政府不再垄断居住用地 房地产的全新时代来临

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关于房地产市场的大新闻！

1月15日，国土资源部部长蒋大明表示:我们将深化农村集体建设用地建设出租房试点，推进建立多主体供给、多渠道保障租购的住房制度，实现人人有房住。政府将不再是住宅用地的唯一提供者。

2018年，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有制，保障农民的宅基地资格权和农民的住房产权，适度放开宅基地和农民的住房使用权。

城市人不能在农村买房子，严格按计划控制土地使用的原则不能被打破。严禁利用农村宅基地建造别墅和私人大厅。

一时间，“政府不再垄断住宅用地”成了热门话题。

作为普通人，他们最关心的可能是这个消息将给房地产市场带来什么新变化。中央电视台财经评论邀请专家对此进行解读。

最重要的是，这是一种制度变革。你会发现，在过去，房地产土地的供应商是政府，它是规则的制定者，运动员和裁判都是基于此。现在政府不是唯一的土地供应商，然后市场进入了一个公平的市场，政府只是作为一个裁判而存在。所以我们刚才说，比如说，这块依法取得使用权的非住宅用地应该改变。政府可以决定它是否可以变成非住宅用地，但政府不再说它会被收购，它会改变自己，然后提供土地。这是一个很大的进步，将裁判和运动员的身份区分开来。

后来，这块土地有多大取决于市场。企业愿意说我想把它变成住宅用地开发吗？也许还有其他的考虑。第二个也取决于政府的监管。他可以说这片土地。例如，你提到它可能是其他用途的绿地或其他东西，但他不允许这块土地成为住宅用地。然后企业使用这块土地，但它不能变成住宅用地，他不能使用房地产开发。在这种情况下，这个系统，

徐先生，我们都知道，我国政府的财政对土地的依赖还是比较强的。如果没有垄断，也不是住宅用地的唯一提供者，这个市场就会有竞争。如果曹先生说，价格可能会降下来。土地融资怎么样？

土地融资是一个历史性的产物。我认为我们必须改革财税体制，建立现代财税体制，建立现代国家治理机制。过去，每个人都因过度依赖金融而受到广泛批评。当然，他们也做了很多好事。一些基础设施促进了金融化和工业化。但是现在，我们必须转型，而且直接影响可能会影响政府的收入。因此，在未来，我们需要实施这一地方税体系的建设，我们需要加快改革。例如，与之相匹配的财产税征收问题，已经开始打破这个问题。未来还有其他消费税，有必要弄清楚政府的主要税种是什么，因此其整个税源结构发生了深刻的变化。

最重要的是它未来智力的变化。刚才曹先生说，政府不是作为市场主体的直接参与者。他是宏观调控者和裁判，所以你应该是个好裁判。因此，我认为这更有利于理顺政府与市场的关系，使市场在资源配置中发挥决定性作用。与此同时，政府会心安理得地纠正自己的立场。

房地产的新时代即将到来

新年以来，房地产市场调控政策调整、房屋租赁自由化、土地使用年限变化等一系列重大新闻，迅速将长期停滞的房地产市场推到了舆论的中心。然而，政府不再垄断土地供应的消息使这些政策黯然失色。

在过去的几十年里，我国居住用地来源单一，开发商获取居住用地最重要的渠道是国有土地的招标、拍卖和出让。苏宁金融研究所的一位特别研究员表示，长期以来，中国唯一的土地供应商是政府。面对唯一的土地供应商，一方面，市场对土地的需求供不应求，尤其是在大中城市，土地拍卖价格越来越高。另一方面，转让农村土地和形成规模经济是困难的。农村土地利用效率低下现象明显，农民权益得不到保障。

值得注意的是，这种垄断导致土地供应的稀缺，进而导致住房供应的短缺和房价的上涨。数据显示，2016年，北京和上海的土地供应比例仅为20%左右，这也成为2017年房价高企的一个重要原因。

财经评论员马光远认为，土地新政的实施意味着中国的土地供应将发生实质性变化，政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结，这将不可避免地对中国房地产市场格局和未来房价走势产生实质性影响。

短期内房地产市场不会有重大变化

政府开放土地供应，是否意味地产市场在短期内会有翻天覆地的变化？

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，从土地市场的土地来源来看，主要包括国有土地和集体土地，从住宅市场的土地利用来看，集体建设用地将逐步放开。“但是，必须指出，目前只有租赁市场有机会放开住宅用地，其他领域不可能一下子放开。此外，适度放宽此类集体建设用地的真正政策主要是在一些大城市的城中村和城中村。”严跃进强调道。

在这种情况下，目前最受关注的租赁市场很可能成为第一个获得土地红利的市场，城市附近的一些城市村庄和城市郊区的农村地区很可能成为土地红利的第一受益者。然而，其他房地产产品是否会继续跟进，取决于试点的效果，这是根据实际情况来决定的。

进一步巩固“留而不投机”的观念

全国国土资源工作会议还提到，中国将研究制定非房地产企业在所有权不变、符合规划要求的情况下取得住宅用地使用权的办法。

严跃进表示，国有企业使用的许多工业用地需要积极改造，过去很少提到住宅用地。但也不排除一些大城市会在有限的土地增值市场下积极盘活现有土地，这实际上有助于提高土地使用制度的灵活性，为“商品房、经济适用房、共有产权房、租赁房”四条产品线提供更安全的土地使用内容。

要缓解城市土地供给的困境，农村土地是一股至关重要的力量。蒋大明还明确表示，2018年，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障农民宅基地资格权和农民的房屋产权，适度放开宅基地和农民的房屋使用权。

新政的出台将真正启动农村宅基地的流转。“从‘三权分立’的角度来看，宅基地的土地所有权保持不变。在这一核心基础上，随着城市化的发展，农村土地可以释放宅基地使用权，从而形成更多的房地产供给。”在姜涵看来，保障房地产供给，在房地产市场上推广“住而不炒”的理念，保证房地产供给，意义更加多元化。同时，对提高农民财产性收入水平具有重要的象征意义。