潘石屹霜降日再卖楼 凌空SOHO 49.44亿售基汇资本中的商用博弈

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观点房地产网10月23日，农历九月初四，二十四节气的第一场霜。作为秋天的最后一个节气，初霜意味着天气越来越冷，初霜出现了，冬天来了。

潘石屹选择在这样一个日子里卖掉整个上海灵空soho。

10月23日晚，soho中国宣布已与一家香港注册的房地产投资管理公司(吉辉资本的子公司)达成框架协议，提议出售凌空soho项目公司的全部已发行股本。初始对价根据合同双方约定的凌空soho项目的资产价值确定，主要根据目标公司及其子公司的净营运资金以及凌空soho项目公司2017年8月31日未偿还的国内银行贷款本金进行调整。

据此，本次拟出售的初始成本为29.54亿元，其中包括公告日凌空soho项目公司境内银行未偿还贷款本金19.90亿元，此次吉辉资本的收购成本达到49.44亿元，比签约方约定的soho项目资产价值50.08亿元少6400万元。

回顾凌空soho的上半年，soho中国在开业前将其10万平方米的土地卖给了携程。经过三年的持有，凌空soho仍然无法逃脱被清仓的命运，而在这背后，包括交易双方的对价，交易本身的出售，

49.44亿英镑转售给空soho

潘石屹每年卖出一次的惯性行为今年似乎有所加剧。6月底，有消息称上海虹口soho将以35.7亿元的价格出售给集宝地产，7月初，在北京光华路soho 2和上海凌空soho项目全部出售后三个多月，该项目正式启动。仿佛是为了履行承诺，还是为了加快发射，潘石屹再次出手，49.44亿元

10月23日晚，搜狐中国宣布，2017年10月17日，搜狐(香港)(本公司全资子公司)(作为卖方)、搜狐中国(作为担保人)与一家在香港注册的从事房地产投资和管理的公司(作为买方)就拟出售目标公司全部已发行股本达成框架协议，目标公司间接持有凌/。

据视点房地产新媒体报道，框架协议将于2017年10月23日卖方收到诚意款后生效。经框架协议各方公平协商，初始价格根据双方约定的凌空soho项目的资产价值确定，参照凌空soho项目2017年6月30日的预计账面价值46.41亿元，主要根据公告日未偿还国内银行贷款本金19.9亿元确定。

因此，此次出售的初始对价为29.54亿元。换句话说，考虑到国内银行的未偿贷款本金，此次吉辉资本的接管成本达到49.44亿元，比签约方约定的soho项目50.08亿元的资产价值少6400万元。

根据soho中国未经审计的账目，截至2017年6月30日，凌空soho项目的总成本约为27.01亿元，其约定价值为50.08亿元，比截至2017年6月30日的总成本高出约85%。

由于凌空soho项目的账面价值已经重估，根据框架协议，基于凌空soho项目2017年6月30日的账面价值和凌空soho项目的资产价值，

数据显示，2010年8月，soho中国以15.62亿元的对价通过上市和转让的方式获得了凌空soho的土地使用权。凌空soho位于上海虹桥临空经济区，总建筑面积约343，000平方米，总规划可售/出租建筑面积228，300平方米，其中办公面积194，400平方米，商业地产33，900平方米。

2014年9月，soho中国宣布将向携程出售10万平方米的Ling/きだよ 0/SOHO地产。未来业务发展办公室，交易金额30.5亿元人民币。出售完成后，公司仍持有凌空soho 128，200平方米的剩余面积作为投资物业，包括约103，014平方米的办公面积和约25，161平方米的商业面积。

2014年11月，凌空soho正式开业，soho中国举办了三年。直到今年7月初，soho中国突然宣布将与北京光华路soho合作开始整个项目的销售。

据视点房地产的新媒体报道，在出售凌空soho之后，soho中国在中国仍有22处投资物业，总面积近380万平方米，其中大部分位于北京和上海的核心区域。

买卖双方的商业游戏

回顾凌空soho的上半年，soho中国在开业前将其10万平方米的土地卖给了携程。经过三年的持有，凌空soho仍然无法逃脱被彻底清算的命运，而这背后，包括交易双方的对价，交易本身的出售，

观点房地产新媒体了解到soho中国每年出售一次资产几乎是惯例。2014年2月，它向金融街控股出售了52.32亿英镑的上海soho静安广场和soho Helen广场；2014年9月，上海灵空soho向Ctrip.com出售了30.5亿元人民币；2016年7月，32.22亿元人民币被出售给上海世纪广场国华人寿保险公司；2017年6月，35.73亿元被出售给上海虹口个体户给吉宝地产，这是一个例子。

但在2017年，潘石屹出售资产的速度似乎在加快。据视点地产新媒体报道，早在2016年中期业绩会议上，潘石屹就高调宣布，上海的三个项目，即天山广场、虹口soho和凌空soho，将被归类为非核心物业并出售。

在2017年初的年度业绩会议上，潘石屹表示不会出售，理由是出售外汇管制资产回收的资金没有更好的投资路径，持有国内资产优于持有人民币。

然而，仅仅过了三个月，潘石屹违背了自己的诺言，以35.7亿元的价格将虹口soho出售给吉宝地产，随后宣布北京光华路soho 2和上海凌空soho将被纳入整个出售计划。

观察潘石屹近年来的出售路线，我们可以发现老潘出售的资产几乎都是上海资产。出售凌空soho后，soho中国在上海将只有四个项目，即soho天山广场、soho外滩、soho中山广场和soho东海广场，总建筑面积为554，500平方米。

频繁出售上海资产是否意味着老潘对上海的写字楼租赁市场不乐观？

在这方面，soho中国在其公告中表示，出售是由于中国房地产市场最近的发展，董事们认为，从出售菱空soho项目产生的预期现金流和利润来看，拟议出售是本集团以公允价值实现其在菱空soho项目的投资收益的良好机会。

有趣的是，soho中国可以说是一个“见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/见/

详细介绍吉辉资本近年在内地的收购历史，包括收购北京三里屯、瑞安翠湖天地皇家花园18号公寓、收购北京盈科中心、与法华合资开发法华新城、收购广州西城都汇、全资收购香港洲际酒店。

至于此次收购的凌空soho，公告披露，2015年和2016年凌空soho项目的经审计收入分别约为7000万元和1 . 43亿元。截至2017年6月30日，凌空soho项目未经审计的租金收入约为9000万元。

如果吉辉资本的意图是在未来很长一段时间内持有凌，凌未来的租金收入将设定为1.8亿元，不包括未来可能增值的房和资产运营

然而，作为一个知名的世界级资产投机者，池辉资本是否会长期持有凌空soho项目仍是高度不确定的。去年7月，池辉资本以10亿港元向一家基金公司出售了香港观塘一栋商业大楼的一半所有权。

或许，凌空soho仍然无法逃脱在生命的后半段不断循环的命运。