刘德明与观点对话：雅生活“两万亿”物业

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

在炎热的夏天，要到达距离珠江新城地铁站一公里的敏捷中心并不容易。

这是一栋39层的甲级办公楼，是周边商业区最重要的标志性项目之一。敏捷集团及其最重要的子公司——亚人寿，都在这里工作。

会议地点在一间大办公室里。我们坐下后，刘德明打开门，匆匆走进来。

他善于与人打交道，当人们第一次见面时，他能给人一种亲切的感觉。在进入物业管理行业之前，刘德明是大众报业集团的编辑记者，需要经常与陌生人打交道。

2001年，时间节点工作了10年。当时，组长跟我说话，问我是否愿意去管理岗位。所以我去了报业集团的房地产管理部当经理。刘德明说他喜欢挑战性的工作。

2004年，他决定离开工作了十多年的单位，在山东济南成立了明德地产。

随后，刘德明于2016年加入亚生担任首席执行官，并于次年晋升为执行董事。

回顾过去的职业生涯，刘德明感叹道，在过去的16年里，物业管理行业发生了巨大的变化。

十六年前，当我们第一次开始这个物业管理行业时，我们没有任何科技概念。但是现在物业管理行业已经变得非常科技化，尤其是在互联网之后。

第二是规模。中国有超过10万家房地产公司，强大的逻辑非常明显。他解释说，最重要的变化之一是资本化:目前，整个物业管理行业有9家上市公司，63家企业在新三板上市，资本化程度出人意料。

就在几个月前，我参加了雅士林生活的演出会议。去年的业绩非常好，为公司成功登陆香港资本市场奠定了基础。

当时，刘德明西装革履地坐在讲台上，向在场的媒体和投资者保证:2020年营收达到100亿英镑的目标是基于一个严肃而审慎的考虑。

刘德明认为，目前市场仍有很大发展:产业整合才刚刚开始，我们整天都在谈论并购，但实际上中国的并购并不多。目前，许多小企业可能仍在挣扎。无论他们是否想进入这个大平台，他们可能都不会非常清楚地看到这个行业的总体趋势。

大型企业可能仍处于尴尬阶段，它们正在上市或准备上市。其中，会有一些法律法规和合规性限制。刘德明预测:我相信在未来三年，行业的并购将会突飞猛进。

去年，亚人寿斥资10亿英镑购买了格陵兰地产100%的股权，并与格陵兰集团签署了一份合同。此次合作将为雅人寿在未来五年内每年至少增加1000万平方米的管理面积。

就规模而言，预计到2020年公司的管理面积将达到3亿平方米。刘德明透露，对于这个大计划，首先要做的是努力扩大管理领域。

未来几年，雅生活的部分面积增长仍将来自雅居乐集团和绿地控股的支付，目标是每年不低于2000万平方米。

增长的另一部分来自第三方的年度扩张。该区域的业务是亚人寿旗下24家城市公司和100多人的扩张团队，目标是超过2400万平方米；第三部分来自并购，目标是每年超过4000万平方米。

德国、美国等欧美国家的物业管理高度集中，领先企业比我们大得多。万科现在是领头羊，但德国和美国仍有差距。从国外的经验来看，创建一些平台级的房地产公司并不需要太长时间。

这些大的地产公司肯定会采取一些并购的方式。刘德明非常肯定优雅的生活也需要完成。

在他的计划中，亚生人寿将于2018年初分拆上市，未来五年将是战略布局的五年。

我们筹集了近40亿港元，其中65%用于并购。到目前为止，没有一家上市公司达到这个水平，这是我们的优势。

今年以来，房地产上市企业拆分物业管理公司已经成为一种热潮。在人们的普遍印象中，物业管理原本只是房地产公司的一项辅助业务，但拆分后，这些物业管理公司发挥的作用远远超出了人们的想象。

刘德明认为，首先，2020年后，基本物业管理服务的物业费规模将超过1万亿元，增值服务也将超过1万亿元，因此投资者对这两万亿美元的蓝海更为乐观。

第二，是政策支持。第19届全国代表大会后，“更好的生活”这个词给这个行业带来了足够的想象力。

第三，物业管理是一个具有良好现金流、持续稳定利润和反周期特性的行业，这无疑带来了市盈率和市盈率的良好表现。

雅生活是为未来做准备。刘德明说:我们上市后，亚生命学院成立了，并根据中国不同地区设立了八个分校。包括附属品牌格林兰，我们也成立了分公司格林兰。通过高雅生活学院，我们把人才培养机制落到了实处。

