们都尝试过，但做得不多。兴义电影院和精彩儿童乐园等商业领域都移交给了新城发展。

在多元化的尝试下，新城控股在选择骨干的问题上尤为果断。

住宅房地产和商业房地产约占整个房地产市场的93%。这两个市场足够大，所以我们必须专注于我们的两个核心业务。在这方面，欧阳杰引用了华为的话，他特别赞同华为的说法:不要在非战略机会上消耗战略竞争力。

对于大型房企试图布局的长期租赁公寓和老年房地产，欧阳杰认为进入这些市场的时机还不够成熟。一方面，企业盈利模式不明确，另一方面，政策支持仍不明确。其中，欧阳杰认为，租赁住房股票市场并没有成为一个新的蓝海，也没有包括长期租赁公寓在内的租赁住房盈利模式。旧村改造需要投入大量成本，资金回收周期长，投资效率低，不可能形成高周转率和高规模。

中国的住房股票市场和a股一样，长期以来属于零售市场。欧阳杰认为，股票市场在未来不会取代增量市场，中国进入像美国这样由股票市场主导的市场需要时间。

不管在多元化经营中可以玩多少把戏，房地产企业首先关注的还是市场规模。

只有有了尺度，你才能有江湖的地位；没有尺度，你就没有发言权。欧阳杰再次强调。

以下是视点房地产新媒体对新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳杰先生的专访:

观点房地产新媒体:之前，我们判断今年的房地产是小的一年，但上半年房地产企业的表现仍然相当激烈。你认为今年房地产行业的总体情况如何？

欧阳杰:2016年底，我们预测2017年房地产市场不会出现黑天鹅，房地产市场基本上是一个成交量稳定、略有增长的年份，根据最终结果基本完成。今年，我们判断有一个大的稳定和一个小的混乱。

所谓“大稳定，小混乱”，就是从宏观政策的角度来看，我们的定位是没有投机，所以整个房地产市场必须抑制。稳定，即既不涨也不跌，房价不涨也不跌。因此，在一些热点城市，房价上涨过快时会被压低，而在一些城市，土地供应不足时需要加强土地供应。

小混乱，因为每个城市的做法不同，有的放松，有的收紧，有的压制，所以有一个大稳定和小混乱的模式。然而，这种轻微的混乱不会影响整个房地产市场的相对稳定，行政监管的目标是抑制泡沫和防范风险。

观点房地产新媒体:市场观点认为，这种稳定的局面将持续3-5年，直到2020年才会有突破，而且会有大的增长。你怎么想呢?

欧阳杰:是的，在去年的第19次党代会之前，我们预测房地产市场在未来五年将进入一个相对稳定的时期。过去有一个三年小周期的概念，因为当市场不好的时候，我们刺激楼市，刺激经济；当经济好的时候，我们抑制楼市，形成一个三年小周期。

现在我们开始逐步剥离房地产和宏观经济，经济形势不好，我们不会重启房地产按钮；未来的经济形势不太可能是好的和过热的，也没有必要抑制房地产，所以房地产的未来基本上是一个稳定的状态。

换句话说，我们对经济增长放缓的容忍度在不断提高，也就是说，如果经济增速降至6.5%或更低，我们就不必按下房地产的启动按钮。这样，它就不会导致房地产的急剧上涨和下跌。

观点房地产新媒体:房地产调控是否进入了一个相对长期的机制阶段？

欧阳杰:我们还没有看到长期机制的影子，我们目前所有的手段都是行政监管。

中国金融办公室前副主任杨伟民表示，行政手段已无法治愈市场混乱，因为市场混乱恰恰是由短期和地方利益导向的行政手段造成的。我们的长效机制应该回到十八大和十九大关于市场在资源配置中起决定性作用的要求，采取市场化的法律法规而不是行政管制措施来控制市场混乱。

长期机制必须更加市场化。打破地方政府土地市场多主体土地供给的垄断，通过赋予地方权力的税收机制抑制投机，通过合理的债务融资防范金融风险，以符合资本流动和收益率的规律，鼓励企业、事业单位、社会团体和个人以自有土地、房地产和资金参与包括租赁住房在内的住房投资、建设和运营，更好地平衡市场供求关系，是一种长效机制。

观点房地产新媒体:今年上半年房地产企业的销售增长仍然比较快。你认为这种趋势会在今年下半年放缓吗？

欧阳杰:我们早在2015年就做出了判断，当时我们谈了两个观点:第一，90%的中小房企会退出房地产市场；第二，前100家住房企业将占据超过50%的市场份额，而后者的判断是在去年实现的。当时，我们认为房地产企业应该加快经营，做大做强，我们的品牌口号是:与时俱进。

2017年初，我们做出了新的预判，未来20强房地产企业将占据70%的市场份额。许多人认为这是不现实的，但我们认为这是完全可能的。因为2016年前20名房地产企业的平均增长率为49%，而2017年的平均增长率超过了45%。未来三年，即使前20家房地产企业的平均增长率降至30%，它们仍能占据70%的市场份额。

当然，前提是整个市场蛋糕没有变大。如果市场蛋糕变大，他们的市场份额可能会下降一点；但是如果市场蛋糕很小，他们的市场份额可能会更高。

因此，目前的情况是，大型住房企业仍在加快步伐。例如，像新城一样，新城从1月到5月的增长率约为67%。我们也可以看到很多企业的增长率是30%，40%甚至更高。下半年，随着市场结构的调整，20强房地产企业将会跑得更快。

