库存量急剧升高 破解库存问题不能因循守旧优房客

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去库存化无疑是今年房地产市场面临的主要困境。

根据国家统计局的数据，截至2015年11月，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米。待售面积仅指已建成的建筑面积，仍有大量面积已经开工但尚未竣工。

2015年前11个月，中国新建住房14.0569亿平方米，新房继续涌入市场。根据这一数据，一些专家估计，中国商品房总库存为39.96亿平方米，现有住房库存需要净化23个月，期货住房库存需要消化4.5年。

由于库存激增，任志强甚至在一次媒体峰会上表示，尽管2015年中国房地产总销量超过了2014年，甚至可能超过2013年，但房地产市场面临的形势比2008年还要糟糕。

解决房地产市场库存的困难不仅在于数量急剧上升，还在于结构极不均衡。首先，这种不平衡是地区不平衡。库存主要集中在三、四线城市和一些二线城市，增长速度非常快。然而，四个一线城市和一些二线城市面临的主要问题不是库存，而是供大于求。

其次，产品结构不平衡。对于像北京和上海这样的城市来说，普通商品房越来越难找了。在地价屡创新高的势头下，商品房市场出现明显的泛豪华化，千万元以上的住房只能算是改良房。普通工薪阶层可以希望在偏远地区购买自己的房子，也可以在二手房市场上花费精力。市场供应结构明显两极分化。

根据上海易居房地产研究所的数据，2015年，10个典型城市的平均土地交易价格为4042元/平方米，比2014年上涨15.7%，平均土地交易价格仍居高不下。此外，大型房地产企业，甚至保险金融企业，涌入一线城市和重点二线城市收购土地，土地价格加速，这将继续推高房价。

显然，面对如此不平衡的市场结构，很难建立一个放之四海而皆准的政策。可以预计，今年的房地产政策将给予地方政府更多的自主权，并根据当地情况推出适合当地市场特点的政策。

一线城市和一些二线城市并不缺乏购买力和购买需求，但缺乏合适的产品和合适的购房门槛。就北京而言，2015年供应的住宅用地几乎分成了两部分。一面是7万元或8万元的豪宅，另一面是自住住房、公租房等政策性住房。目前，几乎所有单价低于5万元的普通商品房都可以在市场上买到，这些商品房两年前就已经售出。在这种趋势下，明年的住宅市场会是什么样？

如果目前的土地供应模式不改变，市场两极分化将越来越明显。受普通商品房供应迅速萎缩的影响，大量普通工薪阶层被迫进入二手房市场。

据中原房地产市场研究部统计，2015年北京二手房签约数量达到197，407套，比2014年的104，772套增长了90%以上，而纯商品房签约数量仅为54，616套，比2014年增长了12.7%。

显然，为了提高北京房地产市场的活跃程度，有必要从二手房市场入手，通过降低交易税和手续费、放宽二手房贷款、限制个人所得税减免、卖一送一等措施。，这样房子就可以流动，存放在房地产市场的资金也可以流动。

毕竟，适度活跃和良性的房地产市场是经济稳定的阀门。

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