该公司每年将增加1500名新经理。刘德明介绍:首先，我们有一个准备系统，例如，一个准备经理和一个准备主管。目前，我们已经挑选了400名后备经理，他们将通过一至两年的课程作为正式经理接受培训。

与此同时，亚人寿还将补充一大批优秀的毕业生，集中在客户服务岗位。这些人可以在大约三年内把他们培养成主管级别的经理。然后，大约两年后，他将成为一名项目经理。

第三，我们也为社会招聘做准备。说，源源不断的人才是支撑雅未来生活目标的根本。

以下是观点地产新媒体对雅人寿首席执行官先生的采访:

观点房地产新媒体:在你16年的物业管理生涯中，行业发生了什么变化？

刘德明:在过去的16年里，物业管理行业发生了巨大的变化。首先是技术，这是显而易见的。十六年前，当我们第一次开始这个物业管理行业时，我们没有任何科技概念。现在物业管理行业已经变得非常科技化，尤其是在互联网之后。

第二是规模。虽然中国有十多万家地产公司，但在过去的16年里，强大的逻辑是显而易见的。稍后，我会谈到中国百强物业管理企业的比例迅速上升。特别是前10名的管理区和保护区也明显增加，这意味着规模得到了充分体现。

第三是资本化。今天，整个物业管理行业有9家上市公司，63家公司有了新的三个董事会。

观点房地产新媒体:按照这个规模，你认为未来的并购会继续吗？

刘德明:这一定是一个趋势，因为从国外经验来看，物业管理的集中度比较高，龙头企业比我们大得多，前十大企业是龙头企业。

例如，万科现在是领导者，但德国和美国的领先企业在维凡科都是大企业。我国有这么大的规模和产业，用不了多长时间就能产生一些平台级的房地产企业。这些大型房地产公司将采取并购的方式，亚人寿也将如此。

我相信在未来的三年里，我们行业的并购将会突飞猛进。

观点房地产新媒体:是什么导致了房地产公司的上市浪潮？

刘德明:目前，这些上市公司中有90%是属于房地产开发商的房地产公司。首先，考虑到房地产公司本身，为什么房地产开发商要拆分房地产公司？

这关系到房地产的整体宏观形势。在过去的20年或改革开放的40年里，房地产企业发展迅速。然而，近年来，我国提出了房屋是为了生活，而不是为了投机的概念。随着监管的加强和严格的财务控制，房地产公司必须选择剥离和上市这些服务业务，以扩大其融资渠道。

服务有很多种类型，财产是第一种。一些房地产开发商拆分了教育，而另一些则拆分了旅游业。也就是说，房地产开发商通过分拆又获得了一个融资渠道，这是肯定的。

另一个是从房地产开发商的角度。以港股为例。普通房地产企业的市盈率约为10倍，但物业管理行业一般为20至30倍。

显然，如果拆分业务后市盈率翻倍，我认为无论哪家房地产公司下属的房地产开发商都有发展的愿望。

从两个不同的角度看这个问题，再加上一个是整个行业的问题。16年前或10年前，这个行业的竞争并不激烈，或者说房地产公司不需要资本市场。

在过去的几年里，产业集中度发生了巨大的变化，这一趋势在未来五年将会更加明显。

基于这样的判断，我们认为雅人寿的未来也是并购的窗口期，这与我们上市的节奏不谋而合。

我们将于2018年初上市，未来五年将是雅生活的五年战略布局。并购将成为三驾马车之一。

我们优雅的生活有其独特的优势。上市融资接近40亿港元，其中65%将用于并购。到目前为止，没有一家上市公司达到这个水平，这是我们最大的优势。

此外，我们的战略是比较雄心勃勃的，要在三年内实现100亿元的目标，我们应该通过并购来支持这样的战略。

观点房地产新媒体:扩张如此之快，如何保证后续服务？

刘德明:上市后，我们成立了亚生命学院，并在全国各地设立了八个分校，包括附属品牌格林兰。

通过高雅生活学院，人才培养机制已经落地。

首先，有一个预备系统，如预备经理和预备主管，这在中国也是第一个。我们挑选了近100名后备经理，他们已经接受了1-2年的培训，成为完全胜任的正式经理。

第二，每年都有大量优秀的毕业生加入，这些人可以在三年左右的时间里被培养成主管级别的经理。再过两年左右，也就是最多五年左右，我就会成为一名项目经理，而且他们都有知识储备和内幕信息。

