中粮重组地产往事：从亚龙湾地主到大悦城“回A”的二十六年

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3月30日晚，视点房地产网停牌8个月后，中粮地产重组计划姗姗来迟。根据公告，中粮地产计划发行股份，收购欢乐城地产的控股权，暂定对价为人民币147.56亿元。收购完成后，欢乐城地产将成为中粮地产的子公司。

中粮集团称这是深化国有资本投资公司改革试点的一项举措，目前还很难判断能否立即看到。然而，对于过去发展缓慢的中粮地产来说，重组意味着做大做强。根据计划，中粮地产收购欢乐城地产后的总估值约为272.5亿元，相当于停牌前市值的1.88倍。

在市场参与者看来，中粮集团旗下不同房地产平台长期整合的背后，也凸显了其房地产业务发展的曲折历程和横向竞争带来的不可抗拒的整合。

当时，中粮集团是海南最早参与房地产布局的企业之一，在亚龙湾获得了18.6平方公里土地的美誉。2005年后，中粮集团在宁时代迅速启动了从多元化到专业化的转型战略，包括推动中粮地产登陆a股、包装商业地产在港上市。

然而，中粮集团此后未能合并两大房地产平台，而是受到平台间横向竞争等问题的阻碍。在自身发展放缓的情况下，保利地产、招商局蛇口、中海等15家以房地产为主营业务的SASAC央企已发展成为行业前沿。

在这26年中，中粮集团的房地产业务未能保持行业领先地位。

亚龙湾房东

20世纪90年代的海南在中国房地产发展史上扮演了非常重要的角色。在房地产热潮中，海南成了市场导向体制的试验场，包括鲁能、中国宝安、中粮集团等企业在内，在该岛东海岸储备了相当数量的土地。

中粮集团是首批进入海南市场的国有资本之一。

据视点房地产新媒体了解，1992年前后，亚龙湾国际旅游度假区，位于三亚市东南28公里处，规划面积18.6万平方公里，经国务院批准，成为中国首批12个国家旅游区之一。中粮集团率先在三亚投资大量围场，成功获得风水宝地亚龙湾一级开发权。

1995年，中粮集团投资开发了亚龙湾，随后开始实施酒店提升度假品质的战略，投资数十亿元。1996年，中粮集团投资兴建的格洛丽亚大酒店竣工，这也是中国第一家五星级度假酒店。

截至2010年，中粮集团已投资10多亿元完成亚龙湾一期工程的开发建设，建设用地5247亩，出让4508.48亩。建成并引进了天宇、万豪、红树林等17家国际顶级酒店，建成了海滨浴场、高尔夫球场、豪华别墅、海洋活动中心、中央广场等旅游项目。

2011年11月30日，中粮集团在亚龙湾投资的圣里吉斯度假酒店和米高梅度假酒店宣布开业。集团董事长宁高宁当时透露，中粮集团将继续做好亚龙湾二期工程。

根据规划，亚龙湾二期占地面积超过10平方公里，相当于敏捷海南清水湾项目的总用地面积。

在传统房地产销售中，中粮集团批准的亚龙湾大型综合住宅区公主县项目给集团带来了显著的效益。

以二期工程为例，2008年10月预售价格为23000元/平方米，2010年上升到29000元/平方米。到2015年，亚龙湾粤西公寓的别墅价格达到6.2万元/平方米。

中粮地产和欢乐城是曲折的

中粮集团于1993年成立中粮房地产公司。其主要业务涉及房地产开发、建筑材料、股权参与和投资。从时间上看，中粮地产是在集团介入亚龙湾18.6平方公里土地后刚刚成立的，所以市场倾向于认为亚龙湾项目会注入这个平台。然而，中粮集团从未采取任何注资行动。

从企业发展的角度来看，中粮集团自1988年至2005年一直处于转型、多元化和业务规模扩张时期，其通过亚龙湾项目涉足房地产也是这一时期的重要产物。这一战略在2005年发生了变化，华润集团新任董事长宁开始了为期十年的业务调整。

宁高宁对中粮集团的房地产业务进行了分步骤、分层次的调整。

据视点房地产新媒体报道，2005年10月18日，宁明确定位中粮地产为全市中高档住宅的主要提供商。半个月后，中粮集团以8亿元人民币收购申宝恒a股成为第一大股东，并更名为中粮地产。

