房屋租赁新政：允许商业用房等改建租赁住房　优房客

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在去库存化和新型城市化的背景下，政策刺激了住房租赁市场。

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定培育和发展住房租赁市场，推进新型城镇化，满足群众住房需求的措施。

会议指出，实施租购和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要组成部分，有利于加快改善居民特别是新市民的住房条件，推进新型城镇化进程。

为发展住房租赁市场，国务院常务会议推出了住房供应、公共租赁住房货币化补贴、税收优惠和市场监管等四项支持住房租赁市场的措施。

开辟存量房和租赁市场的渠道

发展住房租赁市场的先决条件之一是住房融资。

国务院常务会议提出，要发展房屋租赁企业，支持利用已建或新建房屋开展租赁业务。鼓励个人依法租房。允许商业建筑按规定转换为出租房屋。

今年1月，陕西省政府发布了《关于进一步做好城乡棚户区和危房改造及配套基础设施建设的通知》，明确提出要打通保障性安居工程与现有商品房之间的通道，支持地方政府通过购买和长期租赁的方式，将适合或已经改造的现有商品房转为公租房。同时，通过建设适量的公共租赁住房和充分利用社会住房存量，覆盖率将保持在23%。

“适度建设”和“充分利用”两种不同的说法，也显示了中国经济适用房市场的变化。“不再集中力量大规模建设公共租赁住房，而是通过适当手段解决租赁市场的住房问题。”

同样，2015年10月，安徽省住房和城乡建设厅发布了《关于推进公共租赁住房货币化的指导意见》。《指导意见》明确指出，公共租赁住房的筹集应由新建转向长期租赁和市场收购。从2016年起，为减少新开工的公共租赁住房建设，真正需要增加公共租赁住房供应的地区，应结合本地实际，主要通过长期租赁和市场购买来筹集。

为了加快公共租赁住房的分配，陕西省还提出了预分配等措施，以确保分配安置计划在项目竣工前六个月完成，分配入住计划在竣工验收后三个月内完成。到2016年底，力争使2013年底前开始的公租房入住率达到90%以上，以此类推。

截至2015年11月底，陕西省商品房销售面积为599.24万平方米。根据目前的增长率，陕西省待售住房的去库存期约为21个月。安徽省将力争用三年时间化解2500万平方米左右的商品房存量，在消化新增商品房的前提下，将房地产存量调整到合理范围。

推进公共租赁住房货币化

在住房租赁市场中，公共租赁住房是一个特殊的部分，属于住房保障范畴。

国务院常务会议明确提出，要推进公共租赁住房货币化，政府要对保障对象进行补贴，通过市场租赁住房。保障对象包括进城务工人员、新就业大学生、青年医生、教师等在城镇稳定就业的专业技术人员，符合条件的应纳入公共租赁住房保障范围。

中国的住房保障有两种方式:实物保障和货币补贴。以前，实体安全是主要方式。随着住房供求关系的缓和和住房租赁市场的发展，开始向货币补贴转变。

数据显示，截至2010年底，近2200万城市低收入家庭和部分中低收入家庭以实物形式解决了住房困难。实物住房保障受益人数占城镇家庭总数的9.4%，近400万城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租金补贴。

在“十二五”期间，中国又进行了一轮空.规模的保障性住房建设根据该计划，到“十二五”末，中国保障性住房覆盖率将达到20%左右。

此前，有专家告诉记者，货币补贴是国外住房保障的主流，特别是在欧美发达国家，那里的政府不会参与供给，也就是说，它不会补砖。

安徽省住房和城乡建设厅发布的《关于推进公共租赁住房货币化的指导意见》也明确提出要鼓励住房租赁补贴，通过发放住房租赁补贴，支持符合条件的公共租赁住房保障对象在市场上租赁住房。

但是，政府投资的公共租赁住房应加快租金与补贴分离、补贴与管理分离、市场化运行机制的建立。安徽省表示，3~5年内要努力形成符合安徽实际的公共租赁住房货币化保障机制。

陕西省也提出增加对公共租赁住房的补贴，支持保障对象通过租赁市场解决住房问题。在棚户区改造方面，我们还大力推进货币化安置，制定并公布了实施棚户区改造货币化安置的地方政策措施，收集了房地产开发企业提供的商品房存量，建立了棚户区改造安置用房库，确保棚户区改造货币化安置率不低于50%。

此外，国务院常务会议还提出要完善税收优惠，鼓励金融机构加大支持力度，增加出租住房用地供应；加强监管，实行统一的租赁合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。

从鼓励住房租赁市场发展的政策方面，特别是金融政策方面，未来房地产信托投资基金(reits)的推广速度将会加快。换句话说，将出台一些配套的金融政策来支持租赁住房的发展。

安徽提出要通过政府和社会资本合作(ppp)积极推进公租房试点，并探索reits等方式深化公租房投资和运营机制改革。

金融支持住房租赁市场的发展，特别是在市场成熟度较高的城市，如北京、深圳，以资产管理为特征的商业市场将会更大。

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