第三，从社会阶层吸收一些人才，形成不同文化的互补和交流。

观点房地产新媒体:换个话题，为什么房地产行业的市盈率比较高？

刘德明:有几个原因。首先，这个行业是一片蓝色的海洋。2020年后，基本物业管理服务的物业费规模将超过1万亿元，增值服务也将超过1万亿元。投资者更加乐观。

第二，中国的服务业刚刚起步，特别是在第十九次全国代表大会之后，“美好生活”这个词让投资者看好这个行业。

谁需要完成人的成长和更好的生活？在很大程度上，它是服务业。为了更好的生活，服务业可以做的文章是一篇大文章。因此，足够的想象力也是空投资者看好这个行业的原因。

还有行业本身的属性，这是一个轻资产行业，有良好的现金流和持续稳定的利润。

自1981年以来的不到40年时间里，中国的物业管理行业一直是一个朝阳产业。三十，这就是概念。

观点房地产新媒体:物业管理会有上限吗？

刘德明:按照顺序，物业管理收入主要由三部分组成，第一部分是基本物业管理服务收入，第二部分是非业主增值服务收入，第三部分是增值服务收入。

我不认为有上限。为什么没有天花板？经过近几年的发展，我国专业物业管理的规模约为185亿平方米，到2020年将达到235亿平方米左右。

这一规模还将继续扩大，因为到目前为止，已建成400多亿平方米的建筑，仅实施了185亿平方米的专业化物业管理。

许多人可能认为房地产开发已经放缓，终有一天会结束。事实上，物业管理收购的项目分为两类，第一类是房地产开发商开发的项目，第二类是公共建筑，如城市广场、立交桥和城市交通。

因此，不要以为房地产已经进入调整期，物业管理行业在未来就会遇到上限。

观点房地产新媒体:它与中国的城市化进程有关吗？

刘德明:现在农村振兴战略已经提出。如果没有物业管理，这能称为农村振兴战略吗？例如，一些物业管理项目现已与城乡卫生融为一体，这就是所谓的村收、镇转、县处理模式。

敏捷生活中有五大专业公司。首先，我们应该为我们的大业主提供非业主增值服务。现在，几乎80%-90%的雅居乐房产都是我们出售的。

例如，房屋检查，房地产开发商的家庭检查也是由我们公司进行的。这五家专业公司都是从市场化的角度来定位的。除了向敏捷控股出售房屋，自2018年以来，他们已经签署了17份第三方合同。今年，合同金额预计将达到300亿左右，所有这些都为第三方房地产公司提供房屋营销服务，所以这也是无限的。

我们1+n战略中的N是这些专业公司的利润贡献，三年后将与物业管理的利润贡献平分。

这个数字会增加吗？它肯定会增加。我们将来可能会有一间老人护理公司，医疗护理肯定会有，因为这是普通人美好生活的一部分，而老人护理是主人生活中健康和不可或缺的东西。

最后一个是小业主的增值服务，有很大的发展潜力。去年这方面的比重不是很高，今年肯定会达到优秀企业的水平。

今年，我们还在社区经济领域做出了巨大努力，从提包到社区团体，到社区金融、社区保险和社区教育。

观点房地产新媒体:事实上，这1+n已经是一个跨行业，对企业来说困难吗？

刘德明:在这种情况下，我们必须做点什么，什么也不做。如果我们做得好，我们可以自己做，如果我们做得不好，我们可以提供一个平台让别人来这个平台。

例如，我们不能建造一个医院，但是我们可以提供一个平台。

渠道不一定是我的，只有一个资源方面，那就是我有资源。

再举一个例子，我相信市场上一定有很多科技公司，但我们是真正了解物联网和物业管理的物联网公司。