金茂上海北外滩卖楼记 53亿整售后挂牌虹口项目50%股权

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金茂在2016年底以53亿元的价格出售了北外滩的一栋办公楼，之后计划在近几年年底出售其在上海的标志性房产。

10月20日晚，金茂宣布计划出售其非全资子公司上海银辉房地产开发有限公司、上海国际航运服务中心发展有限公司和上海星外滩开发建设有限公司50%的股权(目标资产)..目标资产将在上海联合资产和股票交易所预上市。

观点地产新媒体获悉，银辉地产和国际航运服务中心分别负责虹口区惠山码头西片区和惠山码头东、中片区商业和办公地产的开发和运营；上海之星外滩负责上海虹口区海门路55号商业和办公地产的开发和运营。

根据上海证券交易所的预公告，这三个目标的总资产达到203.03亿元。

在不到十年的时间里，国航中心和兴港国际中心的底价从最初的约2万元涨到了现在的10多万元，金茂取得了很大的利润。

虹口项目上市50%股权

观点房地产新媒体从上海证券交易所获悉，上述三个目标已在交易所的预披露栏中列出，公告要求拟受让方同时接受三家公司的股份。

截至2017年9月，银辉房地产的营业收入为6055.7万元，净利润为4247.2万元，总资产为33.05亿元；国际航运服务中心营业收入7952.6万元，净利润8438.05万元，总资产77.37亿元；明星外滩经营收入0元，净利润-348.5万元，总资产92.61亿元。三个目标总资产达到203.03亿元。

据悉，早在2007年和2008年，上海港集团与房型地产(中国旧称金茂)合资的惠港地产先后拿下了惠山码头的东座和中座，底价分别为14000元/平方米和15000元/平方米。2008年，方星地产的大股东中化集团将其在上海银辉(即西部区块)50%的股权注入方星地产。

因此，金茂和上海国际港务集团分别持有虹口区惠山码头东、中、西地块即上海国航中心项目50%的股份。

这三个地块的规划总用地面积为142，700平方米，总建筑面积将达到566，700平方米。计划总共建造17栋建筑，包括商务办公室、航空交易所和办公室。

上海海星外滩标志性建筑——兴港国际中心综合体位于虹口区海门路55号，包括两座超高层城市综合体，高263米，商业裙楼高24米，已成为北外滩的双塔。项目总建筑面积41.61万平方米，其中地上建筑面积24.38万平方米。

海门路55号地块于2012年12月被金茂集团和上海港务集团以56.8亿元的价格中标，创下了上海总价的新纪录，也是当时中国的总价，底价为23，330元/套。

据悉，中国国际航空中心和兴港国际中心两个项目以及上海港国际客运中心三个部分组成了金茂上海星级外滩项目，总建筑面积超过150万平方米。

其中，上海港国际客运中心早在2008年就与中化集团、中远集团、中海集团等七家集团签订了合同，合同金额达70亿元。根据金茂2017年半年度报告，上海港国际客运中心已全部售出。

在接下来的几年里，国航中心也进行了一些批发销售交易。

接近金茂的人士向视点房地产新媒体透露，此次股权转让主要涉及上海北外滩两栋办公楼的出售，一栋是上述的兴港国际中心双塔，另一栋是国航中心的办公楼。前者是一处标志性建筑，而后者是国航中心仅存的办公楼。

据该人士透露，北外滩的项目已经在出售过程中，而且大部分项目之前都是整栋楼出售的，所以没有必要公布和披露。此次出售后，金茂将与上海港集团合作，完全退出北外滩项目。由于采用股权转让方式，涉及国有资产转让的相关规定，需要提前公告并公开上市。

此外，如果出售上述两处房产，北外滩的金茂还将剩下两个项目。

金茂上海销售与选择

对于在这个时候选择出售，一些外界人士认为，此举是因为金茂的销售额与其年度业绩仍有一定差距。2017年，金茂的年销售目标是580亿元，但截至第三季度，金茂的销售额为378亿元，同比增长49%，但仅实现目标的65%。

对此，上述接近金茂的人士解释说，出售写字楼并不一定与竣工业绩有关。这两栋办公楼的出售是金茂年初制定的计划，计划正在进行中。此外，从过去的经验来看，自2014年双十一以来，金茂每年都有一个促进大宗商品销售的计划，所以目前没有特别打算选择销售。

据房地产新媒体报道，2014年和2015年，金茂兴外滩分别售出了两栋办公楼，成交额分别为28.2亿元和23.5亿元。其中，2015年售出的上海外滩五号楼的单价接近每平方米10万元。在2016年的商品促销大会上，上海兴港国际中心作为其资产组合中的一个待售物业出现。

2016年12月，国航中心一号办公楼也以52.88亿元的价格，单价超过8万元/平方米的价格出售给国家投资发展公司。据了解，该办公楼高200多米，是北外滩的标志性建筑。2017年上半年，国航还出售了一栋办公楼。

在房地产企业想进入的上海，金茂手工销售写字楼，吸引了市场的特别关注。高力国际华东研究部主任陈铁东告诉视点房地产新媒体，企业在选择出售时机时，通常会考虑市场条件和内部资本需求。

在2017年3月举行的业绩会议上，金茂执行董事兼首席执行官李同辉向视点房地产新媒体表示，由于目前写字楼数量庞大，未来金茂将出售部分控股项目，以平衡控股与发展的规模。

与此同时，他表示，如果出售一些位于核心城市的控股项目，但价格已达到峰值，该公司将选择回购一些新兴城市的其他房产。

另一位上海市场分析师表示，目前上海写字楼市场有很多交易。一方面，资金量相对较大，有大量资金愿意收购，写字楼的回报率相对稳定；此外，出售方可能会从自身资产配置的角度考虑，而倒卖也是一种正常的市场行为。

根据机构数据，截至2017年第一季度，北外滩地区的写字楼存量达到151万平方米，是2008年存量的2.4倍。与此同时，北外滩写字楼的租金水平近年来有了很大的提高，北外滩的租金在十年间增长了92%。

上海业内人士曾公开表示，北外滩是写字楼销售市场相对活跃的地区。据统计，北外滩55%的写字楼是待售的，其中约三分之二是待售的。

据分析，自2007年征地以来，金茂十年来通过出售上海北外滩的国航中心项目赚了很多钱。虽然北外滩的租金有所上涨，但与陆家嘴等地区仍有一定差距，企业可以通过出售迅速回笼资金。