小年的粮仓 | 龙湖篇：千亿棉袄与商业、创新业务野望

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编者按:2017年，中国房地产创造了新的交易记录，万亿美元时代已经过去了一半。2018年，行业发生了逆转，轻视房地产的情绪继续蔓延。

2018年3月22日至23日，由视点房地产新媒体主办的2018视点年度论坛将在深圳揭幕，论坛主题定为小年大周期。

围绕关键词:小年、周期和观点，房地产新媒体研究团队观察了2017年房地产企业的经营战略和业绩，并推出了一系列关于小年粮仓的深度原创报道。通过分析和研究基准房地产企业的发展，他们将如何应对即将到来的小年？

观点指数从交易量、交易价格或房地产现状来看，2018年对房地产行业来说似乎是个小年份。2017年，在寒冷的冬天到来之前，龙湖提前做好了热身，为冬天做好了准备。

从2017年1月到12月，根据视点指数，龙湖将实现1550亿元的累计销售业绩，离1600亿元的年销售目标只有一步之遥。

在土地储备方面，从2014年开始，龙湖计划调整新增土地的区域选择，从原来长江三角洲和华南的重仓，到环渤海和西部，新增两个区域，即华中和香港。截至2017年6月30日，龙湖覆盖的城市数量增加到31个，土地总储量为5002万平方米，权益面积为3711万平方米。

凭借有利的合同销售和充足的土地储备，龙湖在2017年继续坚持稳健的财务战略。各项财务指标继续保持良好态势，融资能力继续增强，为未来规模增长提供了有力保障。

小年棉袄是1600亿元

2.00%，11.20%至61.60%，这是龙湖近三年的合同销售额增长率。2017年，龙湖打算将这一数字提高到一个新的高度。

根据龙湖披露的月度销售情况，2017年1月至11月累计合同销售额为1484.4亿元，同比增长85%；合同销售面积为973.6万平方米。

这场演出无疑是许多努力的结果。根据年度报告，龙湖在过去几年一直在调整其城市布局，将其业绩集中在一线和二线核心城市，并抓住机会进入大都市地区的一些周边城市。

数据显示，从2014年到2017年年中，龙湖有计划地对新增用地的区域选择进行了调整，从长江三角洲和华南地区原有的重仓库向环渤海和西部地区转移，新增了华中和香港两个区域。

截至2017年6月30日，龙湖覆盖的城市数量增加到31个，土地总储量为5002万平方米，权益面积为3711万平方米。根据区域分析，环渤海地区、西部地区和长江三角洲地区是龙湖的三大粮仓。

其中，环渤海地区主要集中在北京、沈阳、青岛、烟台、济南、大连、天津和保定，土地储备占总面积的39.4%；西部地区主要集中在渝、成、Xi和玉溪，占总土地储备面积的26.7%；长三角地区占20.3%，主要围绕上海、无锡、常州、杭州、苏州、南京、宁波和合肥。

根据2017年半年度报告，环渤海、长三角、西部、华南和华中地区的合同销售额分别占合同总销售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%和1.2%。

上述地区人口密集，住房需求相对较大。龙湖的销售单价也从2014年的10，803元/平方米增加到2017年年中的15，567元/平方米。在这种情况下，努力增加供应可以快速实现销售增长，这极大地提升了2017年合同销售额达到1600亿英镑的可能性。

此外，先于市场监管的供应节奏也是龙湖2017年销量跃升的关键。早在2017年中国新闻发布会上，龙湖就透露，由于之前的判断，2017年市场将呈现先高后低的趋势，因此上半年积极推进项目。

2017年1月至6月，龙湖加速销售保持每月100亿元以上，销售保持快速增长。

下半年，由于一二线城市调控政策越来越严格，一线和热点二线城市布局提前，龙湖的土地成本相对较低，即使以限定价格出售，也能盈利。截至2017年上半年，龙湖土地储备成本为4845元/平方米，占当前合同单价的31.1%。

需要注意的是，龙湖的销售额在2017年大幅增长。除了有利的市场环境、更强的推销意愿和足够的价值外，多样化的产品线也是重要因素之一。

2017年下半年，龙湖有约95个主要项目在售，其中37个新项目上市，24个项目是新阶段的新产品。产品涵盖了不同细分市场的需求，如按需、改进和商业运营，并根据客户需求调整不同产品和格式的比例，以便在受监管的市场中准确定位和实现目标。

旧项目的清理和新项目的加速推进，使龙湖实现了更好的支付，保持了现金流的持续运行。这也反映在龙湖在2017年积极的土地收购上。根据龙湖的业绩报告，2014年至2016年期间，新增土地数量分别为16、25和43。

据视点指数不完全统计，截至2017年11月30日，龙湖通过公开市场、收购、合作等方式，在北京、上海、香港、深圳等城市共收购土地369.76万平方米，共计44块地块(含5块合作地块)，总地价约为902.02亿元。其中，7月份征地速度最快，一个月内征地12起，占前11个月的27.3%。

利润、负债和回报率

凭借良好的合同销售和充足的土地储备，龙湖的财务指标延续了2017年的业绩，融资能力持续增强，为规模增长提供了保障。

根据龙湖历年财务报告，2014年至2016年，龙湖销售毛利率保持较大增长，分别为26.51%、27.44%和29.08%。2017年上半年，由于上海和重庆一、二线产品的贡献和高利润物业的交付，毛利率达到67.93亿元，毛利率从去年同期的27.9%上升到36.5%，也推动龙湖核心净利润同比增长18%，达到28.4亿元。

需要注意的是，在规模持续增长的同时，龙湖的资产负债率呈现出下降趋势。根据视点指数研究，从2014年到2016年，龙湖的资产负债率分别为70.10%、66.07%和66.59%，呈下降趋势。尽管2017年中期的平均负债率为71.06%，但仍远低于十大房地产公司的平均负债率。

