旭辉城市更新拼图 太原之后再获贵阳53万平棚改的扩储逻辑

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在观点地产网提出3000亿元的目标后，徐汇对土地的渴求日益增加。除了通常通过合作和收购增加土地储备的方式外，这家房地产企业还表现出了参与旧城改造扩建和储备路径的热情。

3月3日，徐汇集团与贵阳市白云区人民政府签署合作协议。根据协议，徐汇将获得白云区三边市青龙路棚户区改造项目，土地面积约53万平方米，物业类型包括高层、别墅和商业。

因此，徐汇首次进入贵州房地产市场。

视点房地产新媒体了解到，早在今年1月11日，徐汇集团的全资子公司重庆汇培企业管理有限公司就在贵阳注册成立了贵州汇培企业管理有限公司，并在贵阳招募人员准备进入贵阳市场。

1月初，徐汇还以15.2亿元人民币收购了青岛银盛泰房地产50%的股权，一次性获得土地储备约167万平方米。

根据贵阳市白云区大棚改造项目的综合容积率3.75，徐汇今年仅通过收购和参与城市更新就增加了至少360万平方米的土壤储量。

进入1000亿俱乐部后，徐汇的扩张速度并没有下降。因为徐汇的土地储备是其实现未来3000亿元目标的有力支撑。

根据半年度报告，截至2017年6月30日，徐汇总建筑面积为2210万平方米，其中应占1240万平方米。

具体来说，徐汇的项目主要分布在长江三角洲、环渤海地区、中西部和华南地区的29个城市，离管理层预期的70个城市还有很大差距。

回顾徐汇的扩张之路，不难发现，这家闽籍房地产企业始终保持着对市场的谨慎态度，这主要表现在城市布局和仓储方式上。

自2007年以来，长江三角洲和环渤海地区一直是重点分布地区。直到2015年，徐汇才通过收购广州荔湾区保利百花香料厂的少数股权正式进入华南市场。截至2017年上半年，进入的29个城市中有19个仍位于长江三角洲和环渤海地区。

为了实现进一步的增长，徐汇未来必然需要增加布局区域的密度。这也意味着，除了根深蒂固的长江三角洲和环渤海地区，相对空白的中西部地区也是徐汇需要填补的区域；除了一线和二线城市，徐汇还将进入三线甚至四线城市。

在追求规模的过程中，合作和并购项目一度占据了徐汇总土地储备的近一半，现在又增加了城市更新的模式。

据视点房地产新媒体报道，2017年8月10日，徐汇与太原市尖草坪区政府签署了三交区综合整治战略合作框架协议，正式进入太原市。这是徐汇在老项目中的第一笔交易。该项目占地约4000亩，总建筑面积1000万平方米，为历史最高。

三交区位于太原市六大城区之一的尖草坪区，周围是工业园区、大学和科研机构。根据战略合作计划，徐汇将在该地区投资500亿元，涉及一级土地整理、新城总体规划布局、二级土地开发建设等多种商业模式。

事实上，随着城市土地供给的萎缩和地价的上涨，城市更新已经成为促进城市发展和解决土地供给瓶颈的重要渠道。除徐汇外，还有R&F、万科、凯撒等。都通过旧的改革获得了大量的土地储备。

就徐汇而言，虽然先后赢得了太原、贵阳等地的旧房改造项目，但与华润、万科、金地、凯撒、R&F等有十多年旧房改造经验的房地产企业相比，徐汇仍是一个经验不足的旧房改造新招..

另一方面，旧的改革并不适合所有的住房企业，因为它涉及广泛的问题，难以改革，并有一个相对较长的时间来存放资金。以前，由于资金链问题，不少住宅企业面临中途退出的局面。即使是以旧制改革著称的瑞安房地产，由于旧制改革项目的资金存量较大，也不得不选择轻资产出售模式。

据业内人士称，在旧的改革中有两种合作方式:政府主导和市场主导。由政府团队主导实施是当前的主流模式。在具体工作方面，除了上述开发安置项目和旧住宅区改造外，现在更加多样化。

因此，城市更新也是对住宅企业综合经营实力的考验，涉及金融、科技、创新、人文、环境和经济等多个领域。

以徐汇参与的太原市三桂区4000亩旧址为例，整个项目位于太原市政府建设的北方新城，以生态、健康和智慧为核心要素，重点关注新型城市化人口、高端工业人口和创新创业人口。

因此，徐汇需要采用生产与城市一体化的发展模式，这种模式比简单的住宅和商业项目更为复杂，未来将面临运营能力和资金投入方面的挑战。