手握6000亿资源料市场放缓 万科称明年销售量价均有所下降

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观点房地产网上半年表现良好，万科前十个月销售额突破4000亿元。然而，万科证券事务代表梁杰和投资者关系代表李翊君在11月7日透露，万科对整体房地产市场持谨慎态度。

根据兴业证券发布的问答记录，万科认为明年上半年不太可能放松价格管制或预售权证管制政策，并预测明年全年市场销量将会下降。

明年有6000亿可销售资源

回顾2017年10月，万科实现月销售额367.9亿元，并在此基础上首次突破4000亿元的销售规模，达到4328.9亿元的新高度。就整体销售分布而言，一线按面积占10%-15%，二线占60%；然而，从数量上看，一线和二线的比例超过了90%。

仅在10月份，万科的销售面积和销售额同比增长，但环比下降。对此，万科解释称，10月份的推动力度小于9月份，拆迁率持平。然而，根据以往的经验，万科认为，过去两个月的销量将超过9月和10月。

除销售下滑外，据视点房地产新媒体统计，万科当月平均销售价格约为14846.6元/平方米，比9月份的16973.2元/平方米下降了约13%。

对此，万科解释称，10月份平均价格较高的北京、上海和深圳的交易量占总交易量的16%，明显低于9月份的31%，导致本月整体平均价格下降。据悉，9月份，万科深圳公司实现销售额88亿元，北京公司实现销售额42亿元。

值得注意的是，10月份，万科在昆明、南京和合肥的销售额分别增长了200%、200%和100%，南京和合肥是今年调控力度较大的城市。

万科表示，在一线和热点二线城市，尽管整体市场成交量大幅下降，但万科销售额明显增长的主要原因是资源更多。过去，万科在合肥、南京等城市增加了更多的资源，未来其销量将相对较多。

新增土地方面，万科10月新增的28个项目中，有16个项目是通过招标、拍卖、挂牌方式获得的，其余12个项目是通过股权方式获得的。每月权益性土地支付达到269.26亿元，平均价格为7397元/平方米，略高于9月份。前十个月，万科新增项目171个，产权建筑面积2460万平方米，产权地价2000亿元，平均每平方米建筑价格8000元。

据悉，万科未来的结算资源约为1.35亿平方米。具体来说，目前万科约有7000万平方米在建(其中已售出4200万平方米，可在未来结算)，6500万平方米尚未开工，200多万平方米已建成待售，未来可销售规模约为9500万平方米。

万科透露，明年可利用的资源将超过4000万平方米，平均价格超过1.4万元。如果按照前10个月的平均销售额14864.19元/平方米计算，不考虑未售出的存货，万科明年推出的商品价值将接近6000亿元。

预计明年总销售额将会下降

关于调控的影响，万科表示，由于今年部分城市首付比例和贷款利率上调，10月份一次性支付比例达到25%。此外，前10个月的平均首付比例为3.8%，而去年为30%。抵押贷款收紧是一种趋势，这将影响公司的销售业绩。

虽然今年一线城市和热点二线城市都在大力调控，但由于资源的集中，万科前10个月的营业额仍增长了25%左右。

外界也担心，如果万科去年在市场繁荣期间收购的土地遭遇现行监管，将对企业利润产生不利影响。

对此，万科回应称，2016年甚至2017年新增项目的平均地价没有大幅上涨，万科的土地收购长期低于销售，通过缩小规模、审慎收购土地，可以在一定程度上稳定地价。因此，即使房价不上涨，我相信万科未来的毛利率可以相对稳定。

此外，在土地收购方面，虽然由于销售的影响，企业投资新项目的能力减弱，但土地市场的竞争减弱，万科反而有更多的新项目。

据悉，2017年第三季度万科新项目规模超过500万平方米，同比销售面积增长近一倍，超过第一、二季度的总和。万科还透露，其征地原则是希望该项目在现有价格基础上有20%的内部回报率。

至于对三、四线市场的态度，万科认为应该区别对待不同的城市，如果定位准确，淘汰率可能很高。万科认为，今年以来，三、四线城市市场明显改善，东北城市的增速也有所提高。值得注意的是，万科表示，它已经注意到一些城市的增长没有人口和就业基础，可能会选择退出。

虽然今年上半年由于销售快速增长，全年销售规模有所增加，但考虑到政策调控的影响，万科认为明年销售将进一步放缓，整体销售面积和金额将下降；此外，万科认为，明年上半年不太可能放松价格管制或预售证书管制政策。

在电话会议上，万科还回应了最近万科与建行的合作。该行表示，建行对该业务给予了更多的资金支持，如25年期低息贷款。改造后的产品和未来的成品可以通过建行平台供客户使用。例如，未来城市城中村改造后，产品可以通过建行平台面向客户，客户可以通过平台获得金融服务。

据视点房地产新媒体此前报道，11月2日，佛山万科与中国建设银行举行了建行建设融居停车项目奠基仪式，该项目是佛山万科6月6日收购的完全自持土地。据报道，通过该项目，双方将共同打造出租屋品牌，共同探索出租屋的市场化运作模式。