据金融部门统计，136家a股房地产上市企业负债总额超过6.04万亿元，同比增长14038亿元，同比增长23.21%。其中，36家房地产企业的资产负债率超过80%的红线，占近26.5%。

财务报告还显示，2017年上半年，龙湖持有现金227亿元，比2016年底增加53亿元。在此期间，计息负债总额增加到696亿元，因此龙湖的净负债比率在2017年年中增加了2个百分点，从2016年底的54%增加到56%，但这一数字也比2016年年中的63%下降了近7个百分点。

上述数据的变化与龙湖的平均借贷成本下降有关。根据龙湖历年的财务数据，2017年上半年龙湖的平均借款成本从6.72%、6.58%、6.4%、5.74%和5.5%持续下降至4.70%。

2017年上半年，龙湖新增银行贷款178.24亿元，同期偿还银行贷款99.5亿元。截至2017年6月30日，本行及其他借款641.69亿元，较2016年末的523.6亿元增加118.09亿元。其中，无担保债券占比最大，达到241.67亿元；银行担保贷款188.89亿元；无担保银行贷款211.13亿元。

上述贷款中，一年内到期57.73亿元，一年后到期583.97亿元，占贷款总额的大部分，其中109亿元为一年以上两年以下。总体而言，龙湖的短期债务偿还压力不大，长期债务分布相对均匀。

从偿付能力来看，2014年至2016年三年间，流动资产的持续增长导致龙湖流动比率出现波动和上升，现金变现和债务偿还水平有所提高，分别为1.48、1.69和1.51。然而，在过去的2017年年中，由于流动负债也记录了大幅增加，流动比率大幅下降，只有1.41。速动比率方面，由于存货和待摊费用比例的增加，龙湖2017年的实现时间也比以前长，比去年同期减少了0.05-0.46。

此外，随着销售回报的增长和商业团队的成熟，龙湖对商业地产的投资也相应加快。截至2017年6月30日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州和天津新增了8个天街项目。

大量资本的持续投资也导致龙湖的净资产收益率逐年下降。根据意见指数，2017年年中，龙湖的净资产收益率从2016年同期的13.33%上升至14.06%，但从2016年底的15.66%下降了1.6个百分点。

住宅、商业和百万长租金

近年来，住宅市场行业的盈利能力下降，调控政策的大力出台，使得原来以住宅开发为主的住宅企业寻找高质量的投资渠道。除了住宅建筑，龙湖还将投资重点放在商业地产、长期租赁公寓和房地产上。

2017年最明显的事情是龙湖对商业地产的投资大大加快。自2000年以来，龙湖一直参与持有资本运营要求较高的物业。截至2017年12月26日，龙湖在重庆、杭州、南京、苏州、天津和武汉共有51处投资物业，其中包括2017年新增的10个天街项目。

根据视点指数，龙湖的投资物业主要是商场，分为三大产品系列，即城市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星月汇系列和高端家居生活购物中心嘉月汇系列。

随着2017年新增10个项目，龙湖目前有27个天街项目。从2017年到2019年，龙湖有10个大型购物中心在建，总建筑面积109万平方米，包括苏州石山天街、杭州滨江天街一期、上海虹桥天街、上海马桥星月汇等。

截至2017年6月30日，龙湖已开业投资物业面积208万平方米(含总建筑面积274万平方米的停车位)，整体入住率94.7%，不含税租金收入11.4亿元，同比增长28.8%。其中，天杰、星月辉和嘉月辉的租金收入分别占87.1%、10.7%和1.5%，相应的租金收入增长率分别为31.2%、8.9%和3.7%。

由于开业租金的增加和在建商场的持续投资，龙湖投资物业的公允价值从2017年1月至6月增加了约21.48亿元，同比增长24.52%，与2016年相比也增加了1.77亿元。同期，龙湖投资性房地产资产价值从2016年末的490.31亿元增加到555.96亿元，增加65.62亿元。

上述数据反映出，2017年，在房地产市场压力加大的情况下，商业地产逆市上扬，资产保值增值力度加大。另一方面，这也解释了为什么龙湖严重依赖商业地产。根据龙湖披露的数据，到2020年，龙湖商业区开设的购物中心总数将超过40家。在业绩要求方面，我们希望在2017年实现税前租金收入超过25亿元的目标，长期要求是到2020年商业地产将占公司利润份额的20%以上。

龙湖对商业地产的投资热情也延伸到了长期租赁公寓。自2016年以来，为了抢占房屋租赁的市场份额，龙湖正式推出了长期租赁公寓品牌冠宇，并于2017年3月15日正式推出了三大皇冠公寓产品线:核桃、松塔和豌豆。

截至2017年10月底，龙湖已经完成了重庆、北京、深圳、广州、杭州等一线和强势二线城市的布局，覆盖14个城市。

龙湖集团副总裁兼冠宇公司首席执行官韩石透露，2017年，龙湖冠宇将分布在全国16个城市，预计开放量将超过15000间客房。根据龙湖内部规划，未来三年，冠宇将形成规模优势，挤进行业前三名，收入规模为20亿元。

然而，从2017年的中期业绩来看，截至6月30日，龙湖关羽的租金收入仅占投资物业租金总额的0.3%，仅为342万元，距离20亿元的收入规模还有很长的路要走。

除了开发和持有物业，物业管理服务也是龙湖的重要组成部分之一。到目前为止，龙湖地产的版图已经扩展到包括重庆、成都、北京、Xi和上海在内的25个城市。其服务范围包括别墅、花园洋房、高层住宅、商务公寓和办公楼等。管理项目357个，合同管理面积超过1亿平方米。

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