美林美银：若改变预售制度 碧桂园等周转型房企将受最大影响

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9月24日，美银美林(Bank of America Merrill Lynch)发表报告称，有报道称，广东省和部分省份正在研究改变房地产预售制度(包括禁止预售)，如果实施，将对国内地产股产生巨大负面影响。

报告指出，目前，在经济增长面临放缓的情况下，我不认为内地会在全国范围内禁止预售房产，但当局可能会选择在一些城市实施预售降温措施。如果这一措施得以实施，预计对碧桂园、万科、高杠杆开发商等正在经历资产周转型的地产股的潜在影响将最大。

根据房地产新媒体的观点，客户的预售定金规模也代表着开发商的融资规模。美银美林的预售存款规模预计万科将达到5140亿元，碧桂园的预售存款规模预计将达到4690亿元；据银行预测，万科和碧桂园的预售存款与净负债的比率高达5-6倍(分别为66.8%和55.9%)，预售存款模式的潜在变化对两家公司净负债的影响最大。

美银美林表示，如果内地对一些城市采取预售降温措施，将对开发商产生负面影响。预计拥有合并资产负债表的国有开发商的表现将优于同行，但小型开发商的周收益率将面临压力。

此外，该行表示，在其研究涵盖的内地房源中，广东省土地储备比例最大的开发商是合景泰富，其次是雅居乐和碧桂园，两家公司的广东省土地储备分别占35%和30%。