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农历新年后的第一个星期,香港的楼市仍然低迷,下跌的趋势没有悬念

在短短半年内,香港同一地段、同一用途的地价暴跌了近七成。春节过后,新界的一处宅基地以低于2万港元的底价售出,将香港市场推到了舆论的前沿。虽然事后透露该地块存在先天缺陷,但考虑到去年10月份之前连续拍卖土地,以及10月份之后房价持续下跌,香港市场进入由涨至跌的调整期已成为现实。市场开始讨论这是否意味着香港房地产市场的急剧下跌。市场的解释甚至引起了香港金融管理局的注意。HKMA总统陈德森后来回应称,判断香港房地产市场是否进入下行周期需要更多时间。

香港郊区楼面价不及北京六环一半?优房客

北京六环路的底价是香港郊区的两倍?

根据招标公告,新界大埔区第221号地段以21.3亿港元批予万国投资有限公司,租期50年,指定作私人住宅用途。根据占地面积37,696平方米,单价约为每平方米56,500港元;去年九月初,大埔区的同一幅土地被用作私人住宅用地,其单位价格高达每平方米177,000港元。相比之下,在不到半年的时间里,土地价格下降了68%。

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就读于香港大学的钟先生表示,在香港划分的18个行政区中,新界大埔区在香港人眼中基本上是一个“郊区”,相当于北京的顺义、怀柔和密云。然而,细心的观察者发现,北京郊区六环路的土地交易价格已经远远超过了香港的“郊区”。去年年底,顺义区仁和镇两块地的总成交价接近50亿元,两块地的底价约为每平方米3.3万元,而大埔区这块地的底价为每平方米16585元。根据这个计算,北京六环路的底价是香港大埔区的两倍。

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由于瑕疵,包裹以底价出售?

香港“郊区”土地成交价大幅下跌,是否意味香港楼市低迷?对此,业内有些人表达了不同的看法。中原地产首席分析师张大伟认为,香港房地产市场确实正在经历明显的调整,但谈到这块土地,似乎有些言过其实。这块土地已经有50年的历史了,它有着明显的缺陷,不能与大陆的土地市场相比。

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根据土地转让文件,新界大埔区第221号地段的土地已由环保团体进行司法覆核,政府有条件拍卖。买家付款后,他不得不静静地等待司法程序完成,政府在开发之前赢得了这个案子。如果政府败诉,原银行将被无息偿还。张大伟认为,在香港,这种诉讼往往要打好几年,如果时间长了,会导致成本更高。

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此外,有香港传媒指出,土地低价出售,主要是因为工程受到司法覆核和斜坡问题困扰,加上物业市场前景不明朗,令地价每况愈下。“它是各种因素的组合”。

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香港房地产市场的下跌趋势没有悬念

在接受采访时,记者了解到,虽然关于这块土地存在争议,但香港楼市的下行趋势已经在业内形成共识。

自2015年9月以来,香港房价已经下跌了9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上升,以及香港和内地经济增长放缓。在过去的三个月里,房地产市场也经历了两次招标事件。去年11月4日及今年1月25日,香港特区政府的两次土地拍卖均以竞投结束,原因是“竞投价格未能达到香港政府预期的底价。”

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在农历新年后的第一周,香港的房地产市场依然低迷。根据香港各机构的数据,十大屋苑的成交额在周末徘徊在一个非常低的水平,物业市场陷入低迷。中原地产亚太区总裁陈永杰认为,近期股市崩盘、大埔低价卖地的消息冲击了楼市,部分业主对市场前景持悲观态度,大幅降价出售,特别是在新界部分楼盘,降价幅度高达15%至20%。

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香港的房地产开发商似乎已经就房地产市场的冬天达成共识,并对价格和销售进行了调整。长河区董事长李嘉诚在集团年会上表示,香港房价上涨10%或下跌10%是很常见的。当有需求时,房价自然会上涨,而当需求少,经济不景气时,房价自然会下跌。恒隆地产董事长陈启宗也在2016年1月表示,香港房地产市场上涨或下跌15%至20%并不重要。据香港媒体报道,香港房地产开发商之一恒基地产(Henderson Land)迅速应对了楼市的寒冬。其豪宅项目惠帝豪庭于1月20日公布了首个价目表,比同一地区的豪宅低50%。

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此外,香港的大型外资银行也发布了对房地产市场的下行预测,这表明香港房地产市场的下行趋势没有悬念。根据国际评级机构标准普尔15日发布的一份报告,2016年对香港房地产市场来说将是艰难的一年。据预测,住宅物业价格将平均下降10%至15%,而交易量预计持平或增加5%。瑞银(UBS)发布的最新研究报告还指出,在美联储(Federal Reserve)去年年底宣布加息后,资金外流加速了香港本地房价的下跌。鉴于香港及全球不利的宏观经济因素,瑞银预计,从现在起至2017年底,香港房价将下跌20%至25%,并重申其对香港地产股“减持”的投资评级。预计房地产价格的下跌将拖累股票价格的表现。

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香港将在适当时候放宽楼市措施

香港金融管理局总裁陈德林在立法会会议上表示,尽管房地产价格已从高位回落,交易量一直低迷,但观察房地产是否已进入下行周期仍需时间。如果是这样的话,房屋局会在适当时候适度放宽楼市的收紧措施。

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此外,根据香港媒体引述陈德林的讲话,HKMA方面并未量化在放宽措施之前房价下跌了多少,但会参考各种数据。过去几年,HKMA收紧了抵押贷款,在此期间,房地产价格在经历了六、七个月甚至十二、三个月的低迷之后,再次上涨。因此,即使楼价已从去年9月的高位回落,仍需更多时间观察。

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