观点房地产新媒体:环境会对企业的征地和投资产生什么影响？这两年是新城规模扩张的关键阶段。面对土地市场的激烈竞争，征地的逻辑和措施是什么？

欧阳杰:至于房地产市场结构，我们还是在说一线、二线、三线、四线城市，但我们的观点是，未来应该关注这三个市场。

第一个市场是大都市地区的核心城市，如上海、深圳和广州，以及省会城市，如南京、合肥、杭州和成都，以及双核城市，如青岛、厦门和大连。未来核心城市的总体发展逻辑是控制城市边界，土地供给呈下降趋势，供求关系长期处于紧张平衡状态，房价上涨预期难以消除，购房资格和房价将长期被政策压制，市场呈现稳步降价态势。坚持这样一个城市，房地产企业不可能实现业绩增长，他们必须跳出去。

第二个市场是大都市地区的中小城市，如上海周边的太仓、昆山、苏州、嘉兴、南通，如惠州、东莞、中山、江门，甚至深圳旁边的珠海。大都市区核心城市房价过高，住房供应不足。当大都市区的核心城市形成快速交通(包括轨道交通、高速公路和快速交通)时，核心城市的产业和人口可以输出

当然，除了交通运输，还有必要解决公共服务的城市化问题。核心城市好的学校和医院应该在周边中小城镇开设分校。高考政策应该开放，社会保障和医疗保险应该开放。只要实现交通网络的一体化和公共服务的城市化，都市区就会形成。大都市地区也将给房地产业带来新的机遇。

第三个市场是非都市地区的中小城市。从中长期来看，这些中小城市的人口正在净流出，住房供应逐渐萎缩，房地产市场将逐渐变小。

从短期来看，去库存化和脱销改革将会继续，三线和四线城市规模庞大，机遇依然存在。

新城控股也遵循这样的逻辑和趋势，以都市区的核心城市为基础，进行城市深度培育和区域下沉，然后向都市区的三、四线城市扩张和考虑，包括一些潜在的非都市区。

观点房地产新媒体:新城如何在住宅和商业之间取得平衡？

欧阳杰:从整个投资来看，住宅面积约占整个公司的三分之二，商业面积约占三分之一。

第一个概念，因为新城坚持住宅和商业的两轮驱动战略，基本上保持了这样的规模，互不相让，双方发展迅速。

第二个理念是，在整个发展过程中，我们希望住房行业能够在城市深度培育的过程中坚守我们的大本营，只有在核心城市建成之后，才有可能覆盖周边的中小城市。业务部门应该更加关注市场机会。毕竟，有些城市商业饱和，有些城市几乎没有像样的商业广场。

因此，我们将在住宅和商业之间取得相对平衡，以确保两个车轮同步发展。

观点房地产新媒体:商业五岳广场是如何布局的？

欧阳杰:商业布局与住宅布局完全不同，住宅布局主要取决于市场结构和未来潜力。虽然在一些城市有很多企业，但在一些地区或行业没有成熟的商业综合体，这是一个机会。一些城市经济发达，人口基数大，人均收入高。即使有商业竞争，竞争产品的竞争力也不强，所以我们会有选择地进入。

五岳广场目前已进入全国62个城市，开发运营75个项目，其中一、二线城市约占40%，三、四线城市是经济实力雄厚、收入水平高、商业潜力大的城市。

观点房地产新媒体:新城还提到，2020年将建成100个五岳广场，目前基本可以实现？

欧阳杰:以前有人怀疑它跑得太快了吗？现在往下看，它真的很快。

观点房地产新媒体:与其他平台相比，五岳广场在管理和服务方面有哪些优势？

欧阳杰:我们开始做生意很晚。我们在2008年开始这么做。第一个五岳广场在2012年才登陆，所以到现在才6年。在这个过程中，我们学到了很多，也在竞争中锻炼和成长。

业务同质化竞争非常激烈，尤其是电子商务的影响非常大。虽然目前实体企业已经站稳了脚跟，但未来的发展必须有自己的差异化发挥，这就是创新。

过去，我们还标准化，主要是为了减少产品设计缺陷和施工质量缺陷，现在我们更注重未来的商业运作。因此，自2015年以来，我们转向了一种感性的、非复制的、大规模的创新模式，在建筑形式、品牌形式和运营管理方面进行创新，差异化慢慢出现。

例如，我们做了很多感伤的主题块。长春的时间引擎是将长春第一汽车制造厂与长春电影制片厂的艺术形象相结合，反映长春解放后60年的社会发展和变迁。常州荷塘月色、锦江紫峰、镇江风雨、成都元宝街都融入了地方文化，这些主题街区都进行了创新和升级，更符合消费场景的升级

观点房地产新媒体:除了传统房地产，其他创新业务会有一些尝试吗？

欧阳杰:有一些尝试，比如老年房地产、模块化建筑、长期租赁公寓和共享空房间。我们都试过了，但做得不多。

原因是我们必须专注于核心业务，即住房和商业。因为这两个市场约占整个房地产市场的93%，这两个市场足够大。

华为有一句非常有价值的话:我们不会在非战略机会上消耗战略竞争力，也就是说，我们的大部分战略资源都用在了战略机会上，我们不会在非战略机会上投入太多。

适用于老年房地产、长期租赁公寓、模块化建筑等行业。，未来必须是方向，国家政策也受到鼓励。但是，目前没有成熟的盈利模式，条件也还不成熟，所以现在不是进入的好时机。

当然，我们现在必须探索和尝试。一旦市场成熟，它很快就会被复制和爆炸。

兴业影院、精彩儿童公园等商业板块全部移交给新城发展，新城控股仍将更多精力和资源投入到住宅地产和商业地产。