香港郊区楼面价不及北京六环一半？优房客

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农历新年后的第一个星期，香港的楼市仍然低迷，下跌的趋势没有悬念

在短短半年内，香港同一地段、同一用途的地价暴跌了近七成。春节过后，新界的一处宅基地以低于2万港元的底价售出，将香港市场推到了舆论的前沿。虽然事后透露该地块存在先天缺陷，但考虑到去年10月份之前连续拍卖土地，以及10月份之后房价持续下跌，香港市场进入由涨至跌的调整期已成为现实。市场开始讨论这是否意味着香港房地产市场的急剧下跌。市场的解释甚至引起了香港金融管理局的注意。HKMA总统陈德森后来回应称，判断香港房地产市场是否进入下行周期需要更多时间。

北京六环路的底价是香港郊区的两倍？

根据招标公告，新界大埔区第221号地段以21.3亿港元批予万国投资有限公司，租期50年，指定作私人住宅用途。根据占地面积37，696平方米，单价约为每平方米56，500港元；去年九月初，大埔区的同一幅土地被用作私人住宅用地，其单位价格高达每平方米177，000港元。相比之下，在不到半年的时间里，土地价格下降了68%。

就读于香港大学的钟先生表示，在香港划分的18个行政区中，新界大埔区在香港人眼中基本上是一个“郊区”，相当于北京的顺义、怀柔和密云。然而，细心的观察者发现，北京郊区六环路的土地交易价格已经远远超过了香港的“郊区”。去年年底，顺义区仁和镇两块地的总成交价接近50亿元，两块地的底价约为每平方米3.3万元，而大埔区这块地的底价为每平方米16585元。根据这个计算，北京六环路的底价是香港大埔区的两倍。

由于瑕疵，包裹以底价出售？

香港“郊区”土地成交价大幅下跌，是否意味香港楼市低迷？对此，业内有些人表达了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，香港房地产市场确实正在经历明显的调整，但谈到这块土地，似乎有些言过其实。这块土地已经有50年的历史了，它有着明显的缺陷，不能与大陆的土地市场相比。

根据土地转让文件，新界大埔区第221号地段的土地已由环保团体进行司法覆核，政府有条件拍卖。买家付款后，他不得不静静地等待司法程序完成，政府在开发之前赢得了这个案子。如果政府败诉，原银行将被无息偿还。张大伟认为，在香港，这种诉讼往往要打好几年，如果时间长了，会导致成本更高。

此外，有香港传媒指出，土地低价出售，主要是因为工程受到司法覆核和斜坡问题困扰，加上物业市场前景不明朗，令地价每况愈下。“它是各种因素的组合”。

香港房地产市场的下跌趋势没有悬念

在接受采访时，记者了解到，虽然关于这块土地存在争议，但香港楼市的下行趋势已经在业内形成共识。

自2015年9月以来，香港房价已经下跌了9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上升，以及香港和内地经济增长放缓。在过去的三个月里，房地产市场也经历了两次招标事件。去年11月4日及今年1月25日，香港特区政府的两次土地拍卖均以竞投结束，原因是“竞投价格未能达到香港政府预期的底价。”

在农历新年后的第一周，香港的房地产市场依然低迷。根据香港各机构的数据，十大屋苑的成交额在周末徘徊在一个非常低的水平，物业市场陷入低迷。中原地产亚太区总裁陈永杰认为，近期股市崩盘、大埔低价卖地的消息冲击了楼市，部分业主对市场前景持悲观态度，大幅降价出售，特别是在新界部分楼盘，降价幅度高达15%至20%。

香港的房地产开发商似乎已经就房地产市场的冬天达成共识，并对价格和销售进行了调整。长河区董事长李嘉诚在集团年会上表示，香港房价上涨10%或下跌10%是很常见的。当有需求时，房价自然会上涨，而当需求少，经济不景气时，房价自然会下跌。恒隆地产董事长陈启宗也在2016年1月表示，香港房地产市场上涨或下跌15%至20%并不重要。据香港媒体报道，香港房地产开发商之一恒基地产(Henderson Land)迅速应对了楼市的寒冬。其豪宅项目惠帝豪庭于1月20日公布了首个价目表，比同一地区的豪宅低50%。

此外，香港的大型外资银行也发布了对房地产市场的下行预测，这表明香港房地产市场的下行趋势没有悬念。根据国际评级机构标准普尔15日发布的一份报告，2016年对香港房地产市场来说将是艰难的一年。据预测，住宅物业价格将平均下降10%至15%，而交易量预计持平或增加5%。瑞银(UBS)发布的最新研究报告还指出，在美联储(Federal Reserve)去年年底宣布加息后，资金外流加速了香港本地房价的下跌。鉴于香港及全球不利的宏观经济因素，瑞银预计，从现在起至2017年底，香港房价将下跌20%至25%，并重申其对香港地产股“减持”的投资评级。预计房地产价格的下跌将拖累股票价格的表现。

香港将在适当时候放宽楼市措施

香港金融管理局总裁陈德林在立法会会议上表示，尽管房地产价格已从高位回落，交易量一直低迷，但观察房地产是否已进入下行周期仍需时间。如果是这样的话，房屋局会在适当时候适度放宽楼市的收紧措施。

此外，根据香港媒体引述陈德林的讲话，HKMA方面并未量化在放宽措施之前房价下跌了多少，但会参考各种数据。过去几年，HKMA收紧了抵押贷款，在此期间，房地产价格在经历了六、七个月甚至十二、三个月的低迷之后，再次上涨。因此，即使楼价已从去年9月的高位回落，仍需更多时间观察。

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