中海新年土地收割战 规模掉队中颜建国200亿抢地焦虑与担忧

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观点房地产网春节刚过，万物复苏之际，开放的土地市场也如火如荼，一批房地产企业开始四处寻找土地，积极为新一年的规模发展聚敛粮食。

中海是这一征地浪潮的积极成员。据新房地产媒体的不完全统计，今年开业后的两个月，中海地产已经缩水200多亿元，新增土地面积91.68万平方米。

前线仍在扩大。除了在北京、上海、广州和昆明等一线和二线城市高价抢地外，中国海运还将把业务拓展到南宁和柳州等三线和四线城市。

在多方存储的背后，有一个中央企业对规模逐渐落后的焦虑和担忧:过去一年，领先的房地产企业销售高度提高到5000多亿元，而中海的销售额仍保持在2000亿元左右，同比仅增长10.17%。与其他房地产企业的业绩增长相比，有一种原地踏步的感觉。

虽然中海管理层多次解释了规模滞后与稳健增长和追求效益的关系，但不可否认的是，规模已经成为这个一直享有利润之王美誉的房地产企业进一步发展的制约因素。

正如严建国所说，净利润是规模乘以利润率。当规模增长疲软时，利润增长将进一步受压；与此同时，随着碧桂园、恒大地产等领先房地产企业逐渐走向规模与效率并重的道路，中海地产最赚钱的房地产企业能否保住桂冠，正受到市场的冲击。

严建国的焦虑量表

在房地产行业，碧桂园显然是一个不可或缺的讨论规模的例子。近日，就职于阳光城的中海老将军、碧桂园前首席财务官吴建斌写了一本书，以他所见所闻所感为基本素材，详细介绍了碧桂园的规模成长。

在这本书《我在碧桂园的1000天》中，现居上海、现已退休的中国海外地产创始人孙文杰亲自作序，对昔日的爱情表示支持，并为销售领军人物碧桂园唱赞歌。同时，他还谈到了在经营过程中与杨国强一致的一些发展思路，如重视规模。

中海集团前总裁写道，首先，一个优秀的房地产企业必须有规模，有规模就有市场地位，这也为品牌和效率奠定了坚实的基础；其次，在中国极其激烈的市场竞争中，企业必须有发展的速度，速度第一，完善第二；效果第一，方法第二。

这一发展理念在2017年应用于碧桂园时恰到好处。如果把它应用于孙文杰自己建造的中海，可能会显得有些尴尬。

作为前领先的房地产企业之一，近年来，两次房地产整合以及随之而来的人员冲击，使中海逐渐失去了对规模的追求。当房地产行业取得长足进步时，它会保持稳定到近乎保守的方法，保持较低的年增长率。结果，关于中国海运落后和行业停滞的讨论不断爆发。

这也给了同行超越的机会。2015年，中海的销售额为1806.32亿港元(约1530亿元人民币)，而当时碧桂园的销售额仅为1402亿元人民币。截至2016年，碧桂园与恒大、万科一起以黑马姿态进入3000亿阵营时，中海今年的销售额为2106亿港元(约人民币)，同比仅增长16.6%。

如果2016年中海与碧桂园、恒大与万科的销售差距仍在合理范围内，那么2017年中海与其他房地产企业的差距将十分明显。

销售额同比增长10%，达到2320.69亿港元，与毕万衡的5000亿港元相比，不仅翻了一番。在其他房地产企业，业绩增长在50%至100%之间，而中国海运似乎也不合适。

这一差距将在2018年继续存在。根据意见指数发布的最新数据，2018年1月和2月，中国海运的累计销售额为358亿元，而前两个月，毕万衡三巨头的销售额超过了1000亿元。

长期以来，面对对中海落后规模的种种质疑，稳步增长、追求效率一直是其经营理念的一贯表述，但从根本上讲，土地储备和可用价值的缺乏可能是支撑不了规模大幅增长的根源。

在2017年中期业绩会议上，严建国坦诚面对外界，供应价值不足，导致销售增长持平，这是中海目前存在的问题。

因此，外界可以清楚地观察到，无论是土地市场的投资额，还是项目的新开工和竣工面积，都显示出空.之前的实力和速度2018年，中国海运也在积极的形势下上演了一系列的土地掠夺战。

200亿土地收获战

中海最新的土地收获故事发生在中国西南重要的工业城镇广西柳州。

2月27日，柳州迎来了新一年的第一次土地拍卖，并公开出售了位于雨荷东部新区景兰路38号(丽达化工厂原址)的地块P(2018)1号。该地块为城市住宅、批发和零售用地，占地面积142.05亩，最高容积率为2.2。

据了解，该厂址原是景兰工业园区最大的工厂——利达化工厂。在政府的协调下，拆迁工作于2017年底正式开始，目前基本处于清洁状态。

该地块起拍价为6.48亿元，吸引了龙光、合景泰富、恒大、碧桂园、金科、联发、中海、绿地等17家房地产企业。经过近三个小时的激烈厮杀，中海突破重围，以18.28亿元的总价格和182%的溢价拿下柳州作为垫脚石。底价约为8774.4元/平方米。

从土地拍卖现场的情况来看，这些坚决而频繁的标语牌无疑显示了中海的必胜决心，这与地块的良好位置和柳州房价的上涨是分不开的，也是中海在大规模落后条件下被围攻的一个缩影。

在2017年投入近1000亿元抢滩之后，中国海运在2018年的土地市场表现出更加积极的趋势。据新房地产媒体的不完全统计，在今年开业后的两个月里，中海已经投入了200多亿元，增加了916800平方米的土地面积。

就在以高价赢得柳州地块的前一天，中海刚刚以24.87亿元的总价赢得了济南市孙村区奥特莱斯西侧的4块住宅用地，赢得了19.97万平方米的土地；2月2日，以32.75亿元的总价击败保利、金地等房地产企业，夺得北京市大兴区庞各庄镇的宅基地。

在项目布局方面，除了一如既往地在北京、上海、广州、昆明等一、二线城市抢占土地外，在新的一年里，中海集团还将把业务拓展到南宁、柳州等三、四线城市。

据业内人士透露，一般来说，三线、四线项目一般都归中海鸿阳所有，中海直接拿地的情况并不常见，因为这会影响毛利率。三线和四线城市的投资会进一步增加吗？观点房地产新媒体已致电中海相关人士，但截至发稿时，尚未收到回复。

然而，值得注意的是，随着土地成本的上升，中国海运势必要为其仓储支付更多费用。在中海集团的土地收购过程中，溢价收购屡见不鲜。例如，柳州地块的地价为182%，北京大兴地块1月份的地价为42.39%，广州地块为50.15%，昆明地块为86%