江苏信托退出泰康人寿进入 万科物流地产基金规模缩水至30亿

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房地产网络的观点刚刚在媒体见面会上发布。如果没有改变，现在的老板有意义吗？万科迎来了物流和房地产的新变化。

12月18日晚，万科企业股份有限公司宣布，由于政策变化和合伙人之间的协商，其物流地产基金有限合伙人和普通合伙人发生了部分变化，新引进了史圣神州、泰康人寿和原海航辉。

早在该基金成立之初，万科就回应称，参与物流地产投资基金投资中国某些地区的拟建、在建和已建成的物流地产项目，将有助于其借助外部合作伙伴加快公司在物流地产领域的投资运营。

万科当时表达的是利用金融的力量来刺激业务发展的意图。

这一变化后，参与基金的企业数量从数量变为认购份额，这可能反映了万科对投资运营的理解和控制，以及对物流业务的重视。

该基金的规模已缩减至30亿英镑

时间可以追溯到一年前。

基于自身物流地产业务发展的战略需要，万科加入了江苏信托、于波物流、甘源生、洪飞一号等四家企业，成立了物流地产基金珠海昆源兴股权投资基金合伙公司，计划在中国部分地区投资拟建、在建和竣工的物流地产项目，规模为60亿元。

其中，江苏信托的投资份额最大。当时，江苏信托计划认购36亿元，占基金的60%。当时，万科计划出资15亿元，占基金的25%。

这一变化后，除了企业数量增加外，基金规模也从60亿元减少到30亿元。在这两个变量下，各企业的投资份额和比例比以前更加均衡。

随着原基金大股东江苏信托的退出和三个新成员的加入，企业间的出资份额和出资比例也发生了变化。其中，泰康人寿的认缴出资额最大，认缴份额为13.84亿元，占46.82%。

此外，史圣神舟成为新的基金经理，象征性出资100万元，出资比例0.03%；甘认缴出资3505.8万元，出资比例1.19%，与前1%基本持平。万科享有公司的部分权益。

从新的出资比例可以看出，除万科外，最初参与基金的企业只剩下5.46%。其中，于波物流的认缴出资额由原来的5.4亿元大幅降低至108万元，出资比例由原来的9%降低至今天的0.04%。

改变之后，万科似乎收获颇丰。作为有限合伙人，万科计划出资10.1亿元人民币，占34.16%。与以前相比，万科减少了近5亿元的认缴出资，但其在基金中的份额增加了5个百分点。

资本运营似乎是万科的专长。万科在公告中表示，通过与共同投资者的合作，可以分担风险，减少公司在投资过程中的不确定性，更好地保护股东利益。

从最新的比例来看，万科不仅在引入新合作伙伴的过程中再次分担了投资风险，还成功完成了一个大项目和一个小项目。

万科物流地产痴迷

无论如何运作这个物流地产基金，所反映的是万科对物流地产扩张的渴望。

近年来，物流越来越受到万科企业界的重视。2017年参与ProLogis私有化后，万科似乎更加关注物流地产，去年和今年围绕物流地产的发展做了一系列动作。

万科除了去年加入物流地产基金，这次又做了调整，今年以来，万科直接增加了54个物流地产，主要分布在上海、宁波、杭州和天津。

今年7月，万科将太古集团旗下的太古冷链物流资产据为己有，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊和宁波等7个冷库。

据公众统计，目前，万科物流已进入中国36个主要城市，有110个项目在运营和建设中，730万平方米的面积在运营和建设中，服务700多个客户。

目前，主要品牌万伟物流仍采用控股经营服务和资产估值的模式，但这种模式需要依靠大量的开发和收购资金。万科希望在物流地产领域迅速扩张，因此必须通过资金进行合作投资。

上述基金成立之初设定的投资方向是中国境内待建、在建和竣工的物流地产项目。该公告显示，在各合伙人缴纳并完成私募基金备案后，基金开始投资整合中国指定区域内待建、在建和已竣工的物流地产项目。

至于所谓的确定区域，我们或许可以从今年年初万科管理层的介绍中找到答案。

在年初的业绩会上，万科执行副总裁张旭表示，万科物流主要集中在城市圈、中心城市和核心城市，未来将在更多城市布局。

此外，截至2017年底，中国总仓储面积仅为5.53亿平方米，人均仓储面积仅为0.4平方米，因此物流地产市场仍存在巨大缺口。因此，包括万科在内的许多房地产企业自然希望尽快抢占市场份额，在未来发展中占据有利地位。