观点面对面 |王海燕：合生商管的商业逻辑与蓝图

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观点房地产网从大寒到立春，有潜在降雪的城市纷纷倒下，而那些没有潜在降雪的城市则努力创造了许多惊喜。然而，在满是雪人的朋友圈里，只有北京人的作品不见了。

北京的阳光依然灿烂。在地铁7号线和14号线的交叉口，无论从哪个出口出来，都不到一分钟的时间就能见到一个巨大的椭圆形盒子——朝阳和圣会。

该购物中心于2017年底正式开业，也是和盛商业集团城市综合体品牌和胜汇在北京的首个项目。

当你走进这个购物中心时，意愿可能是你的第一感觉。在一个商业面积为18万平方米的大盒子里，里面和外面的走廊都很宽敞。和盛商业甚至拿出5000平方米来建造一个共享的空房间，并在21区(Zone 21)建造了一个街区，这是亚洲最大的室内主题街区，在一些商业房地产商看来，这是不可想象的。

下午2: 00，不是人流高峰时间，少数商店仍在装修，但人群仍在。逛完书店和咖啡店后，我终于在一家饮料店找到了一个位置，开始了对王海燕女士的独家采访。王海燕是和盛商业集团业务部副总经理。据她介绍，朝阳和圣会的开业率约为95%。

2015年，和盛创展集团和珠江投资集团的商业部门人员组成了和盛商业管理团队，开始负责管理上述两个系统中的自持商业地产。

成立前后，凯德置地、万达、恒隆等知名商业地产开发商的经理人和交易员受邀加入这个新平台，为和盛商业管理注入不同的商业基因。

恒隆的人更擅长做投资业务。万达的过程控制是业内的共识。凯德置地注重精细化和投资回报，对数据非常敏感

王海燕的分析很大一部分可能与她的商业经历有关。在加入和盛商业之前，王海燕曾在著名的商业管理公司工作，如凯德置地商业、金融街商业管理、世茂商业管理和万达商业管理。

由于集团早期的布局，和盛商业一成立就有了金钥匙。它在北京、上海、广州、深圳和成都经营和管理70多个商业房地产项目，商业面积超过360万平方米。

据王海燕称，和盛商业集团的业务部门分为四个业务部门，分别管理五种主要格式。和盛商业集团的第一个事业部主要负责综合大楼和商场，另外三个事业部分别是办公楼、酒桶和公寓以及工业园区。其中，酒类管理处负责酒店、公寓和老年服务，而工业园区包括工业城镇、工业综合体和工业新城。

到目前为止，和盛商业已经开放了40个项目，包括8个综合大楼和购物中心。王海燕表示，在未来3-5年内，和盛商业区预计将开放30个新项目，包括12-15个城市综合体和购物中心。其中，位于北京城市副中心的通州合生会、静安合生会和上海苏河湾合生会将于2019年至2020年开放。

然而，Hopson Business的初衷是受托管理集团商业项目，如Hopson创展和珠江投资，并不限于这些项目的运营和管理。随着整个业务管理平台系统的建立和完善，和盛商业还将寻找新的物业、收购新的项目或出口轻资产。

但与此同时，对于轻资产模式，Hopson Business认为，在Hopson制度下的土地储备的支持下，在集团充裕的资本和合理的现金流的保证下，未来是否尝试轻资产模式还不能一概而论。

收入目标:5年内100亿英镑

当被问及两大集团之外的新项目扩张时，王海燕回应称，扩张不多的原因是整个商业管理平台建立才三年左右，管理领域已经够大了。

此外，与快速和大规模的发展相比，王海燕认为，目前国内商业房地产业已经开始显示出一个分水岭，更重要的是获得更高的投资回报。

事实上，经过几年的快速发展，和盛商业已经有了清晰的产品线和基于投资回报的可自我维持的商业利润体系。

按照行业标准，如果投资回报率能达到6%，就可以卖给基金，我们的投资回报率肯定不会低于6%。王海燕表示，和盛商业的平均投资回报率比平均水平高出近5个百分点。然而，这部分原因也是由于一些项目的早期收购时间，以及它们处于一、二线的核心位置，这在一定程度上降低了投资成本。

据悉，2017年和盛商业项目收入超过30亿元，未来五年的收入目标为100亿元。

王海燕表示，随着整个运营管理体系的成熟，新商业项目的开放速度自然会加快。然而，与规模相比，霍普森商学院认为，提高运营能力是目前更重要的事情。未来，商业地产将逐步分化整合，经营管理能力也将成为核心竞争力。

事实上，北京不乏短命的购物中心和怀旧的老式超市。然而，真正能跟上消费者的步伐并跟上时代的项目需要在运营中努力工作。升级是购物中心保持年轻和竞争力必须面对的阶段。

王海燕表达了在激烈的市场竞争中提前计划的紧迫感。对于购物中心的员工来说，项目优化和升级的需求以及可能面临的市场竞争和危机一直是非常紧迫的。

她表示，购物中心的升级、优化和调整是一项长期任务，该项目自开业以来一直处于不断升级、完善和优化的过程中。如果任何一个购物中心进入良性运行轨道，优化是一个永恒的话题，而不是五年或十年后的优化，所以很容易被淘汰。

不会关上任何门

当过去被实体商业视为竞争对手的电子商务进入红海时，线下超市反过来成了电子商务巨头涌向海滩的市场；当新零售开始时，人们的货场成为企业家在各种论坛上提到的一个行业术语，尽管他们对新零售的定义非常模糊；当像人工智能和虚拟现实这样的概念横扫一切，玩或不玩，它不仅仅是一方可以控制它

Hopson Business不断尝试和探索新的可能性，并在大数据和智能等创新运营手段方面取得了一些成绩。

据王海燕介绍，上海五角场和圣会开业时，推出了连接线上和线下社交平台的社交树。顾客可以通过社交树刷脸、玩游戏、点餐和交朋友。

与此同时，和盛商业将于2018年初推出和圣通应用，将会员、社交树、大数据和新技术结合起来，探索创新运营，为在线和离线交流打造智能场景。和圣通将覆盖和盛商业开设的所有购物中心，并通过两大集团推出的所有者应用。和圣通应用有两个维度。第一个维度帮助顾客实现购物中心消费的常规功能，如网上订购、排队、支付账单、停车费、导航等。，同时为客户创建在线消费场景；维度2以租户为导向，和圣通可以为租户提供基本的运营数据和相关分析报告，实现精细化运营。

当技术的应用提高了购物中心的运营效率和消费者的舒适和方便时，最直接的贡献将是人流和营业额的增加。随着项目运作进入稳定发展的成熟阶段，资金问题可能是管理者们更多思考的问题。

在过去的一年里，深圳益田假日广场的一个53亿的abs产品激起了市场的想象。印度电力、云南城头和乐泰商业等企业也将商业或酒店资产证券化，让市场一窥这些控股资产的潜在价值。

关于是否考虑证券化融资或退出，和盛商业银行表示，证券化的前提是实现项目运营的成熟、租金收入的持续增加、财产的持续增值和投资回报的持续增加。至于何时考虑退出或证券化，和盛商业银行将考虑整个问题并分析具体问题。

王海燕表示:对于和盛商业银行来说，一切皆有可能，无论是上市还是证券化融资，我们从未关闭任何大门。

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