抢饮“头啖汤” 保利发行首单央企租赁住房REITs与资产变现计划

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观点房地产网10月13日，第一个长期租赁公寓资产的国内房地产投资信托产品破冰后，市场期待着第一个自我维持的房地产企业租赁住房房地产投资信托的到来。最终，泡利显然是幸运的。

10月23日晚，保利地产宣布与中联基金共同实施的中联前海开源-保利地产租赁一号房专项资产支持计划已获上海证券交易所审批通过。第一期将在无异议函发出后6个月内完成，其余期将在24个月内完成。

视点房地产新媒体从公告中了解到，该产品总规模为50亿元，保利地产的自住租赁房作为标的资产。采用货架存放和分期发行机制，优先和二级核算比例为9:1，优先证券评级为aaa。这也是中国第一个以房地产企业自供租赁住房为基本资产的房地产投资信托基金。

租赁市场中的住宅企业圈地

在国家层面，建议实行购租并举，发展房屋租赁市场，租赁将不可避免地成为资本市场追求的主题。数据显示，2016年11月，北京成为首个交易自持地块的城市，随后天津、杭州、广州等城市纷纷效仿，推出企业自持地块，拉开了中国未来超过1万亿元住房租赁市场的序幕。

视点房地产新媒体观察了自持地块的收购情况，了解到自持地块的企业约有40家，其中万科获得的地块最多，达到9宗。保利、龙湖、碧桂园、荣鑫、世茂等企业紧随其后。这些谷物收割机的特点也很明显。一般来说，已经有长期租赁产品在手的企业，如万科园屋、龙湖关羽；二是探索长期租赁领域的企业，如先锋和金科。

保利显然是前者。根据官方网站披露的信息，保利已在租赁住房领域成功部署了十多个城市，拥有四条品牌线:御景阁商务公寓、诺亚酒店式公寓、n+青年公寓和席晖。这些项目目前由保利商业公司和安平养老公司运营，这两个公司是保利集团的出租房管理和运营平台。

以御景阁商务公寓为例，在北京出售第一块自持地块的同时，保利开始测试长期租赁公寓，目标客户群定位于商业精英。2016年11月，保利酒店式服务公寓——长沙保利国际广场御景阁国际公寓正式开业。开门迎客三个月内，玉景阁入住率达到90%，实现盈利。

如此强劲的业绩也让保利看到了长期出租公寓的盈利能力。自2017年以来，保利除了继续在广州开设御景阁国际公寓外，还推出了面向青年群体的长期租赁公寓品牌n+公寓。目前，该系统已在重庆、Xi、大连、长沙等城市投入运行。

保利试水房地产投资信托解决财务问题

虽然保利在出租房方面的投资越来越多，但目前看来，长期出租公寓的运营商、互联网初创企业或像保利地产这样的大型房地产公司或多或少都面临着融资规模小、融资成本高的问题。保利此次批准的租赁住房房地产投资信托，可以说是以融资为命题，开辟了一条广阔的道路。

业内人士在一次采访中表示，持有房屋租赁等房产占用大量资金，投资回收周期过长，这是一次巨大的资本考验，也是市场参与者的一个甜蜜担忧。具体来说，银行贷款或表外融资、互联网金融产品发行的理财产品和私募融资是房屋租赁运营商的主要融资渠道，但这些共同的缺点是规模有限、成本相对较高。

对于保利的租赁业务而言，尽管它可以依靠母公司的信贷获得较低成本的资金，但它仍处于押马的初始阶段。如果仅仅依靠主要信贷来融资，未来肯定是不可持续的。获批的租赁住房房地产投资信托基金可以说解决了保利的担忧。

房地产投资信托基金本质上是一种将收取租金或利息并在市场上筹集资金的房地产打包和证券化的手段。这也意味着在一定时期内向投资者分配租金、按期分红、上市流通等投资程序可以实现。从保利的角度来看，它还可以通过转让证券来提高资金的流动性，同时享受租赁住房政策的红利。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，该项目是保利集团在住房租赁领域履行中央企业职责的第一次考验，reits将成为保利集团打造一主两翼业务布局、积极探索住房租赁市场金融创新的战略资本工具。

根据视点地产的新媒体查询数据，保利成立了一个专门的retis运营平台保利瑞奇(横琴)资产管理有限公司，并担任该单一产品的联合总协调人。公司成立于2016年9月30日，注册资本1000万元，主要经营范围包括资产管理、项目投资、股权收购、酒店管理、项目管理。