保险资金参与长期租赁住房市场 助力楼市调控

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保险基金参与长期租赁住房市场，帮助房地产市场进行监管。银监会近日发布了《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)，明确了保险资金参与长期租赁市场的相关要求，引起了广泛关注。专家表示，保险资金进入长期租赁住房市场，不仅有利于拓宽保险资金使用渠道，优化保险资产配置，也有利于充分发挥保险资金的长期稳定优势，推进国家房地产调控长效机制建设。

北京、上海、熊安等地走在前面

保险资金参与长期租赁市场时，《通知》有明确的区位要求，即投资的长期租赁项目应位于北京、上海、熊安新区和人口净流入的大中型试点城市，并满足利益、所有权、土地使用性质和审批程序的要求。土地性质为集体建设用地，应当在集体建设用地试点城市建设出租房屋。

“无房投机”和“租购并举”已成为中国房地产市场发展的总方向和关键词。“发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，是改变热点地区房地产市场‘涨价-调控-再涨价-再调控’恶性循环的重要途径。”国际商业和经济大学保险学院教授王国军告诉记者。截至2017年底，保险业总资产为16.75万亿元；2017年，保险公司使用的资金余额为14.92万亿元。如果部分保险资金最终被接纳，将有效地为资金相对短缺的房屋租赁行业“输血”，扩大租赁市场的供给，并在一定程度上有助于租赁价格水平的稳定。

“住房租赁市场的发展需要大量的资金和较长的时间，这自然与保险基金的投资偏好相适应。”王国军表示，对于保险基金来说，追求安全是第一要务，其次是流动性和盈利能力。投资长期租赁住房项目可以为保险基金带来长期稳定的收益，满足寻求稳定收益的保险基金的投资需求，实现多重目标。

谨慎投资和风险防范

“这项政策的主要目的是充分发挥行业优势，规范保险资金进入市场。”王国军认为，该通知根据长期租赁市场的特点提供了足够的政策支持。例如，为拓宽投资渠道和方法，除了债权和股权等较为常见的投资计划外，保险资产管理机构还可以间接参与创新方式，如推出资产支持计划和保险私募股权基金；优化产品注册机制，应用投资租赁住房项目保险资产管理产品注册绿色通道，提高运营效率。

通知明确了保险资产管理产品和保险私募股权基金的设立条件；规范资金管理，明确各方实行资金账户管理，确保资金封闭运行；为明确投资的风险管理要求，保险机构应设立专岗，负责投资期内各类长期租赁住房项目的投资后管理。

"明确相关政策要求主要是为了防范风险."王国军指出，长期租赁市场对保险业来说是一个全新的投资领域，其经验、人才和案例的储备相对较少。这要求监管机构对资本进入、项目选择、流程管理和风险控制做出要求。否则，一些保险公司可能会忽视风险，急于投入大量资金，造成潜在风险。

王国军表示，一直收紧风险控制的同时也是为了保护投保人的利益。保险公司参与长期租赁市场应遵循审慎、稳定、安全的原则，综合考虑自身资产负债、偿付能力和流动性要求，合理制定投资预算和计划。

产率低，难以裂解

目前，房屋租赁市场也面临着整体回报率低的问题。“尽管参与者日益多元化，市场规模不断扩大，但长期租赁市场仍处于起步阶段，一些运营模式尚不成熟。”一位保险资产管理从业人员告诉记者，短期内，如果没有明确的优惠政策，大多数保险基金可能会对进入长期租赁市场持观望态度。数据显示，2017年保险资金使用收入为8352亿元，资金回报率为5.77%。目前，一线城市的租金回报率远低于这个水平。

“保险公司参与长期租赁市场的投资收益取决于长期租赁市场的发展。”王国军表示，如果长期租赁市场不赚钱，就意味着保险公司的投资很难收回，或者即使收回，也需要很长时间，效果也不会很好。因此，长期租赁市场的健康稳定发展是关键。一方面，它取决于未来政策的方向和支持，尤其是政策的稳定性、连续性和明确性；另一方面，这取决于长期租赁市场本身的发展。例如，与房地产销售市场和短期租赁市场相比，长期租赁市场只有形成自身优势，才能逐步发展壮大。

分析人士预测，未来的政策水平将继续在建立市场规范、增加土地供应、形成价格体系和保护租户权益方面发挥作用。在政府和企业的共同努力下，长期租赁市场有望进入发展快车道。中国保监会相关负责人也表示，下一步将继续支持保险机构充分发挥自身优势，积极探索长期租赁市场的可持续商业运营模式，进一步参与国家重大战略、重点领域和民生工程建设。(记者赵鹏飞)