2006年，宁进一步明确中粮集团的房地产业务，并决定将其分为两个业务板块:投资性房地产和住宅开发。

2007年，中粮集团宣布成立商业地产平台中粮地产，并透露了包装其商业地产并适时在香港上市的想法。也是在那一年，中粮地产的杰作北京西单欢乐城开业了。

与深圳万象市一样，西单欢乐城也成为了由宁牵头的另一个具有代表性的商业项目。西单欢乐城仍是欢乐城房地产中租金收入和租金水平最高的项目，因为该项目处于北京商圈的核心，并且引入了品牌时尚。

自此，宁逐渐将发展重心转移到欢乐城。2008年，公司提出在五年内发展20个欢乐城，资产700亿元，占中粮集团总资产的30%。到2013年，香港股票平台华侨财富公司宣布更名为中粮地产。

2013年9月23日，香港上市公司侨福企业宣布将收购中粮集团持有的商业地产组合目标公司的股权；2014年1月，侨富企业正式更名为中粮地产，同年11月更名为欢乐城地产。

与起步晚、发展快的商业平台相比，中粮地产虽然在2010年3月成为SASAC储备的以房地产为主营业务的16家央企之一，但起步较晚，发展缓慢。

观点地产新媒体查询，中粮地产2017年的收入为140.42亿元，比2007年增长16倍；上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为8.43亿元，仅比2017年增长2.8倍，说明业绩增长缓慢。去年，欢乐城的收入为116.58亿元，核心净利润为8.39亿元，超过中粮地产的利润水平。

房地产销售方面，2017年公司签约金额为261.59亿元，远低于保利地产、华润置地、中海、招商局蛇口等央企。其中，经过两年的重组，蛇口招商局已正式进入1000亿元销售阵营。

为什么要重组？

现在重新审视宁对中粮集团原有房地产业务的调整。中粮地产和欢乐城地产在不同的地方上市。同时，要求两家公司有明确的分工，不互相干涉，这体现了他明确股权和业务的决心和勇气。

然而，从实际效果来看，中粮集团的整体不符合做法也反映在市场上，这也恰恰体现在宁注重削减的股权和业务层面。

据视点房地产新媒体报道，在中粮层面，房地产部门被称为中粮地产，负责中粮地产和欢乐城地产。人事管理上有交叉，中粮地产董事长周政同时也是中粮地产董事长和欢乐城地产董事长。

在业务层面，中粮集团的横向竞争也受到市场的关注。欢乐城地产专注于控股物业的开发、运营和管理，但其收入的相当一部分来自物业开发和销售。2017年，公司房地产和土地开发业务收入71亿元，占总收入的61%，预计2018年房地产销售额将达到80-90亿元。

中粮集团过去并非没有意识到上述问题。早在2011年，宁就明确提出将中粮地产和中粮地产(即欢乐城地产)合并，实现集团整体a+h模式上市的目标。然而，由于各种因素，合并被推迟了。

自2015年以来，国有企业的改革已经开始，包括招商局蛇口、中海、五矿和信达，它们相继进行了资产重组。中粮集团紧随其后，终于在2017年7月开始计划停牌和重组交易。

根据今年3月30日披露的交易计划，中粮地产计划发行21.42亿股，总对价为147.56亿元，每股6.89元，收购欢乐城地产91.34亿股，占欢乐城已发行普通股总数的64.18%。收购完成后，欢乐城地产将成为中粮地产的子公司。

这是一次几乎令人难以接受的重组收购。根据2017年末的资产规模，中粮地产总资产为757.51亿元，欢乐城地产为863.71亿元。

这一整合反映了中粮集团的整合意愿，也是对市场的一个多层面信号。对投资者来说，整合有助于形成更高的估值溢价。以中粮地产为例，根据计划披露的价格，其估值达到272.5亿元，相当于停牌前市值的1.88倍。

对于上市公司来说，通过中粮地产和欢乐城地产的品牌整合，中粮可以更有效地配置住宅和商业资源，从而提高融资和资本运营效率。同时，业务量的增加也意味着信贷相应增强，有利于降低融资成本。

然而，上述潜在的重组利益需要在长期内得到体现。短期内，中粮集团的房地产业务仍面临行业发展规模的挑战。

视点地产新媒体了解到，中粮地产2018年新开工面积为389.28万平方米，同比增长179%，超过去年新增土地储备面积349.58万平方米。就土地总储量而言，中粮地产很少披露数据，仅表示基本满足未来3-5年的发展。