高盛炒楼记 超10亿英镑售伦敦总部的投行地产算术题

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视点舰队街是伦敦的一条著名街道，因靠近舰队河而得名。神秘的圣殿骑士曾经在这里建造了一座宏伟的神庙，仿照耶路撒冷的圣墓纪念馆。

自16世纪以来，它已经发展成为一个英国出版和印刷中心，直到2005年，路透社作为最后一个留守媒体退出。《每日电讯报》的前办公室现在是美国投资银行高盛集团的伦敦总部。

高盛也计划搬出目前的办公室。几年前，这家投资银行开始建造一个价值3.5亿英镑的新欧洲总部，并计划在2019年搬进来。

然而，最近有报道称，高盛将出售这栋建筑，并在出售后将其租回。

模棱两可的高盛集团

2月27日，据彭博等多家外国媒体报道，高盛集团正考虑出售其新总部大楼，该大楼可能耗资超过10亿英镑(约88亿元人民币)，并在出售后将其租回。

一位知情人士表示，高盛集团尚未做出出售该房产的最终决定，但已聘请世邦魏理仕(CB Richard Ellis)作为经纪人。据报道，两家公司的发言人拒绝置评。

数据显示，总部项目早在2013年就开始规划，著名的kpf建筑事务所为高盛起草了一份计划，并开始向伦敦金融城集团申请规划许可。

根据最初的计划，该项目位于舰队街旁边的法林顿街，一座在20世纪60年代被称为舰队大楼的旧电话大楼和附近的普拉姆特里法院大楼必须拆除。

拆除后，一座办公大楼将从地面升起，占地近114，000平方米，配有特别设计的绿色屋顶。从远处看，你可以看到这座九层建筑的巨大反射玻璃幕墙。

报告还披露了相关文件，显示新总部内部办公空间约为84万平方英尺(7.8万平方米)，足以容纳约6600名员工同时工作。目前，高盛在英国伦敦雇佣了大约6000名员工。

事实上，高盛集团现任首席执行官兰黛·布兰克费恩去年10月曾力推伦敦。据说，在伦敦，高盛仍将投资我们在这里的新的欧洲总部，期待/希望填补它，但太多的情况超出了我们的控制。

在这条推文的结尾，布兰克费恩特意用一张图片标出了英国退出欧盟的话。图中，一座巨大的红色吊塔矗立在未完工的总部大楼的屋顶上。

高盛欧洲(Goldman Sachs Europe)首席执行官理查德·诺德德(Richard Gnodde)在2017年接受采访时表示:无论英国退出欧盟谈判的结果如何，伦敦对我们来说仍然是一个非常重要的地区中心和全球中心。

然而，高盛似乎已经做了两个准备。发布一个月后，布兰克费恩宣布，在英国于2019年3月正式脱离欧盟后，法兰克福和巴黎将成为高盛处理欧洲事务的中心。当时，媒体透露，高盛在法兰克福租了一间八层的办公室，可以容纳1000名员工。

此外，布兰克费恩没有忘记说法兰克福的天气很好，并称赞法国食物很美味。我可以想象许多美国人更喜欢住在巴黎。

在英国也有大量海外买家，尤其是mainland China和香港的富人。除了英镑贬值之外，伦敦西区写字楼的租金仍然高于香港。

在过去的一年里，劳埃德银行、毕马威和其他公司在出售后租回了它们在伦敦的总部，并将其出售给福建的房地产开发商恒力集团和香港岛的陶建化工。

与此同时，世邦魏理仕今年早些时候发布了一份报告，称英国退出欧盟对金融和保险公司对伦敦金融城的兴趣影响甚微。据预测，今年内，空共享办公用房需求的持续增长将推动金融城写字楼的租赁市场，预计租赁面积将超过500万平方英尺。

根据其他数据，价格上涨已将伦敦金融城顶级写字楼的收益率推至4%的创纪录低点。对高盛来说，现在似乎是出售办公地产获利的好时机。

售后租赁是一笔好交易

作为对出售总部大楼的回应，据报道，房地产投资信托研究公司green street advisors llc的分析师hemant kotak在一封电子邮件中评论道:对高盛来说，这是一个聪明的金融项目。长期租赁协议和高盛品牌将在全世界引起强烈兴趣。

据了解，目前伦敦金融城的租金为每平方英尺70英镑，收益率约为4%。据分析计算，高盛新总部的售价将达到13.76亿英镑左右。

常驻伦敦从事英国房地产投资的傅在接受视点房地产新媒体采访时表示，伦敦金融城的具体回报率应该在4.2%至4.3%之间。

他分析道:或许主要目的是高盛需要提取一些现金。由于英国退出欧盟未来的影响，高盛目前正经历裁员和资金不足，因此资金整合迫在眉睫。

目前，英国一些大银行和会计机构对未来的经营预期不足，都想保守经营，持观望态度。在这种情况下，售后租赁是一项常规操作，对买卖双方来说都是一项具有成本效益的交易。

数据显示，售后租回交易是租赁业务的一种特殊形式，即卖方出售自制或购买的资产，然后向买方租回。在售后租回模式下，卖方是承租人，买方是出租人。

通过售后租回交易，资产的原所有者在保留资产的占有、使用权和控制权的前提下，将固定资产转换为货币资本，并在出售时获得全部现金，租金分期支付。

在上述两个案例中，毕马威在出售后租赁了25年。劳埃德银行还与恒利集团签署了20年长期租赁协议，这将锁定未来20年的稳定租金收入。

彭博(Bloomberg)行业研究分析师苏蒙登(Sue munden)表示:售后租赁意味着高盛现在可以提取资金，以防止英国退出欧盟的不确定性或利率上升。高盛可以将其资本投入其核心业务，同时确保使用享有盛誉的伦敦总部。

与此同时，另一个声音指出，世界各地的一些大银行、保险公司、金融公司和证券公司的总部几乎没有可自我维持的物业，大多数选择租用办公楼，这与中国目前的情况不同。

这种情况确实很普遍。付说，自持财产没有什么意义，企业在有足够的资金时可以选择自持。然而，这种高品质的写字楼物业长期以来一直受到海外买家的青睐，而且投标价格普遍偏高，所以出售是一个更好的选择。