楼市“180道令”背后:一二线城市土地供应“加速度”

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一线和二线城市的房地产市场正在进行“加减运算”。

上周，四大一线城市的房地产交易面积较国庆前一周下降31.9%，同比下降54.05%。一些二线城市的房地产交易面积较国庆前一周下降了18.4%，同比下降了16.1%。

今年前八个月，虽然全国商品房销售同比增长17.2%，但市场差异继续扩大，一线和二线城市的销售远不如三线和四线城市乐观。

与之形成鲜明对比的是，一线城市的土地市场是“独一无二”的:一线城市住宅用地供应明显加快，全年供应204块住宅用地，住宅用地总规划建筑面积较2016年全年增长40%。

对于一、二线房地产市场的走势，中原地产首席分析师张大伟认为，一、二线城市在做好住宅销售市场“减法”的同时，也在继续做好土地市场的“加法”，有利于平衡市场供求结构。

在回应华尔街的故事时，张大伟指出，所谓的“减法”是指一、二线城市通过加大调控力度来减少需求、限制买家，同时加快土地市场的供给(即“加法”)，以解决供需问题。

减法:“180订单”减少投资需求

今年，房地产市场调控政策的力度可谓“历史最高”。

根据中原地产的数据，自2017年以来，已有近180项房地产政策。其中，9月份楼市政策出台力度加大，多达45个城市(包括央行等部门)出台了52次房地产内容政策。

据华尔街报道，今年下半年，20多个城市加快在房地产市场推出“减法”政策，包括继续取消首套住房贷款的“优惠利率”，防止消费贷款和信用卡贷款流入房地产市场，暂停“企业对公众”贷款业务，提高限购门槛和差别抵押贷款政策。

特别是9月下旬，长沙、重庆、南昌、南宁、Xi、贵阳、石家庄、武汉、无锡、桂林等10个城市出台调控政策，力度堪比2016年“930”新政。

10月12日，绍兴和昆明都出台了房地产销售限制政策:绍兴实行区域销售限制，转让前必须取得两年的非移动房产证；昆明要求呈贡区新购买的房屋出售期限为2年。

最近的房地产销售数据验证了“减法效应”。今年的国庆节成了“最冷的黄金周”。在20个一线和二线城市，房地产市场的交易量同比下降近60%，同比下降70%。

根据海通证券(600837)的数据，在一线城市和四大城市中，深圳上周的成交量较国庆前一周有所回升，显示出上升趋势，而其他城市的成交量均有所下降，其中上海降幅最大，达到57.4%。在二线样本城市中，青岛和南昌较国庆前一周有所上升，而其他城市均较上月有所下降。其中，长春明显下降，而南昌上升了33%。

例如，自1930年监管以来，北京房地产市场的交易量一直在下降。今年第三季度，北京普通住宅成交量同比下降69%，达到过去五个季度的最低水平。别墅交易面积同比下降65%，交易量持续下降，达到去年最低水平。

在这方面，凯投证券(Capital Securities)的房地产分析师晓寒认为，需求方面的进一步去杠杆化预计将在未来的销售方面引发连锁反应。加上定向加息效应的不断发酵，中国第四季度商品房销售数据仍存在很强的不确定性。

值得注意的是，楼市调控的“减法”策略可以解决一、二线城市突出的供需矛盾。

长江证券(000783)的谢浩宇团队指出，二线城市的供需矛盾十分突出。在供应方面，热门二线城市的开发商不愿意推盘，而房管局的脱销期大多为5-9个月。在需求方面，新屋脱销率高，甚至出现炒楼花现象。

在这方面，他认为楼市限购可以缓解上述供需矛盾:由于二线城市的实际库存并不短缺，限购促进了投资需求的减少，最终通过向正常需求销售而退出。在此背景下，供应方将得到改善，开发商推动市场的短期意愿将增强，这将推动交易数据反弹。

“附加”:一线城市住宅用地供应面积增加40%

对于上述供需矛盾的应对措施，中原地产首席分析师张大伟指出，一、二线城市除了要做好住宅销售市场的“减法”，还要继续做好土地市场的“加法”。

在回应华尔街的故事时，他指出所谓的“追加”是为了加快土地市场的供给，平衡供求结构。

关于这背后的深层逻辑，张大伟在接受《经济参考报》采访时指出，增加土地供应有利于租赁住房的有效供给，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，改善配套设施后改造为租赁住房。根据目前的土地供应规模，未来五年许多城市将有大量的住房供应。在增加供应后，市场价格预计会进一步下降。

事实上，一、二线城市的住宅用地供应已经悄然加速，尤其是在全国13个城市的许多部委推动集体建设用地租赁之后。

根据中原地产研究中心的数据，截至10月15日，今年一线城市供应的住宅用地数量达到204个，供应的住宅用地总规划建筑面积达到2433.33万平方米，比2016年全年增长40%。

例如，今年以来，北京的住宅用地供应面积比2016年全年增加了200%以上，创下了近四年的纪录。9月30日，北京市在海淀区、朝阳区、昌平区和大兴区提供了4处共有产权的住宅用地。10月11日，北京土地交易市场出售了3块住宅用地，其中共有产权房建筑面积约9万平方米。

对此，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖预测，由于调控的影响，北京楼市交易量大幅萎缩，住宅地块招标条件苛刻，因此宅基地的地价和平均楼面价格双双下降。随着9月份北京市土地供应量的增加，北京市第四季度宅基地周转量将会增加。

二线城市土地供应也呈现“加速”态势:9月份，二线城市土地供应同比增长4.7个百分点，达到17.2%，土地交易规划建筑面积增长51.7%。国庆假期后，武汉、天津、济南等二线城市进行了多次土地拍卖。